深圳房价,再次堕入下跌通道。
窥一斑而知全貌
昨天我有朋友发消息给我说,他们小区的房价下跌把业主们跌懵了,群里都在讨论要不要卖掉房子。
我看了看他们小区的最新成交,跌了20%,整体的成交趋势就是稳中走低。
这是很多人没想到的。
指导价风波之后,深圳短暂的雄起了一阵子,随后又以迅雷不及掩耳之势走近下跌通道。
据我观察到,很多小区的业主,纷纷下调了二手房挂牌价。
比如福永的次新小区中粮凤凰里,上个月20号指导价取消风波事情之后4月25号挂牌500万,实收465万可卖。
眨眼半个月过去了,业主越观望越发现形势不对啊,含泪降价20万继续挂卖。
比如宝安还有黄田地铁口次新小区盘,挂牌价479万从去年年底下调了30万
然而最近卖房的情况也不乐观,于是这两天又下调了30万,420万微微高于指导价405万,可能这是业主最后的倔强。
但现在小区里最新的笋盘已经挂牌到360万了,简直就是小区房价刺客。
更让人惊讶的是,这样的挂牌价下调,并不是个别现象。
金三银四过去,5月全市二手房挂盘出售的房源还是在不断增加。
而在中原监测的全市一千多个有效挂盘的住宅当中,挂盘均价环比下调的楼盘占比约六成。
也就是说,超过一半的楼盘都在下调挂牌价。
下图是媒体统计的关于下跌楼盘的统计,榜单排第一位的为大冲城市花园,环比下跌约12.38%;其次为罗湖翠竹片区的逸翠园二期,环比下跌11.81%。
这份榜单上也很直观的看出来,下跌楼盘遍布全市各个区域,无一幸免。
指导价事情出来之后,很多截图都在传说业主在涨价了。
然而事实上,反价的业主仅为个例,大部分业主仍然维持冷静,甚至急卖的业主趁着预期上涨而下调报价,以求更快卖出。
为什么,在经历了梦幻般的小阳春之后,大家却集体选择降价呢?
这里头,意味深长。
今年年初,我有个学员的一套老破大当时有好几组意向客户,眼看着就能卖掉了。
但市场开始回暖了,他想着卖个好价钱,于是决定再观察一下形势……
没想到,就因为那一瞬间的犹豫,现在房子又卖不掉了。
“犹豫了一下,房子就卖不掉了。”
这句话是最近很多深圳业主的真实写照。
毕竟挂牌价波动的背后,是广大业主心态的崩溃。
从208指导价到现在,业主的内心的也在经历痛快的纠结和复杂的博弈。
第一个阶段,就是今年刚开春,满怀期待。
当时都想着好不容易熬到年初了,今年不会比明年更差了吧。
当时2-3月份数据的成交还是一度回暖到月均4000套+,给到了业主坚挺价格的信心。
所以这段时间价格是比去年底要坚挺,并且还略有上调的。
第二阶段心态的变化,信心突然拉高。
4月底指导价调整出台,出现个别信心爆棚的业主反价。
可是之后就是第三阶段,突然悲观,并且认命。
这时候就有一批业主心态熬不住了,算了,就指导价或者指导价以下出手了。
所以这段时间深圳楼市出现了两个变化:
1.加速卖房
很多人在趁着利好行情,尽快出货,二手在售量破新高。
当然,其中不乏一部分都是为了置换,想要换成更好的房子。
2.刚需产品依然维持参考价
很多业主刚开始想涨价,然后光速打脸认清现实,最后还是维持着参考价水平,还有继续降价。
最后,是很多人都在关注的一个问题:
为什么二手房参考价取消之后,市场并没有想象之中的很大反应,反而出现了降价潮?
答案很简单。
失去指导价这样的参考坐标系,大家不知道房子还值不值得买。
参考价是一个锚点,买和卖基本都以参考价为参考。
过去看房,看到一个小区有房源低于指导价,都会多看几眼,默认这个价格比较笋。
不仅关系到首付比例,还是衡量是否够“笋”、价格是否到位的关键指标。
当然,参考价也是兜底线。
买家会优先参考价附近的,以获得最高的“性价比”。
尤其是贷款方面,所以在参考价附近的楼盘显得更有“竞争力”,这条线就不太容易被突破,达到兜底的效果。
现在这个锚点被打破,当首付比例不再被参考价约束,参考价附近或者低于参考价的楼盘就不再变得那么“笋”和“竞争力”,那么兜底线就容易被突破。
再加上刚需产品有半价的共有产权房的补充,长此以往,市场会变得极为分化:
①核心位置的优质改善大户型,天花板会越来越高。
②非核心位置小户型或者老破小或大,机会越来越渺茫。
所以,手持第②类房子的,趁着共有产权房还没跟上来之前,要尽快择机出了。
长期看,这类房子会跑输大市甚至垫底,甚至阴跌。
买房的最高境界,不是买完房子就开始涨,而是卖完房子就开始跌。
共有产权房在宏观层面上,对深圳楼市是件好事,但微观层面对质素没那么高的房子还是有很大冲击。