当你手里有1000亿，你会用来干嘛？

这个问题，一般人想都不敢想，但对于中海来说，1142亿的上半年期末现金余额，却是一个实打实的安全垫，让他们在面对周期时更加从容。

2023年，行业依然面临着调整与变化，稳健成为各大房企追求的核心目标，在面对投资者对行业前景的提问时，颜建国依然坚定的表示：

“对房地产市场长期向好保持信心”。

中海的信心来自哪里？透过上半年的业绩成绩单，涛哥总结了中海稳健发展的三大基本盘，这或许是他们的保持从容的底气所在。

1

市场竞争力，好项目、好产品

房地产，始终还是要看销售与回款，这是最核心的现金流来源，也是最重要的基本盘。

上半年，中海实现合约销售额1801.8亿，同比增长30%，全口径业绩位居行业第三。

不过，如果我们将目光放在更加“真实”的权益金额，会惊讶的发现，向来以高权益比著称的中海地产，已经悄悄登上了上半年权益金额第一的位置。

这也就意味着，中海能够通过销售回款获得的现金流，也同样处在行业领先地位。

销售规模的稳中有升，是中海现金流安全的最大底气，而业务之所以能够持续增长，得益于中海凭借优质的产品与服务，在核心城市打下的高市占率。

上半年，中海在33个城市进入当地前三，这个数字比2022年底又增加了3个，代表着中海在城市战场的优势不断扩大。

在其表现最好的北京市场，北京中海单城半年合约销售额达359亿，市占率居北京第一，比第二名的北京华润高出100多亿。

其中，北京中海都阙台网签金额约99亿，拿下北京上半年项目销冠，而在北京上半年销售前10的楼盘中，中海一家就占了三席。

中海北京的成功，是一个案例，更是一个蓝本。多个项目获得热销，一方面体现出其高质量的拿地能力，同时也离不开优质的产品与服务。

就在8月27日，位于上海的中海海上和集项目首开，3个小时劲销52.7亿，也成为板块销量标杆，再次体现出中海产品在一线城市的高认可度。

上海中海海上和集效果图

在涛哥看来，精准的投资能力+优质产品打造能力+高效的营销能力，使得中海能够在诸多城市取得领先，项目常常收获热销，构成了坚实的销售基本盘，保证了现金流安全。

而在安全无忧的前提下，像中海这样的央企，交付自然更不必担心，今年上半年他们交付了2.6万套住宅，按时交付率达100%。

所以那些担心买房无法交付的朋友们，记住一句话就够了：放心买中海。

2

资源质量高，拓展稳、结构优

销售额稳健提升，一方面考验去化能力，另一方面也有赖于持续的土储资源获取。

截至上半年，中海地产总土储6096万方，按照其2022年1387万方的销售面积看，土储足以满足4年发展需要。

不过，虽然资源储备充足，但中海并没有放慢拿地脚步，今年上半年中海在土地市场表现活跃，几乎参与了核心城市的所有土拍。

业绩报显示，中海上半年新增土地16宗，总购地金额414.3 亿，新增货值717亿，其中44.7%位于一线城市。

涛哥必须提醒大家注意这个数字的含金量，因为一般房企都会说新增货值百分之多少位于“一二线”，但实际上能在一线拿地的很少。

而中海这里是明确的“一线”占比44.7%，这也代表着未来更加安全稳健的业绩兑现能力。

以深圳为例，6月30日，中海经过与其他5家国央企的激烈竞争，以125.32亿元拿下南山深圳湾超级总部基地地块。

该板块处于深圳城市中轴，聚集了深圳未来20年高规格的规划，虽然看起来总价较高，但后期销售回款完全不用担心。由此也能看出中海拿地时的判断力和坚定性。

深圳湾超级总部基地区域规划效果图

而在上海，中海也参与了不少地块的土拍，拿地意愿很强，能看出对上海市场的重视，后续实现上海拿地的突破只是时间问题。

值得注意的是，除招拍挂外，中海在城市更新方面也实力强劲，成为重要的资源补充。

例如之前提到的上海中海海上和集就属于城市更新项目，而中海在上海核心区域后续还将有更重磅的城更项目入市。

同时，中海也在加速商业地产的布局，2023年预计入市20个项目，上半年已入市的10个项目中，包括：3 座写字楼、4 座购物中心、3栋长租公寓。

在下半年，中海商业最高产品线首发旗舰作品——上海中海环宇城MAX预计年底入市，届时我们也将看到中海这一超级商业项目的魅力。

商业产品线的愈发成熟，也将成为新的发展引擎，进一步提高中海发展的均衡性以及抗风险能力。

上海中海环宇城MAX效果图

总体来看，高质量的土地获取，多元化的拿地能力，重仓一线城市的布局，形成稳健的资源基本盘，对中海后续的业绩达成提供了有力支撑。

3

财务安全性，低负债、低成本

坚定的推动在核心城市的布局，对资金实力是较大的挑战，而在财务管理方面，中海地产也一直是行业标杆。

今年上半年，中海实现营业收入891.6亿，归属股东核心净利润138.2亿，盈利能力处于行业领先地位。

更可贵的是，在房地产行业整体盈利能力下行，越来越趋近制造业时，中海却还是保持了15.5%的核心净利润率，也算让行业看到了“守卫利润率”的希望。

并且中海上半年期末现金余额高达1142亿，要知道这可是在已经花了414.3亿拿地之后的数字，足见其现金流的充沛。

从广受关注的三道红线指标看，上半年中海剔除预收账款后的资产负债率51.21%，全口径净负债率35.78%，现金短债比1.67倍。

不仅全部保持绿档，而且安全性远超标准值的要求。

因此你会发现，从各指标维度看，中海几乎是一个“六边形战士”，很多人认为你不可能既要又要还要，但中海却偏偏做到了。

在涛哥看来，中海今天的全面均好，还是来自于长期以来的克制，即使没有三道红线要求，中海的负债率也依然常年保持行业最低区间。

而这种对自我长期的高要求，也获得了市场和机构的认可，截至上半年，中海加权平均融资成本仅3.54%，较2022年底进一步下降，同样是行业最低区间。

同时，其信用评级也保持在行业最高，标普、惠誉、穆迪等国际评级机构都给予中海“稳定”评级。

值得一提的是，在行业暴雷潮下，自身经营情况较好的中海，也主动承担起央企责任，解决合作项目遇到的困难。

8月25日，中海以约13亿收购了碧桂园持有的广州亚运城项目26.67%权益，一方面帮助了民企同行，另一方面也确保项目的安全性，给投资者和购房客户最大的保障。

广州亚运城实景图

由此可见，长期的严格自律，形成全面发展的健康体质，实现高安全性和低成本优势，成为中海长久经营的财务基本盘。

4

面向未来的变与不变

业绩会上，中海董事局主席颜建国，分享了他对当前市场判断的“三个变与不变”：

第一、房地产市场供求关系发生了重大变化，不变的是房地产依然是大行业、支柱性产业；

第二、房地产转折期，不确定性增强，市场变化多端，不变的是公司稳中求进的高质量发展策略。

第三、下半年的市场仍在变化中，公司全年销售与利润稳中有升的目标维持不变。

可以看出，在市场面对重大困难的当下，中海依然保持着长期以来的信心与从容。

在涛哥看来，今天我们所讲的中海三大基本盘，销售基本盘决定短期业绩，资源基本盘决定中期业绩，财务基本盘决定长期业绩。

中海在这三大基本盘上均表现出强大的领先性和竞争力，这也是涛哥非常看好中海未来发展的原因。

正如颜建国所讲，行业当前确实面临诸多变化，但优秀的企业依然能够有不变的定力。

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