张先生花260万在云南法拍到一套市值390万的别墅，还没来得及乔迁之喜，就收到了物业公司52万元的催费单。这笔钱是前业主欠下的物业费，张先生表示：“这可不关我的事！”但物业公司却称新房主必须承担，双方争执不下闹上法庭。法院判了！

1.

案情回顾

2023年8月，在云南昆明从事建材生意的张先生通过某法院司法拍卖平台看到一套别墅挂牌。

“这套别墅市场价390万，起拍价才260万，机会难得啊！”张先生和妻子商量后，决定参与竞拍。

经过激烈竞价，张先生以260万的价格成功拍得这套位于昆明市区的别墅。当时的心情别提多high了，毕竟一下子就赚了130万。

拿到房产证后，张先生立马开始装修新房。眼看装修即将完工，一家人憧憬着搬进新家的美好生活。

可好事多磨，2024年1月，就在张先生准备搬家的前一天，物业公司上门送来一份催费通知。

“张先生您好，这是您的物业费账单，总计52万元，请您尽快缴纳。”物业经理笑眯眯地说。

“52万？怎么会这么多？”张先生一脸懵圈。

“这是前业主欠下的物业费，按照规定新业主也要承担。”物业经理解释道。

“开什么玩笑？这又不是我欠的，凭什么让我来还？”张先生当场就不乐意了。

“规矩就是这样，您要是不交，我们可就要采取措施了。”物业经理的态度也强硬起来。

张先生一下子就炸了：“我是通过法院拍卖买的房子，房产证都下来了，凭什么还要替别人还债？”

物业公司则表示：“物业费是跟着房子走的，新业主必须承担前业主的欠费。不然我们可以限制您使用小区设施，甚至会起诉。”

双方各执一词，谁也说服不了谁。

张先生找来律师咨询，律师告诉他：“这种情况确实存在争议，建议通过法律途径解决。”

无奈之下，张先生把物业公司告上了法庭。

2.

法律分析

本案的争议焦点在于：新业主是否需要承担前业主欠下的物业费？

按照《民法典》规定，物业服务合同是业主与物业服务人之间的合同关系，具有人身属性。新业主与前业主是两个不同的民事主体，新业主并不当然承担前业主的债务。

《物业管理条例》明确规定，业主应当按时交纳物业费。但这里的“业主”指的是在物业服务期间实际享受服务的业主。前业主欠下的物业费属于债权债务关系，应当由前业主承担。

根据《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房屋有关问题的批复》，司法拍卖的房屋所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。买受人获得的是完整的所有权，不应承担原所有权人的债务。

物业公司主张新业主承担前业主欠费，缺乏法律依据。物业公司应当在房屋拍卖前主张其债权，从拍卖所得中优先受偿。