世界大观项目，自该地块规划开始就引起了众人的关注。

一个多人关注的项目，为不断引起人们的兴趣，开发商不会一下子就公开项目所有的信息，如项目案名。世界大观项目应该会和琶洲南TOD项目一样，地块名称比项目案名更加让人容易记住。

但又碍于市场下行的原因，为保持项目的热度，项目就必须源源不断地释出“爆炸性”的消息，如隔壁的学校品牌、模糊的产品户型，让人猜猜猜。

楼主实在忍不住了，本期测评将揭开世界大观项目的庐山真面目。

A 区位地段（大小区位 板块前景）

B 交通出行（公共交通 城市出行）

C 云端视角（鸟瞰视角 三维空间）

D 生活配套（医疗教育 商业文体）

E 小区环境（周边环境 优势劣势）

F 户型设计（户型面积 设计点评）

G 楼主评价（测评总结 购买建议）

H 我的投票（读者所想 最好参考）

世界大观位于天河区东北部、天河智谷中部，东侧是天河牛奶厂。

世界大观地块属于原世界大观乐园的一部分。

世界大观整体收储范围，用地面积48.94公顷，西至大观中路，东至合生帝景山庄，北至大观村、合生帝景山庄二期，南至规划黄云路。

▲世界大观规划示意图

片区及周边拥有丰富的山水资源，水系包括太阳湖和月亮湖等2个人工湖，周边被钟岭、横岭、大山等自然山体环绕。

项目将在太阳湖和月亮湖北侧规划综合服务组团，居住社区集中在月亮湖南侧，包括住宅区、24班小学、城市公园及社区配套。

规划提出，要保证大观休闲走廊及通往地铁站的东西向轴线连续性，预留居住地块朝向湖面的主要景观通廊。

▲世界大观规划示意图

8月15日，世界大观地块（天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块）打响第三轮土拍头炮。经过23轮报价，越秀地产以68.324亿元斩获该地块，楼面价50160元/㎡。

越秀世界大观地块刷新了广州楼面价TOP10，算上配建道路、学校等配套设施，实际地价已经达到5.2万/㎡。

在交通方面，片区居民主要通过黄云路出行，珠吉路和奥体路可以通达广园快速、大观南路等主干道，连接快速路较为方便。

但离地块最近的黄云路是堵车黑点，遇上上下班高峰期容易造成拥堵，这条路一直是牛奶厂业主的头痛之处。不过规划提出同步实施悦景路等道路拓宽改造，保障地块开发后交通出行。

片区内第二痛点是1公里范围内无地铁站，最近的站点为21号线大观南路站，步行距离近2公里，直接忽视。

▲悦景路

在教育方面，项目规划建设15班幼儿园与24班小学，基本可以解决业主学位需求。初中可在西侧45班九年一贯制学校（改扩建）就读。

天河东部将引入天外的消息被频频提起，直至近日天河外国语学校公众号首度曝光了天外教育集团成员校之一的校区，位于悦景路北侧，帝景山庄西区（缦云广州）西侧，即缦云广州配套的九年一贯制学校。

这意味着，世界大观项目业主将有机会入读天外初中部，至于未来如何招生（直升或摇号）只有官方公布了才有定数。（早期文章：哪个更香？天外落户世界大观，广奥落地广氮）

▲天外教育集团成员校项目校园鸟瞰

目前片区内商业较为缺乏，随着地块的出让与片区的开发，商业等短板会补齐，更多配套落地。但这些都需要时间，如今稍微走出片区，周边环境犹如三线县城。

世界大观总体分三期出让。一、二期主要为住宅，三期为商业。

世界大观一期东侧为已荒废的世界大观乐园景区，周边主要为奥体中心、居住小区以及大观村等。旁边的臻颐府、缦云广州与其交相辉映，而对面的牛奶厂与其遥相呼应，板块愈见成熟。

▲项目周边环境

世界大观项目与周边项目一样，最大的优势不是教育，是自然资源，在靠近市中心的位置有一片绿色的自然山体，这很难得。

项目当然有劣势，商业是短板上面已经说了，但最大的劣势还是交通，无论内部交通（悦景路）还是外部交通（广园快速），楼主亲身感受，从自驾的角度，如果是10万的单价是不值的。

▲牛奶厂

根据设计方案，越秀世界大观项目共有25栋楼，住宅层数在13~17层之间。产品为两梯两户板楼，户型面积140-240㎡。

大户型基本都靠近月亮湖，既拥有景观资源，也确保了私密性。小户型都往后靠，这样安排价格应该会比大户型的低许多，反而照顾了预算有限的客户。

世界大观地块将会连片开发，二期地块大概率与一期地块一致，走改善路线。

▲越秀世界大观项目总平面图

世界大观地块周边片区主要以高端改善为主。牛奶厂四大项目主打优美环境，目前二手房价格多数在7万+/㎡；新盘合景·臻颐府在售200-350㎡大平层，售价10-12万/㎡；缦云广州在售145-320㎡产品，售价在8.5-10万/㎡。

当前奥体片区竞争激烈，越秀拿下世界大观地块后，后期如果卖8.5万/㎡以上，片区将又是一场血雨腥风的竞争，销售情况或难有改观。

世界大观项目未来的直接竞争对手是合景臻颐府、合生缦云。目前两个盘销售情况并不乐观，究其原因：一是楼市热度已过，二是片区新盘较多，三是片区配套短板较多，四是价格贵。

▲世界大观项目

明年天河的新项目数量还会继续加码。在第四批拟供应商品住宅用地清单中，天河就拿出了三宗优质地块，全在天河东部。

在第四批供地清单中，天河三宗地块包括：黄村三联路地块、世界大观二期地块、吉山仓二期地块。

天河在售/未开盘新项目共有26个（不含未出让三宗地块），以广园快速路为界，广园路以南有9个项目，以北有17个项目。

▲天河区在售/未开盘新项目

结合上面的项目图，再加上今年第四批天河东部的三宗地块，天河东部共有15个新项目，纯住宅项目有13个。

来，我们来看一下天河东部是哪些项目：

保利天汇、缦云广州、合景臻颐府、越秀世界大观项目、天河壹品、联投文津府、珠江花城、天河润府、新城市领院、合景臻溋名铸、珠光金融城壹号、广州鹏瑞1号、黄村三联路地块、世界大观二期地块、吉山仓二期地块。

▲周边项目

目前整个天河可选的项目很多，除了天河东部一些项目，天河北部也有不少新项目，进一步加剧了天河新项目之间的竞争。

天河东部已有“以价换量”拼性价比的趋势，面对如此多的新项目，天河东部意向客户要多做对比，“楼主说楼市”写了不少新盘测评，可以作为参考。

▲世界大观项目

引入天外的九年一贯制学校对于早期入住的业主是友好，但随着业主的增多，买房全押学区名校还是有风险。

早在2020年4月，天河区就发布了政策预警：2026年公办初中学位或将取消对口直升，以电脑派位的方式升学。

世界大观项目，犹抱琵琶半遮面，看过这篇测评文章，它的面纱你看透了吗？