楼市,正处于一种撕裂的状态。
你说现在成交好吗?房企凋敝,土拍冷淡,新房市场成交数据依然低迷。
但在另一面,却是香港“撤辣”后的疯狂,各大城市看房人数暴增的火热。
哪一面才是真实的楼市?
今年才过了两个多月,楼市却出现了三大低迷信号。
第一个信号:
房企的销售规模,大幅缩水。
据克而瑞统计,今年2月,百强房企销售业绩规模创下近年新低。
TOP100的房企仅实现销售操盘金额1858.6亿元,环比降低20.9%,同比降低60%。
考虑到今年2月是春节月,数据还将1月份的销售规模也给累计了进来,结果今年前两个月加起来,百强房企实现销售操盘金额也才4209.1亿元。
同比跌幅达48.8%,近乎腰斩。
而且今年前两个月,百强房企中销售金额超过百亿的,只剩下12家房企了。
而去年同期,达到百亿销售额的房企还有20家,2022年的时候有25家。
能赚钱的房企正在越来越少。
第二个信号:
一些头部房企,也开始割肉求存了。
比如一直被誉为房企优等生的万科,又一次被推上了风口浪尖。
近期有消息称,万科正与以保险公司为主的贷款机构商谈非标债务延期。
这让市场很是震惊,万科这样的房企,居然也撑不住了?
万科从1月末以来,就开始加快处置自己旗下的优质资产,先是将深圳高新投6.16%股权出售给深投控,紧接着,万科又将旗下最为优质的商业项目之一,上海七宝万科广场50%股权,以7折转让给领展……
曾经民营房企的标杆碧桂园,更是站在悬崖边上了。
2月28日,碧桂园因一笔本金约16亿港元的逾期债务,被债权人提出清盘呈请,使得碧桂园股价大跌,盘中一度跌逾13%。
为了偿债,碧桂园最近也在疯狂打包出售旗下的资产。
虽然碧桂园是大概率不会被真的清盘的,但是这一次碧桂园也算是被逼到墙角了。
第三个信号:
今年核心城市的首轮土拍,成色不高。
一般来说,开年第一场土拍都会搞得热热闹闹的,地方会拿出一些优质地块,房企也会捧捧场,再不济也会有城投兜底。
可这一次的剧本却不太一样了。
据克而瑞数据显示,截至今年2月25日,全国300城经营性土地成交2194万平方米,同比降幅超过50%,处于历史低位水平。
就拿2月北京土拍的5宗地块来说,只有2宗地块触及15%封顶线,其余地块均零溢价或低溢价成交。
广州1月的首轮土拍更尴尬,天河和白云两宗地块,居然惨遭流拍。
今年楼市的地狱难度开局,怕是很多人没有想到的。
这一切的根源,都在于新房市场的低迷。
我将今年前两个月一线城市的新房成交数据同去年做了一个对比,结果很明显,今年的新房成交量全面下滑。
一线城市新房成交整体下跌35.69%。其中上海跌幅最大,前两个月新房成交量同比去年下跌61.3%。
为什么新房市场会惨成这样?
不是开年以来,很多开发商都发喜报,说去化很不错吗?不是很多数据都显示中介的带看量几倍十几倍的增长吗?
首先,虽然新房市场整体低迷,但是也会有一些局部性的行情。
就拿深圳来说,像南山的超高层住宅绿景白石洲,节后首个新开盘的项目卓越九珑,沙井的珈誉府……
这些项目都迎来了开门红,只不过这些热销的新盘无一例外,都存在着极大的让利。
比如绿景白石洲,周边新盘均价15万,它直接打出了一口价8字头的优惠。
沙井的新盘打完折直接降到4字头,要知道,周边二手房价格都还在5.4万/㎡。
还有郊区坪山的楼盘,把价格直接从4万降到了2.5万,甚至引发了老业主维权。
再说带看量的增长,也很容易理解,都被二手房分流了。这已经是一个全国性的趋势了。
据克而瑞统计,2023年全国30个重点城市的二手房总量出现明显上升,达1.8亿平方米,成交量同比上升了33%,创下了近年来的新高。
而在整体成交占比中,二手房的成交量占比已经达到53%,首次超过一手房。
一线城市中,新房和二手房的分化还要更加严重。
从今年前两个月,四个一线城市的一二手成交数据可以明显看出,二手房成交量往往超出新房好几倍。
比如上海,2020年的时候,上海新房成交量能去到19万,二手房成交量仅仅6.6万,中间差了近3倍。
而到了去年,上海二手房成交量已经达到18万,新房成交却仅有7.5万,主次瞬间颠倒。
今年前两个月,上海二手房成交量和新房的差距,已经达到了4倍之多。
相比今年前两个月新房成交的同比跌幅来看,二手房成交量相比去年同期整体跌幅不大,甚至像深圳还出现了明显的上涨。
所以分流了新房市场的二手房,其实已经默默挑起了楼市复苏的大梁。
二手房为何可以夺了新房的江山?
最主要的原因有两点。
一是新房供应量大幅减少,而其中改善型住房的占比却在增多,导致刚需向二手房转移。
据诸葛找房数据显示,今年1月全国重点15城批准上市面积为546.57万㎡,环比下降38.8%,同比上升5.4%。
其中一线城市批准上市新房面积环比减少52.3%,同比减少8.1%。
整体数量减少也就算了,偏偏这两年开发商全都把核心区和改善项目当做主战场。
据中指数据显示,今年1月全国30城成交面积段中,有21个城市120-144平面积段产品的成交套数出现明显提升。
比如北京,今年1月90平以下的刚需产品成交量同比下降2.6%,占比为29.4%;而90-200平的改善住房,成交量同比增长了8.2%,占比达到61.1%。
不是刚需不想买新房,而是新房留给刚需的余地太少了,而失去了刚需的新房,成交量自然就少了依仗。
另一点则是,二手房的性价比,正在全面碾压新房。
当下新房价格“破发”的现象实在是太常见了。
前不久,北京西三环的豪宅产品中海甲叁号院,新房价格12.5万/㎡,但是隔壁刚收房不久的次新挂牌价11.5万/㎡……
你要是购房者你怎么选?不是新房买不起,实在是次新更有性价比啊。
即便是新盘能够做好价格管控,可还是无法抵挡周边二手房业主卖房的决心。
就拿北京通州来说,在售的新盘基本都在6万左右,但是周边单价3-4万的二手房比比皆是。
没办法,过去两年各地二手房价格回调的实在是太充分了,打起价格战新房完全没法比啊。
更别说新房根本也不敢大规模打价格战,前不久住建部在开会的时候才提到,要防止房地产大起大落。
毕竟新房市场可是关系到房企、土地、地方钱袋子等一系列要素的。
比市占率比不赢,拼价格也拼不过,更别说二手房还能保证现房交付,即买即住。
新房市场表示,真的好难……
可正因为新房市场牵扯的要素过多,所以才必须要救。
怎么救呢?
今天两会的报告中,对于房地产的最新表述是:
加大保障性住房建设和供给,完善商品房相关基础性制度,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
这里的重点在于“多样化改善性住房需求”。
去年11月,住建部部长倪虹在答记者问时,就提出过:
过去的房地产市场是在解决‘有没有’的时期,追求速度和数量的发展模式,而现在应该解决的是‘好不好’的问题
这两种说法其实本质是一样的,就是在为商品房找准定位,
未来保障房解决住的问题,二手房则主打刚改市场,而新房则会面向改善和豪宅。
也只有全面进军高端市场,新房才有可能脱离当下的价格泥潭,真正做到拉升区域价值,实现板块轮动。
而对于如何解决眼下的问题,则只能通过政策引导,让新房市场缓慢出清,逐渐复苏。
说白了就是,在稳住房价的情况下,去库存,给房企融资。
最近住建部连续发声:
加速地产白名单落地;以人定房,以房定地、以房定钱,防止房地产市场大起大落;以需定建,有力有效有序推进保障性住房建设。这其中就直接关系到接下来新房市场的走向。
房地产白名单是为了给房企融资,让出险的优质房企甩开包袱。
“以人定房,以房定地、以房定钱”的提出,则是为了控制新房库存,稳住新房价格。
而保障房的加速建设,则是为了让房地产双轨制更快形成,让有价值的房子可以涨价。
可以预见,后续在政策端的支援上,会越来越倾向于新房市场,给到房企更多的金融支持,给优质的核心区项目更大的定价权。
但是整个新房市场的拉升是一个较为缓慢的过程。
在这个过程中,很多郊区的刚需盘,甚至是核心区一些品质感不强的产品,还是会陷入价格战的泥潭,甚至直接变成保障房。
不过核心城市靠近核心区的部分优质新盘,有很大概率会有淘笋打新的机会。