最近几周政策放松之后，二手市场的成交量确实略微有所好转，但是成交量的好转并没有带动价格的上涨。

我具体查了查最近成交的房源，发现多数成交价格依然是低于指导价或者是贴近指导价成交的房源。

这说明在政策调整之后，房价持续下降的楼盘并不少。

那么在最近两个月有成交的深圳楼盘中，房价一直在跌而且跌幅最大的小区是哪些呢?

我查找数据把深圳最近跌幅最猛的前10个小区盘点出来，下面来看看我们的详细分析。

第一位：旭飞华隆园

2021年2月 ，30平455万 ，单价15.17万/平 ；

2023年8月， 31平154万 ，单价4.97万/平。

跌幅达到67.24%

旭飞华隆园位于罗湖的东门板块，只有一栋楼、没花园、楼龄老，1993年建成的小区，之前房价最高的时候单价曾经达到15万/㎡，主要是靠螺岭外国语的学位支撑。

螺岭外国语实验学校（螺岭小学）是罗湖区的排头兵，学位一直很紧张。它是深圳的重点小学

学校的英语教学在深圳市内都是数一数二的，有不少罗湖公务员的孩子在这个学校读书，生源很不错。

但是最近两年受学区房政策影响，价格打击很大。

再加上楼盘小户型居多，居住属性差，过去纯粹靠学区，没有了学位保证，房产价值一落千丈。

第二位：盈富家园

2021年3月， 38平246万，单价6.47万/平；

2023年8月，40平101万，单价2.52万/平。

跌幅大概61.05%

盈富家园是2006年的小区，楼龄在20年之内，但是小区保养的很差，小区有526户但是只有100个车位，车位比严重不足。

最高价曾经达到6万/㎡，在坪山，6万的单价已经是区域内的天花板了，不出意外，当初盈富家园也是靠学位房上位的。

小区是深中坪山创新学校学区房，深中集团的分校，也是坪山仅有的一个四大分校。

坪山没有好的学区，这个学校属于是矮个里拔高个，在学区房最火的时期把价格拉了上去，下跌之后价格只剩下2万/㎡，小户型太多，居住属性太差。

第三名：东门168

2021年1月，22平330万，单价15万/平；

2023年7月，23平140万，单价6.09万/平。

跌幅59.4%

东门的网红小区，和排名第一的旭飞华隆园一样，也是靠螺岭外国语学区价格起飞的，同样是20-40平小户型为主。

之前学区房受追捧的时候，东门168是螺岭外国语学区房中交易量最大的小区，面积小、总价低，相对来说好上车，是上车外国语学区房最佳选择。

现在最有价值的学区支撑垮了之后，东门168可能会成为最难流通的小区。

第四名：月亮湾花园

2021年2月，92平1186万，单价12.89万/平；

2023年8月，94平495万，单价5.27万/平。

跌幅59.11%

前海片区月亮湾花园是旧改概念失败的典型案例。

小区是上世纪80年代建成的小区，2020年开始传出旧改消息，但是到2023年，旧改还没有任何消息，旧改计划基本可以确定是胎死腹中。

旧改预期破灭，再加上月亮湾花园产品太破太老，没有任何居住价值，导致现在月亮湾小区的流通性奇差，价格跌幅也超过59%。

第五名：八卦岭宿舍

2021年2月，28平435万，单价15.54万/平；

2023年6月，28平178万，单价6.14万/平。

跌幅59.08%

前面的小区跌得惨，不是因为学区，就是因为旧改，而八卦岭宿舍是集大成者。

八卦岭宿舍靠近百花片区，2019年荔园小学传言要在八卦岭新建东校区，2020年之前还有旧改传闻，有旧改预期还有学区优势，八卦岭风头一时无两。

但是近几年八卦岭旧改消息越来越少，旧改预期已经减弱；

学校方面，荔园小学八卦岭校区建成后只能提供1620个学位，并不能满足八卦岭片区的学位需求，这一片的学位确定性变弱。

炒作学区失败，旧改又崩盘，八卦岭的房价是在双重打击之下下跌的。

第六名：金城华庭

2021年3月，36平480万，单价13.33万/平；

2023年6月，39平233万，单价5.97万/平。

跌幅55.21%

榜单里面第三个螺岭外国语的学区房，位于靠近东门的黄贝岭片区，相对来说小户型没那么多，50-60平两房户型居多，居住感相比东门168以及旭飞华隆园更好一些。

但是价格主要还是依靠螺岭外国语的学区支撑，学区一垮，房价还是不可避免地垮了。

第七名：花样年花郡

2021年2月，27平424万，单价15.7万/平；

2023年9月，27平190万，单价6.76万/平。

跌幅55.19%

前10名中唯一一个宝安的楼盘。

花样年花郡2008年的小区，小区楼龄不算特别老，小区绿化也不错。

这个小区之所以跌得比较猛，主要是因为小户型降幅比较明显，正常户型其实基本没有怎么降。

小户型产品主要是针对学区房的客户，小区带海韵学校的学位。

2021年之前宝中的海韵学校因为重视艺术培养，吸引了很多中产的青睐和关注，带学区的小户型房价炒作得比较猛，现在价格冷静下来之后跌幅自然就比较大。

花样年花郡在宝安来说是比较独特的，因为在看宝安的价格数据的时候，让人比较意外的是最近半年有不少楼盘的成交价都有微涨。

第八名：旭飞花园

2021年1月 ，29年357万，单价12.31万/平；

2022年10月，29平165万，单价5.69万/平。

跌幅53.78%

旭飞花园位于八卦岭，和之前的八卦岭宿舍一样，都是因为荔园小学东校区的炒作导致房价拉涨。

小区楼龄很老，1988年建成的小区，50平以下1房厅小户型为主。

第九名：鹏盛村

2021年1月，39平425万，单价10.93万/平；

2023年7月，39平205万，单价5.26万/平。

跌幅51.76%

又是八卦岭的小区，又是靠荔园小学东校区学位炒作以及旧改概念炒作起来的小区，

鹏盛村相比八卦岭宿舍和旭飞花园，楼龄稍微年轻一些，1992年的小区，但是楼龄也超过了30年，小区全是小户型。

第十名：鹏盛年华

2021年1月， 40平525万，单价13.13万 /平；

2023年6月， 40平260万，单价6.5万/平。

跌幅50.48%

鹏盛村旁边的鹏盛年华，也是靠荔园小学东校区学位以及旧改炒作起来的小区。

楼龄比鹏盛村更年轻，2002年建成的小区，楼龄刚刚过20年，但是小区保养的很差，看起来像30年的小区。

当然房价大跌和楼龄的关系不大，主要还是因为不能确定能不能拿到荔园小学的学位，另外小区以小户型为主，不适合居住。

盘点完跌幅前10的楼盘之后，大家应该能发现这些楼盘有两个突出的特征。

1.有炒作题材

前10名的小区中，不是有学区炒作，就是有旧改炒作，说明2021年之前，炒作旧改以及学位的小区，涨幅都比较畸形。

而且这些小区往往都是老破小比较多，除了学位和旧改概念之外没有其他价值支撑，没有了唯一的支撑，房价容易一泻千里。

2.居住属性弱

上面10个小区，多数都是20-30年以上的老小区，而且都是20-40平的1房小户型为主，这些小区基本都不能住。

学区房领涨的时代已经过去，但是如果学区房有居住价值，那么房子还有救；

如果连住都不能住，那房子就完全没有价值，想要转手出去全看有没有傻子接盘。

深圳楼市的未来，拼的就是居住品质。

因此，未来如果要买学区房。

第一，选那些居住品质比较好的小区、尽量不要选30平以下的超小户型

第二，楼龄不要太老，最好就是楼龄20年以下的学区房小区。