这几天，各平台账号总能收到粉丝朋友的问题。比如，有粉丝就说，总觉得挂了两年的房子终于迎来转机，是提高价格再等等，还是趁看房人多了果断卖出去？也有粉丝说，现在是不是该抓紧抄底买房，担心房子买晚了房价又上去了。还有的粉丝问，手上有老房子，准备买新房子，该先买还是先卖？归纳起来，主要都是关于“买房卖房”的事，为什么一下子问的人多了呢？究其原因，相信很多人都看到了，居民们对楼市的预期有了新的认识。8月起，到底该买房还是卖房？这是我看到最让人信服的说法了。

按照经济学原理，商品市场的冷热和价格走向，最根本最直接的因素就是供求关系。而国家对当下楼市现状表述，直接提到楼市供求关系发生重大转变（根据公开数据，新房库存已经接近2015年的7亿方），那么，此后所有对楼市管控的方向，均应是围绕如何改变、影响供求关系变化，让房地产市场保持健康平稳发展。所以，不少业内人士一致认为，长达N年的楼市调控政策底实实在在的出现了。什么意思呢，此后，对房地产的支持，不再犹抱琵琶半遮面，相关部门、地方，不会像前两年，今天出一个招，明天就迫于舆论而收回，出的招将是实招！

当然，对各方而言，影响也是不同。对开发商是雪中送炭，因为市场回暖，他们的销售速度会加快，有利于资金回笼，缓解企业困难；银行自然也是会心一笑，买房的人多了，他们可享受贷款的利润。对持有多余房产的老百姓而言，也会开心不已，这个不用说，房子价值回升，房子也好变现了。也有一部分网友不理解，说好的房住不炒，咋又在拯救楼市了呢？要回答清楚这个问题，其实就一句话，形势需要。

无论个人怎么想，既然国家对楼市管控的思路转变，那接下来的市场也是不以个人意志为转移的。根据历史经验和影响现状的各因子变化看，接下来的楼市，很可能出现3个趋势。

一是整体而言，楼市企稳回暖是方向。楼市本身就是政策市，只是想与不想的问题，别的不说，就金融工具一项，用到一定程度，可以让楼市涨也可以让楼市跌。现在国家的目标是促进楼市平稳发展，那就是要把当下楼市的下行趋势止住，各种支持楼市的政策纷至沓来，效果将逐步显现，特别是资金成本降低和城中村改造，将推进大城市带动中小城市市场需求复苏。

二是城市楼市分化也是不可避免。想必很多人也看到了，这次大力度支持政策主要着力点还是针对大城市，像城中村改造，大城市的资金和需求都是小城市无法比拟的。所以，这波楼市复苏，大城市在需求的激发下，复苏速度较快。比如有大城市多个小区业主报价出现连夜跳涨现象，虽然短期成交可能性较小，但与其说是展现的一种态度，倒不如说是对后市的预期。大城市如果热闹的话，预期能上来，小城市核心地段也会沾点光，但持续下去就比较难，加上后者没有城中村改造助力，与大城市楼市分化将随着时间的推移而加深。

三是演化路径。一般而言，目前业内比较一致的看法是，政策传导市场发挥作用需要3-6个月时间：先是高企的二手房挂牌量逐渐下降，不只是去化，而是一些业主主动下架了，因为他们觉得还可以再等等，或者纯粹不卖了；接着是新房市场，此前不敢开盘的开发商开始加推了，带动新房市场成交人气，其他观望者逐步入场，成交量逐步放大；最后是“量升价也稳中回升”，开发商收回折扣，或者开始小幅上调价格，市场回归正常，至于能走多远，那就要看后续管控的方向和力度。

基于以上现状和分析，一位长期从事房地产的资深专家学者认为，虽然市场回暖的概率较大，总体原则是“先买后卖”，但每个人的情况不一样，所在城市的也不同，不可能有统一的答案，根据以上分析做出判断就行。当然，总体思路也很重要，无论在哪个城市，需要考虑几个问题是有必要的。

第一，房子已经足够多，住房空置率在每个城市都存在，不过是多还是少的问题。即便在大城市，一些远郊区域的房子也存在不少空置，这主要是前期投资客留下来的，现在握在手里是“食之无味，弃之可惜”，每一次回暖都是一次变现的机会，而不是感觉价格低而趁机抄底。当然随着大家的觉醒，这种变现的机会越来越少。

第二，卖次换好。网络红人马光远说，现在80%-90%的房子都是烂房子，未来就是要解决“好房子”问题，这话话糙理不糙。在房地产快速发展的二十多年，确实满足了大家有房子的问题，但离好房子距离还比较远，这话可不虚，大家可看看身边的房子，别说里面了，就是外立面也是破损不堪。可以想象，现在很少人没有房子，他们有条件了会换一个这样的房子吗？显然不会，他们要改善，所以要买好房子。基于这个趋势，我们应在市场回暖的时候卖掉那些房龄老、小区环境差的房子，万不可等到都排队在卖同质的房子时才觉醒，及时置换成品质房，房龄最好年轻一些的才是明智。

第三，要考虑房地产税问题。2022年全国土地出让收入比上一年下降23%，今年上半年又比2022年上半年下降20%，土地财政大幅度下降，意味着依靠卖地搞城市建设的路径越来越行不通了。这其实不是偶然，发达经济体也是这么过来的，刚开始依靠土地财政完成城市建设的原始积累，但随着核心区域土地开发接近尾声以及住房需求下降，卖地收入肯定是锐减，比如去年500亿，再过几年就一两百亿了，这么大的财政窟窿怎么办？发达体的做法就是征收房地产税，一方面用于小区的维护，另一方面给城市建设公共配套。房地产税早晚都要征，不过是选择的时机罢了，基本都是在新一轮市场过热之时。

所以，我们不要感觉市场又起来了，国家又在鼓励我们买房了，然后不管不顾，老房子没出掉，新房子又买上了，你说，你持有那么多的房子说自己不是富人？谁信？现在都提倡共同富裕，你多交点税不也是应该的嘛。还是常说的那句话，买房应量力而行，未来持有房子“宜精不宜多”。