严重预警,南京一批成交价让人大跌眼镜

讯讯传递 2024-10-17 02:25:38

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这是今天网传很广的一批评估成交价。

有人说:想不到,大跌眼镜。对此,我们也要强调一下,以官方布为准。当然,一些数据还蛮有“代表性”。

有的价格还挺意外的。

先看价格:鼓楼龙江5万多的价格,秦淮部分次新小区4.3-4.6万,河西中4.1-4.5万/㎡。这几个区域算是顶流的板块,但房价不算特别高了。

甚至有惊喜。

尤其是河西南,一套海X城的标准层,86平,成交单价30745元/㎡,单价比较低,给了我们预警。同时秦淮区、河西中、南站、雨花的这批评估成交价,对新房、土拍都有一定的价格参考意义。

像云LX府,158平,成交单价46300元/㎡,作为这两年的次新房对大校场区域的新房是具备有参考价值的。

咀嚼一下,大校场的新房才卖4.5万,小有倒挂?

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河西正在分化。

尤其是河西南3万的成交价,而河西中西T国际城,面积131平,成交单价4.4万-4.5万/㎡。

河西中的河西南的次新房的差距确实不低。尤其是河西中的三个盘,都堪称河西第一梯队,靠近奥体场馆、金陵图书馆和江苏大剧院,旁边不远是华采天地、ifc、龙湖天街,周边生活配套丰富,距离地铁、商业中心都很近。

说吃惊是因为这样的区域也才4.5万/㎡。说不吃惊,是因为小区确实房龄大了,户型也不及现在的新盘。

之前周边的中介也表示,小区口碑一直在线,无奈行情不好,不过河西有图学区和位置的家庭还是有。而这套的价格,确实不算贵,对于那些想住到河西又图低总价的家庭有参考意义。

这也提醒我们,在河西,房价是不定值。也有特例:

评估价≠ 低价。

比如:评估成交价也不见得一定是低的。以拉DF斯为例,145平,单价3.92万,而网上成交价也才3.5万/㎡。当然,二手房嘛,一房一价,但成交背后有一定的合理性。

值得我们深思。

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成交单价低的房源有哪些?

一些成交单价低的。

梅H山庄,154平,2.6万/㎡;龙P花苑,270平顶复,2.1万/㎡;海Y花园,207平顶复,2.2万/㎡;紫JS林苑,142平,2.5万/㎡;阳G嘉园,181平顶楼,2.2万/㎡;聚B山庄,97平,2.3万/㎡。

这些都是主城的非核心区域,成交单价相对较低的。哪怕地段都还行,但产品远远跟不上现实需要。虽然很多小区周边配套、稠密度高,却也失去了发展势头,学区更谈不上。

反之,看龙江区域成熟度、生活便捷的优势增强,尤其瞩目的是学区。

比如金LS纪花园,96平的价格, 评估成交价也在5-5.1万/㎡;

苏NR城,89平,4.8万/㎡。略老旧的城区,但因为学校而生机勃勃,特别是成交的刚性依旧很强,在龙江很多小区,会同时看到很多小孩的身影,意味着学校的魅力依旧还在。

所以,主城来说,一部分只是满足房子+自住;另一部分则是房子+学区。

如果兼具的话,还是很稀缺了。

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有人总结:主城学区次新房>河西中次新>老旧小区?

是这样吗?

不完全。

河西发展20年,河西中部较为成熟,大小商业中心星罗棋布,写字楼密集,公园到处都是,城市地标也云集。这种宜居的片区,如果是高品质住宅小区还是有很大市场——当然,南京主城也是如此,只要是新小区,都是一定保值率。

这一轮调整,置业河西的难度也在降低。

从另一个层面,作为南京最成功的新城区,河西与主城的房价单价差距并不很大,真正大的是总价(河西房相对新,面积大的缘故)。

如果此时置换河西,依旧是机会。

但无学区又高品质的老房子,就难了,很多房子哪怕是评估,也卖不上好的价格。

蛮可怕的。

从评估价看产品分化,同时也在给南京人一个提醒:要么是价格低到“触手可及”,成为一个上车盘,刚需集中营,要么是有亮点,买它,图啥呢?是改善,是学区,还是非买不可的地段?

当然,今天的表格也提供了一个重要的参考意识,毕竟买方和卖方的信息不对称,从而给一部分中间商的发挥创造了巨大利益空间。

南京房东被PUA的不像样子,需要更多的“数据”来自我评估。

——其实,二手房也没有那么“不堪”。

而我们始终认为二手房才是南京楼市的核心问题,二手房不稳住,新房怎么卖?

【END】

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