原创 刘博团队

昨日（8月28日），深圳公共资源交易中心挂牌一宗宝安中心区宅地，瞬间点燃了整个房地产市场的热情。

该地块特殊之处，不仅仅在于其核心地段的黄金位置，更在于它打破了多年来的惯例，成为深圳首宗取消最高地价限制的住宅用地。

1、土拍阶段，不限制最高地价，即“价高者得”

2、出售阶段，不限制最高销售价

3、没有配建要求，纯粹的商品房社区

4、不受“70/90” 户型政策限制

这一系列松绑措施，无疑是向市场发出了一个强烈信号：

深圳的商品住房，正回归商品属性，让市场在资源配置中发挥更大作用。

更重要的是，它为开发商提供了一个提升产品质量的重要契机。没有了价格限制和严格的户型政策约束，开发商有了更大的空间来打造更优质、更创新的住宅产品。

因为没有销售限价，他们敢于投入更多资金用于提升建筑设计、使用更高品质的建材、甚至在社区配套设施上做出更大投入。

再结合深圳住宅新规——2024版《深圳市建筑设计规则》提出的更高得房率、更大阳台、更大凸窗、更优质公共空间等，这意味着深圳人有望看到更多高端、豪华项目入市。

感兴趣的话，我们一起看看这块宝中宅地——A001-0219。

该地块位于宝安区新安街道，二类居住用地，土地面积9997.8平方米，建筑面积54000平方米，挂牌起始价20.8亿，土地使用年限70年。

根据规划设计要点，社区容积率≤5.4，住宅建筑面积51890㎡。

如果按照200平方米的户型去设计，实际可售套数可能在250套左右。

通过全景地图，可以看出该地块拥有稀缺景观资源。

西南侧：毗邻广深沿江高速和腾讯科技岛，远处可见海天相接的景观。

东南侧：面向欢乐港湾、摩天轮和前海三湾，形成现代化城市景观和标志性天际线。

东北侧：一路之隔是新安中学(集团)高中部、宝安区人民政府、宝安体育中心、海滨广场和壹方城等城市配套。

西北侧：紧邻海韵学校、润恒御园、深航假日名居、万科兰乔花园等成熟居住区。

周边二手房价格，可参考第五大道高发西岸花园三期，成交均价在9.6万/平方米，还有深业新岸线三期，成交均价在8.3万/平方米。

该地块紧邻新房项目中铁阅臻府，7月30日开盘，按95平3房来看，折后总价可以到700多万，单价在7字头起，开盘当天去化约六七成。

值得关注的是，A001-0219最早并非宅地，而是在今年6月由两块商业性办公用地合二为一，并调规为二类居住用地的。

这种“商改住”在深圳并非孤例，甚至渐渐形成趋势。

如近期在深圳湾，两宗地编号为DU10和DU13，由商业用地调整为“商业用地+二类居住用地(C+R2)”，容积率均为8.0，总建筑面积约30万平方米，预计将在2024年第三季度招拍挂出让。

（上图中红色为商业用地，黄色为住宅用地）

两宗地块地理位置优越，位于深圳湾后海总部基地西边，与蔚蓝海岸二期三期隔路相望，几乎与地铁2号线登良站无缝衔接。周边拥有海岸城、万象城等顶级商业配套，以及人才公园、深圳湾1号等城市地标，尽显深圳“总部经济+科创高地+豪宅区域”的定位。

从周边二手房价格来看，附近的深圳湾1号均价高达26万/㎡，三湘海尚20万/㎡，君汇新天19万/㎡，曦湾天馥22万/㎡。这两块地的推出无疑将为深圳高端住宅市场注入新的活力，有望成为深圳新的房价标杆。

为何深圳在核心区频繁调规，在核心区供应宅地？包括上海、北京、广州等一线城市，以及热点二线城市近期都出现了新的地王。

这一现象背后，折射出地方政府供地策略的重大调整：通过推出核心区域的优质地块，创造"单价地王"和"总价地王"，重新点燃市场热情，刺激购房需求。

高端项目入市、“日光”，往往可以带动整个市场的信心，形成“涟漪效应”。

据克而瑞数据，深圳：

2024年7月新房成交面积34万平方米，环比下降18%，同比下降15%。

2024年前7个月累计新房成交面积208万平方米，同比下降17%。

据乐有家研究中心数据：

截至8月12日，深圳今年8月以来新房累计网签数量为1049套，二手房累计过户数量为1459套。

而今年7月同期（7月1日-7月12日），深圳新房累计网签数量为995套，二手房累计过户数量为2113套。

以上数据表明，无论是新房还是二手房市场，都面临着成交量下滑的压力。

今年5月，深圳出台了一系列政策，包括分区限购等措施，旨在提振房地产市场。

这些政策初期确实起到了积极作用，6月7月二手房成交量双双突破5000套大关，市场出现了明显的反弹迹象。

然而进入8月后，市场开始显现冷却迹象，刺激政策的效果正逐步减弱。

面对这一局面，深圳楼市打出三张好牌，即在宝中和深圳湾推出三块宅地，有可能在一定程度上扭转市场颓势，通过高质量供给来带动市场需求。

今天还有一件事值得关注，广州首套房贷利率“卷”至2.89%，再创新低。

这次广州利率下调并非针对公积金贷款，而是商业贷款领域的重大举措。通过大幅度的利率下浮，政策制定者明显意在刺激购房需求，提振房地产市场信心。

这一动向很可能预示着更广泛的政策调整即将到来，我们判断在年底前，一线城市可能会迎来新一轮的楼市政策松动。

这些政策可能包括但不限于：进一步放宽购房限制、优化住房信贷政策、调整土地供应等多个方面。预计在年底前，中国央行可能还会再降息一到两次。