原创 园长 买房种草笔记 2023-07-24 08:38 发表于广东
沙井价格战还没打完，拾悦城二期7月底4.5万带精装抄底沙井，让一期业主瑟瑟发抖之际；
龙华硝烟再起，三盘密集登场，给龙华的7月营造了硝烟弥漫的感觉；
7月20日宏发悦见倾湖，下了预售证；紧接着7月21日，鸿荣源尚云花园，拿到预售证；无巧不成书的是合正观澜汇三期，同一天也拿到预售证；
面对2023年龙华市场供应量的暴增，谁能提前锁定客户，就能抢得先机，于是三个楼盘各自拿出了诚意的折扣：
鸿荣源尚云花园拿出的是9.3折，5.8万起，均价6.85万每平，该盘备案价为7.17万元，熟悉的配方，熟悉的低开高走策略，再次被沿用。珈誉府的热销，为鸿荣源提供了宝贵的热销的经验；
悦见倾湖拿出的诚意是8.8折，均价5.35万元每平米，该盘备案价为6.57万元。去年在光明取得日光的宏发，这次在龙华与鸿荣源尚云花园同一天开盘，能否再次创造奇迹呢?
合正观澜汇的诚意折扣是，直接推出110套8.6折特价房，单价约4.2万元-4.5万元每平，折后单价4.65万每平米起，该盘的备案均价为5.4万每平米。
三个楼盘的价格，可谓诚意满满，谁会取得更好的销售业绩呢？让我们拭目以待。
01
价格不纠结
一步降到位
沙井珈誉府的热销告诉市场，没有卖不动的房子，只有卖不出的价格。如今这一真理，在龙华再次被贯彻。
看看红山片区，7万多的价格，当前两大网红楼盘去化都不到10%，可谓销售业绩惨淡。
为了避免高开低走的局面，三大网红项目也是刺刀见红，打起了价格战。
先来看看三个楼盘具体的价格情况，看看谁更有吸引力？
尚云花园，起步价5.8万每平，这是对面壹城中心2017年开盘价格，虽然只是起步价，但也令前期业主有站岗的感觉，目前壹城中心的二手房价格在6.8万每平米，按照楼盘销售均价6.85万的价格，属于平销；
悦见倾湖，开盘价格5.38万每平，离项目最近的二手楼盘幸福城参考价为57244元，该楼盘为2011年开建， 有4000元每平米的倒挂空间；
合正观澜汇三期，单价4.2万每平起到4.5万每平的开盘价格，对比观澜汇二期参考价51500元每平米，依然有5000元以上的倒挂空间。
从以上三个盘的折扣诚意来看:合正＞宏发＞鸿荣源；
从三个盘的倒挂情况来看：合正＞宏发＞鸿荣源；
从三个楼盘的地理位置来看：鸿荣源＞宏发＞合正；
从三个楼盘的产品力来看：宏发＞鸿荣源＞合正。
（以上排序，仅代表个人观点）
02
三盘混战
狭路相逢勇者胜
三盘的价格战，最终谁取得胜利，还得比拼产品锻造力，比的不仅仅只有价格，还有地段、配套等等综合要素。
总之，最适合自己的房子，就是最好的产品，先让我们聚焦三个楼盘的具体情况，看看哪个楼盘更加适合你的需求。
鸿荣源尚云花园：项目整体分为一、二期开发，南北两个地块，本次推出的房源位于南区的1、2、3单元，共计666套住宅。
户型为82平米的3房2卫、89平的3房2卫和120平的4房2卫。项目7月22日冻资；7月26日截止i深圳登记；7月29日开盘；
宏发悦见倾湖：项目共分两期开发。本次推出351套建面约96-119平米的户型，基本上是目前，刚性改善产品的主流面积段；配套方面，4号地铁线清湖站，距离项目约100米左右，5站到深圳北站；同样在7月29日开盘。
悦见倾湖效果图
合正观澜汇三期：属于地铁口物业，涵盖住宅、公寓、商业、办公、学校等多种业态于一体。本次推出103平米的三房两厅两卫，都是竖厅，动静分区结构；129平米的四房两厅两卫两种户型，都是横厅结构，折后单价4.65万每平米起。
03
熟悉的配方
低开高走的销售策略
救楼市最好的手段就是让房价上涨，当大市不可能实现的时候，营销策略就显得异常重要，人为制造上涨的假象，也能收到上涨的效果。
于是三盘的销售策略都是折扣仅限开盘日，开完盘后，折扣收回。比如像珈誉府，开盘当天价格为5.08万每平，开完盘，销售直接上涨到5.5万每平，给人一种买完就上涨的感觉；
同理，龙华三盘执行的也是这种低开高走的营销策略，这种逼定的手法，短时间会促使项目大卖。
合正观澜汇三期效果图
与之相反的思路，则是高开低走。比如像光明安联尚璟府，开盘价格为51900元，目前卖4.7万元每平，销售一年半时间，仅仅去化不到2成。
三个楼盘，体量都不小。合正观澜汇虽然已经是第三期，可项目百万平的体量，快销依然是快速回笼资金的唯一途径；
悦见倾湖，则是宏发进驻龙华的首个项目，项目的热销，同样对宏发意义非凡；
尚云花园对鸿荣源的意义，同样重要。
园长认为，龙华目前竞品比较多，大家都希望快速回笼资金。不希望资金耗费在项目上太久。
这一次，龙华的房价，算是彻底裸奔了。对于消费者，可能是好消息，毕竟房价更便宜了；对于前期业主，可能是种煎熬，得高位站岗了。
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买房种草笔记
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