现在，很多城市的房价都是被那些超出支付能力的人炒上去的。但市场正在挤出水分，房价可能还得跌。

等风险释放完毕，房地产税制改革完成，就业率恢复，那时候才是抄底的好时机。

但现在，风险还没释放完，事情还没做完，所以别急着抄底。记住，机会和财富，总会找到新去处。

01

房价的涨跌也是个谜，因为价值这东西，说不清道不明。

咱们得深入了解市场，看看有没有可能被更多人接受，这才是关键。

说到房子，北上广深的房价，可不是那些“有资格持有”的人推上去的，而是那些“越级意愿”的人。

啥叫“越级意愿”？

就是那些超出自己支付能力的人，硬是要买，结果呢，房价就被炒上去了。

但房子这东西，流通性不高，只要少数人买贵了，大家就感觉房价都在涨。

现在，市场正在挤出水分。

怎么挤？

就是让那些超负荷的人爆仓，违约，房子变成法拍房，银行坏账飙升，小银行挤兑。

等这些都发生了，处理完了，人们心态平稳了，不该持有的都还给市场了，那时候，如果房地产税制改革完成，保障房比例提高，新的产业出现，就业率恢复，我敢说，房地产到底了，那时候，你就可以拿着现金去抄底了。

但现在，我们还在早期阶段，很多风险还没释放，事情还没做完，价格救不上去。

逆市托底，劳民伤财，最后还得跌，全民买单。

看看美国和日本，美国是让资产拥有者自己承担后果，恢复得快；日本则是让风险集聚，用全民的钱扛单，恢复得慢。

02

金融产品的本质，就是接盘游戏，价格取决于接盘资金和意愿。

第一批挤出的水分，是那些不该持有的房子和越级意愿。

房子有持有成本，有使用寿命，不涨就是亏。

自住成本除了资产收益，还有按揭利息、房子折旧、物业费、房产税等。很多人不懂，以为没往外拿钱就是没支付，其实支出远高于收入。

接下来，要挤出的是房子绑定的属性，比如学区。学历贬值，学区房、户口贬值，城市整体贬值。

然后是城市的高收入群体，他们的收入和房价比值要正常，不正常就得继续挤。

中国房价的畸形，是多种因素的总和：农民进城，商品房制度，土地财政，税制不合理，旧城改造，城市规模小，信贷规模暴增，全球化，互联网创富潮，权益绑定等。

这些因素在熊市期解体后，很难再聚合，财富效应难再现。

房价最终取决于城市的支付能力。

收入降低，消费降级，房价涨不了。租金也要跌，因为企业的最低工资要和租金成本相适应。

上海这几年“净失去”2万多家企业，为啥？

薪水跟不上房租。资本家的逃离和衰败，是对劳动者的挤出，最终影响房价和房租。

寒冬慢慢，抄底机会有的是，但不是现在。

寒冬只是一点，你的寒冬，不一定是所有人的寒冬。传统行业没机会，还有新兴行业；中国没机会，还有海外市场。

机会和财富，永远不会消失，只会转移。

03

如果把时间线拉长，房价总体上还是有机会回暖的。但这是一个长周期的事，就好像股票里的日线、周线、月线、年线一样，现在房地产只能看年了。

就像我们的邻居日本，房价跌了13年，又在低位徘徊了10年，直到2013年才开始回升。

毕竟，货币一直在超发，好的房产作为重要的大类资产，仍然是富人资产配置中的重要部分。

不过，这中间的时间跨度可不短，足以让一代人的青丝变华发。

高善文给出的数据也很有意思，他研究了美国、日本的情况，发现城镇化高峰过后，房地产投资占GDP的比重一般在6.5%到8%之间。

咱们中国的城市化进程还没结束，房地产投资的长期比重应该在8%左右，至少也得在7%以上。但现在这个比重只有6%出头，所以未来还是有一定的增长空间。

再从人口角度来看，房产长期走势和人口紧密相关。

近年来，最后一波人口出生高峰是在2016年，达到了1786万人。

按照平均35岁的购房年龄来算，这个高峰将在2051年之后才会显现。所以，从长期逻辑来看，人口对楼市的支撑也将逐渐减弱。

那么，对于房地产市场，我们既不用幻想它能像以前那样快速增长，也不必过于悲观。

要客观看待，顺势而为。

一方面，我们应该逐步降低房产在总资产中的比例，最好不要超过50%。对于那些有投资价值的核心稀缺好房子，如果你打算长期持有，那就要做好预期管理。

看看发达国家一线城市的房子，长期收益率能达到5%已经很不错了。

现在卖房确实不容易，市场上竞争激烈，大家都在拼价格。之前我们也提到过，现在是买方市场，你得先自己降价，做好被人砍价的准备，否则很难卖出去。

总的来说，房地产市场的未来，需要我们用更长远的眼光来看待。既要看到市场的潜力，也要意识到风险和挑战。

投资房产，不再是简单的买卖，而是一个需要深思熟虑的决策过程。希望大家都能在这个变化莫测的市场中，找到属于自己的机会。