写在最前：今天根据市场风向标聊的话题，对于部分房东来说可能比较刺眼，但一切保持客观原则，句句真心，只不过忠言逆耳。

关于福州楼市，利好消息不断，但这种利好面是对整个福州层面的，个别板块还会因为一些新政，受到负面影响。

篇幅略长，请耐心看完，对于购房者和卖房者有一定帮助，尤其是最后的总结，会分享业内人士的预测。

2023年8月31日晚间，央行发布超级重磅利好：首套首付两成，二套首付三成！

对于楼市来说，金融杠杆应用得当的话，能有效地助力楼市健康发展，根据通知，福州市将从2023年9月14日起，实施“认房不认贷“政策。

一 、居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)在本市申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房贷款政策。

二、 家庭住房情况由不动产登记部门根据居民家庭申请或授权，提供查询服务并出具查询结果。

福州在限购上也松绑了。

从9月11日起，福州市调整房地产政策，五城区（鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区）取消限购政策，并不再审核购房人资格。

此前的政策是福州户籍的可在福州购买普宅（144平以下）两套，144平以上不限购，现在福州买房已经没有套数限制了，即使买第三套，如果一次性购房的客户可以任性挑选了。

前言

图片为实地拍摄

楼市新政在利好福州楼市的同时，对于临近福州的高新区板块和上街非高新区板块，都是利空消息居多。

新房销售属于房地产二级市场，二手房是三级市场。

在二级市场上的反应是比较明显的，高新区的国贸学原三期和国贸江屿原把均价降到了1.7万，保利阅江台的中低层单价降到一万二三。

这些仅仅是开始，很多新盘还会降价，比如在上街恒荣蓝悦滨江，准现房社区了，还是洋房，价格比早期的保利阅江台更有诚意。

楼市中，无论涨跌，二级市场的反应是远高于三级市场的，所以现在高新区和上街的三级市场还没反应过来。

PART 1

图片来源于网络

高新区有一对双子星，一个是中海寰宇天下，一个是万科又一城，曾经都是卖2万以上的均价，但现在要置换的话，估计得割肉了。

去年夏天，中海寰宇天下一个低楼层房源居然能卖到接近2.5万的单价，真不知道买家怎么想的，这个价格在金山都有很多可选房源。

图片来源于网络

现在中海寰宇天下的挂牌房源中，低楼层卖1.85万，高楼层卖1.9万，这种房源一抓一大把，关键这还只是挂牌价而已。

如果真心想要的话，这些房源基本上都留了砍价空间，这个问中介最清楚了，每套房子挂牌价都会给意向客户留有一定的余地。

这样对比下来，当初2.5万入手中海寰宇天下低楼层的购房者，差不多把首付亏没了，关键是去年楼市那么平淡，还会高位接盘。

客观说，中海寰宇天下在高新区算品质比较高的楼盘，但目前挂牌量很大，截止到目前为止，如果包含少量的SOHO产品，整个小区的挂牌量超过200套。

如果这些业主都是诚意卖房的话，未来很可能在邻居发生内卷，砸盘的概率很大。

PART 2

图片为实地拍摄

旗山湖边上的万科又一城，是高新区板块另外一个高价小区，早些时候的二手房成交单价基本都高于2万。

现在对于万科又一城来说，个别楼栋能看旗山湖，有视野加持算是一个加分项，但是无奈高新区和上街都在抛盘，也会形成挤踏效应。

图片为实地拍摄

今年小阳春的时候，万科又一城卖了一套2.3万单价的低楼层房源，现在的真实情况如何呢？

看到一个中介在帮房东的房源做推广，同样是低楼层房源（不是一二楼那种低楼层），建议单价为1.65万。

这是一套建面约115平米的房源，房东最终说195万，一毛钱都不降了，但这种案例见得多了，到最后别说再降一两万，降个五六五也不是没可能。

或许有人会觉得中介在趁人之危，说实话，我挺喜欢这种拍房源的中介，他们给房东的指导价也没什么套路，1.65万单价会缩短成交周期。

万科又一城品质也还过得去，主要户型没太多特色，且不算真正意义的人车分流，但对比中海寰宇天下，以双方现在的价格看，未必会处于下风。

PART 3

图片为实地拍摄

高新区还有很多靠近桥头堡位置的次新房要都进入市场的话，对于整个板块来来说，无疑增加了房源供应量。

位于桥头堡位置的国贸九溪原，融侨誉江，中海观澜府等，都会冲击到现在高新区的二手房市场，而国贸学原和国贸江屿原的价格调整已经说明了一切。

正荣财富中心挂牌价在1.8万左右的比比皆是，群升江山城更是看到不少单价在1.6万左右的房源。

这两个楼盘因为略带一点书包属性，曾经也卖过2万左右的单价，如今高新区房源众多，冲击市场的主要都是略带品质的次新房。

事实上，早期因为限购关系，高新区成了刚需族无奈的选择，但现在高新区的房东也基本认清现实了，想卖房的都在割肉。

二手房市场降价没那么快，但是聪明的人往往跑在前面，或许他在业主群里鼓励大家团结，不要降价，自己却是第一个降价跑路的。

小结

图片为实地拍摄

福州刚刚取消了限购，对于高新区和上街来说杀伤力是相当大的，毕竟隔着一条乌龙江，一个属于闽侯户口，一个属于主城区户口。

从2023年9月14日起，实施“认房不认贷“政策，现在在主城区购房，只要主城区无房的，都可以享受首套房待遇。

至于福州未来会不会出现两成首付，根据业内人士透露，可能性比较大，当然，目前没有实际发文，那么我们只能以假设的方式进行探讨。

如果福州主城区真的实现了两成首付，那么对于高新区和上街板块来说，曾经低首付，不限购的优势荡然无存了。

高新区和上街板块存在的唯一理由就是主城区的刚需外溢，那这就需要用极低的价格来吸引人。

这种情况下，聪明的开发商早就想到了以价换量的逃跑型策略，但对于一些挂牌的房东来说，还未必清醒。

如果真心想置换的房东，该割肉就割肉吧，等太长时间，价格未必能多卖，但主城区的选择面就少了。