中国房地产真的卖不动了吗？都说金九银十，国庆是购房的旺季，但今年国庆的房市却一反常态，持续低迷。

上个月，实业家曹德旺发出了“中国房地产正面临历史性的转折点”这一论断。事实上究竟如何？中国房地产持续低迷与当前的人口结构之间究竟有何关联？

今年国庆和中秋相撞形成长达8天的长假，作为疫情结束的第一个国庆假期，加上此前持续不断的政策利好，让很多业内人士普遍看好这波传统置业潮。但事实上，今年的国庆+中秋所反馈的市场并没有期待的那般。

中指研究院综合一线、二线以及三四线城市数据表现，选择35个代表城市，在2023年中秋国庆双节假期期间中，日均成交面积相较于2019年疫情前下降了约两成左右。

整体来看，国庆期间各地楼市表现差异性较大，如上海、广州通过积极的供应推动置业热情回升，而北京、深圳等楼市较为平稳，而武汉、苏州等城市通过新政、房交会等多重节点利好刺激下，活跃度得到提升。

尽管楼市数据表现，有好有坏，但是总的来说这轮“小高潮”能持续多久，还需要进一步观察，不少人认为短期内，市场依然有一定压力。

近些年，中国房地产市场持续低迷，在这一市场压力，不少开发商都选择通过加大优惠促销，“一口价”在各地十分常见。价格、优惠政策等多重刺激下，确实激起不少人置业热情，但看的人多，买的人却很少。

换言之，大部分到访客群对于置业更多的是保持观望。如果开发商依然保持高促销姿态，房价可能会出现进一步下降。

房地产已经成为民众日常生活中热议的话题之一，作为支柱性产业，不少业内大佬、行业大咖也发表了自己对于房地产看法。作为一名实业家，曹德旺对于中国房地产市场也发表了自己独特看法。

在他看来，中国房地产市场走到今年，特别是这些年持续低迷的市场状态是由多种因素共同作用的结果。对于房地产未来，他提出了中国房地产正处于转折点。

（1）城市化进程渐缓 住房需求开始下降

结合中国房地产市场数据和城市化进程来看，中国房市蓬勃发展那几年，恰好是城市化如火如荼的时期。从国家统计局数据来看，2020年中国城市常住人口占比为60.6%，同比增长1.1%；城镇人口为45.8%，增长1.4%。尽管数据仍然呈现上涨趋势，但速度已经放缓。

过去20年，城市化快速发展是推动中国房地产发展主要动力，大量农村人口进入城市，首先要解决就是住房问题。

当然，房价飙升不仅是因为旺盛的刚需，部分投机\投资分子参与其中，更加剧了房地产需求端的紧张。

供需端的不平衡，促使在过去20年的时间里，房价出现快速上涨。但随着中央定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，让住房回归居住本质，各地“限购令”等政策，以及针对供应“三条红线”等，让置业归于理性。

（2）人口结构变化 导致住房供给过剩

城市化进程放缓，给房地产市场需求端带来了一定的冲击，那么人口结构的变化进一步减少了房产的需求。

我们人口结构变化主要有以下几个特点：首先是人口规模，2022年总人口出现了负增长，人少了所需要的住房数量也随之减少。其次是人口老龄化问题，60岁以上人口数量达到2.8亿，而且这个群体数量将会进一步扩大。

我们都知道，年轻群体和老龄群体之间对于房屋需求是有一定区别的。不少老年群体本身就已经拥有自己房产，加上此前通过继承，在保证个人居住的情况下，对于置业的热情并不高昂。即便是选择置业，也是以置换为主。而且他们置换的目标也非常明确，偏好那些舒适型，以养老目的为主。而市面上开发商为了追求利润，忽视他们真实所需，并不匹配养老群需求。

在本就不旺盛的置业热情下，不匹配的产品结构造成了老龄人口在置业上的缺席。

而年轻群体是购房的主力军，从人口结构我们可以发现，年轻人口数量下滑，冲击了市场需求。

在我国传统观念中，安居才能乐业，男女结婚男方需要有一套房已经成为了标配的存在，婚姻有些时候成为推动置业主导因素之一。

然而，随着时代变迁，人们观念的变化，不少人选择“单着也好”，大量的剩男剩女出现，加上部分地区房价高的离谱，大部分年轻群体想要拥有一套自己的房产，极为困难。

有人戏称，买一套房子需要掏空两代人，甚至三代人的口袋。因此，大部分青年群体都选择租房以解决住房需求。在这样的冲击下，对于房子的需求进一步的下降。

正如曹德旺所表述的一样，中国房地产正处于一个转折点时期，未来肯定会面临各种各样的变化和挑战。

相较于三线和四线城市来说，一二线城市人口还是以汇入为主，经济发达和资源稀缺的主调下，房价将会持续坚挺，保值性相对更强。

但是三四线人口出现外流，加上此前不少开发商在牛市的盲目开发，不少城市或多或少存在库存积压问题。这点从部分开发商运营情况和财务表现，也可以一窥。

住宅产品多元化，本是为了满足不同家庭、个人的置业需求。但是不同的产品之间可能有差异，这样的差异可能会影响产品的流速，那些并不被消费者所需要的房产，开发商可能面临更大的出售压力。这也加剧开发商本身的经营压力，在经济整体下行情况下，那些本身存在资金链问题开发商，可能直接淘汰。

对于未来，对于购房者来说还是需要以自身需求出发，如果想投资房产的还应该保持理性。