在1月5日，央行发布消息，建立了首套住房贷款利率政策动态调整机制。在其中，重点说明，如果在本地的新房销售价格，出现环比和同比连续3个月下降，那么本地可以自主下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。这是一年来央行出台的第三个下调房贷利率的重磅政策。

在之前，全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.1%，但是从9月份起，因城施策、精准施策，提振房地产市场信心，成为各地政府出台本地房贷利率的指导方针。其实截至到现在，全国已有近30城将首套房贷利率降至4%以下，同公积金贷款利率同在一个标准之内了。那么按照新政，还能降多少，本地银行可以灵活掌握了。

统计下，现在部分城市贷款利率已降至这20年间的房贷历史低位，例如石家庄和温州，首套商贷利率最低可以达到3.8%；在更小的城市，例如清远、株洲等地，首套商贷利率已经低至3.7%。在一定程度上，已经与现在优惠的经营贷利率水平相当，房贷中介被挤出市场。

据不完全统计，符合新政的全国主要城市最少多达38个，其中不少包含过去的楼市区域中心热点城市。按照国家统计局发布的全国70城房价指数，其中就包括13个重要城市，例如大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州。剩下还有25个各省的主要城市，包括桂林、唐山、温州、无锡等等地方。

不过如果想有效激发买房需求，估计还是要在以下2方面进行政策完善。

1.二套房房贷利率调整问题没有触及。在1月5日，住房和城乡建设部部长接受采访时讲到，对于购买首套房要大力支持，首付比、利率都要降下来。对于购买二套房，要合理支持，尤其是以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。但是现在金融扶持政策迟次没有反映出来。

买卖二套房，其实同首套房买房，那是紧密联动的。对于房地产业的稳定发展也有着重大影响。如果房贷利率相差过大，二套房需求不激发出来，那么首套房用户能有多少呢？如果首套房鼓励的目的，仅仅是为了实现居者有其屋，鼓励刚性购房者的需求，那么按照新规，在本地房地产价格上涨的时候利率也会上调，难道就不需要鼓励吗？为什么房贷利率还会上调呢？

2.存量房贷利率调整问题没有触及。过去买房的，不论是首套房还是二套房，利率都是非常高，最高在6%以上。现在持续降低买房利率，让之间形成了巨大的利率差。这个问题要正视，已经多次呼吁，应该有效降低存量房贷的利率。否则对于民众来说，最佳的选择就是卖掉现有的房，再重新买房。但是市场供应量大增，那买房需求将更加不足。

另外，央行等金融监管部门应该将格局放更广阔一些，存量房利率下来了，民众就不会急于提前还贷，而是会去将储蓄转化为消费，转化为投资。否则现在就是提前还贷，银行贷款规模更小了，经济循环规模更小了，要算大账，算一算鼓励消费的大格局，而不是总陷在房价升升降降的幻局之中。

央行这个新政，简单总结，就是房价越下跌就越将房贷利率下调，鼓励大家买房，只要是房价稳定了或上涨了，利率就不动或者上升，总体感觉格局有点小。