中国租赁住房REITs市场发展研究 -房地产

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| .图 中斜率为资本化率，斜线是资本化率等于% 时的证券化线。在该斜线右下方的资产，资本化率小于%，未达到 投资者的要求。在左上方的资产则属于可 化的资产。我们预计资产的资本化率达% 时，若不考虑杠杆，分红收益率也为%，加上未来租金增长率（约%）后，年化总回报达到%，由于还有充分的流动性，该回报可基本满足境内投资图 租赁住房 收益关系图 本处以% 作为示意，实践中因个案不同而有高有低。 | .者对于 产品收益率的要求。上述数值分别高于目前 年期国债利率（近期约%）和保险资金运用的平均收益率（年.%）。上述四类资产，有两类的资本化率不能达到要求，即普通商品房和公寓。一线城市普通商品房的资本化率已低至% 以下，租金较低，但资产价格很高。公寓的租金稍高，资产价格也稍低，但资本化率还是不能达到要求，如新派公寓的资本化率为.%。当前市场条件下可 化的资产是租赁用地住房和公租房两类，其中租赁用地住房又分为城镇建设用地租赁住房和集体土地租赁住房两种。下面分别对其市场规模和收益率情况进行分析。、 城镇建设用地租赁住房的规模和收益在新政要求下，国家队成为租赁市场的重要参与者，各地纷纷成立租赁住房投资发展公司，参与该类住房的投资建设和经营。该类市场发展迅速，仅以上海为例，十三五规划租赁住宅 万套，占比超过%，投资额超 亿元。近期土地市场已出现较多国企获取租赁住房用地的案例，由 链家统计北京普通住宅的资本化率为.%