近期，上海越来越多的老破小实现“1天成交”。

老破小是上海楼市的照妖镜，是上海楼市重最基础的成交单元，是推动整个置换链条最底层的产品。

近期，有的“老破小”价格猛降，有的却卖出一片天。不少“老破小”，正在实现1日成交。1日成交 并非全部以价换量

以地处普陀的曹杨二村“老破小”为例，有一套低楼层一室户仅一天就成交。从单价看，比去年11月的一套中楼层一室户还要高出近5000元/㎡。

比如梅园新村（浦东）的一室户，也是1天成交，从单价看，它和其他楼层的一室户均价相差无几。

另外，像挂牌1天就能成交的案例，还在嘉定江桥、宝山张庙等外围板块发生。庙行房源仅带看两次，总价下调了7万就成交了。

如今老破小的成交回暖其实是非常积极的信号。

尤其是成交周期非常短的，说明价格下降就能足够吸引买家的程度。

而且这个价格的安全垫是得到市场认可的。

实际上不止老破小这一种产品，不少动迁房、商品次新房也都有快速成交的情况出现。

老破小虽然不是优质资产，但是逐渐价值回归的老破小又给了大家买入的理由。

当上海的买家、卖家还在“大刀战”中拉锯时，老破小却在不知不觉中迎来了确定性回归。

01. 刚需为什么要选择老破小？

回看2024年4月上海二手房网签数，总价约300万以下的二手住宅约9385套，占比超过总数的51.3%。

再往前看，2024年3月份，300万以下房源成交11349套，占比约56%；1月份，300万以下的房源成交了8486套，占比为51.7%。

再看看去年一整年，上海二手成交量约17万套，其中，300万以下占比约60%。

可见，三百万的刚需是上海二手房成交的坚实底盘，其中“老破小”是主力。

核心市区老破小（周围步行可达3轨交的那种）是总价“洼地”，最近，市面上很多“秒成交”的二手房源，也都是200-300万。

最简单的，我们看4月房龄30年以上的二手房成交，排名第一的是共康四村，一个月走了20套，最新一套成交37.23㎡，总价163万，内部数据显示，带看仅5次，挂牌周期一个多月，这个成交速度，多少二手房东都羡慕哭了。

核心地区的老破小，仍然是刚需的主战场，尤其是在新房加价提质的情况下，刚需上车老破小，真的越来越香！但还是那句话，如果是投资，老破小大可不必。

先说说刚需。曾经我们办公室也对老破小or次新房有过激烈的讨论，有人觉得老破小的居住体验太差，有人觉得同价位的次新房太偏，各执一词。

直到有位终于有了购房资格，此前一直租房住的新上海人说了一句，我没钱的时候，总归是工作生活怎么方便怎么来，等我有钱了，我再去考虑以旧换新，以小换大。反正四五十平再怎么小，也要比我花2000一个月租的一室户要大吧？

这也是第一点，预算是刚需选择的重要原因。

比起次新房，老破小更直接地面向刚需市场。现实情况也正如上述那位同事所说的那样，50平左右的老破小，就是一个上车的机会。上海的城市发展离不开外来人口涌入，这部分人口成为了租房市场的主力。

随着时间的推移，只要这部分人口想要安顿下来，在“租售同权”短期内因资源紧缺无法实现的情况下，租房转买房是必然趋势。

在市场预期比较低迷的当下，不是每个人愿意拉足杠杆，咬咬牙上车了。相反，老破小的低价优势愈发凸显。

我们可以看看老破小成交量较大的静安彭浦、杨浦控江、徐汇长桥、浦东上钢一带，共康四村5年内成交507套、控江四村成交566套、梅陇四村成交509套、上南六村成交416套。

比如上南六村，其挂牌单价基本上维持在6万不到，由于都是小户型，套均总价都在200万左右。

但2批次最新土拍，上钢街道的地块，联动价已经来到了10万/㎡，而新地与上南六村的直线距离，仅有1.5km左右。

市区的配套也是刚需客的重要考量因素。年轻人最重要的资产是时间，每天来回3小时甚至更多的极限通勤，非常容易形成焦虑内耗，久而久之，会怠于学习，进步空间收窄。

满足刚需入住核心地段、享受市区的便利生活，又没有足够的预算去购买新房、次新房，老破小自然是首选。

02.越来越新的界面、可观的租金回报率

刚需客购买老破小是预算不足，难以选择。

但如果是投资呢？投资无非两种，增值和租金。

在市场下行期，老破小保值其实不会很差，有学区的就更好了。但是，老破小在市场繁荣期，增值就会很弱。

原因也很简单，面积小、房子旧，可增值部分有限！但租售比一直是老破小的强项。

以长宁路某“老破小”为例，其成交价是150万，该小区一室户目前的出租挂牌在4300-5800元/㎡，我们以最便宜一套4300元/㎡的房源计算，出租回报率达到3.44%。

这个数字，是目前绝大多数新房难以企及的。

“老破小”所在的城市界面也在越来越新。上海从2018年开始，进行美丽家园工程。通俗来说，就是“老破小”的修缮、改造、环境综合整治。上海在美丽家园改造上已投入大量资金，从2017年至2023年，投入增长了15倍。

“十四五”期间，上海计划每年改造1000万平方米，涉及约80万户居民，预计总投资200亿元，并加大加装电梯力度。“老破小”的问题非一朝一夕能解，但通过改造和更新，能够改善居住环境。

最后小编想说，老破小的刚需自住价值仍然很高，也拥有着庞大的市场，真的不要去妖魔化老破小了。