端午节青岛楼市卖爆了|涨价,这一次不是“狼来了”!

秋冬楼市分析 2024-06-12 15:07:28

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2317字,预计阅读时间:可能6分钟

文/观察员老王

虽然在6月开始的时候,老王预测到了本周的回暖行情,但是作为一个敢于自我打脸的媒体人,我不得不承认:

​端午小长假,我还是低估了青岛救市新政的“药”​力。

我想到了主城刚需盘的局部爆点,但没想到如此流速​;

我想到了优惠对张村河的拉动,没想到的是全线飘红;

我想到了有开发商会回收折扣,但没想到置业顾问能如此嚣张。

为什么大家明明今年没赚到钱,明明对未来预期很差,还有那么多人义无反顾的买房子,我们剖开一个个实际案例,​从中找出问题的答案。

买二楼的大咖

上周中,老王陪着一位地产相关行业的朋友去欢乐滨海城看房子。老王第一个问题,问的不是​预算和需求,而是问这位老师的近况:

地产行业​急剧收缩,是不是对你们影响也很大?

答案当然是肯定的,欢乐滨海城就有他们的客户,聊起这个满中国建超高层的国企,我们都是唏嘘不已。

房子看得不错,但还要和​掌柜的商量一下。

隔了两天,给我回了个信,他们买了老四方板块的另一个精装房项目,​楼王的二楼。

那个开发商,那套房子我知道的,一栋楼只有34户,相对便宜的西单元已经全部售罄,包括一楼和​顶楼。

这就是​当下的市场:如果年景好,对未来收入增长充满信心。我相信他们一定会多花六七十万,买东户的​黄金楼层;年景不好,买二楼看​社区园林主景观也不错。

那么为什么要现在买?对于很多老房子卖不掉的改善族来说​:

​“5·31”新政之前,在市南有房子,市北买房组合贷公积金算二套,商业贷款也算二套,商贷的利率就达到了3.95​%;

现在,市北买房不但可以算首套,而且二孩家庭公积金额度上浮20%,高品质住宅再上浮20%,这样公积金就能覆盖所有贷款,贷款利率是​2.85%。

3.95%VS2.85%,对于很多公积金躺在​账户里睡觉,又有改善需求的中年人,他不行动?

与此同时,大家还要考虑两个决定点​:

一是银行的理财收益基本都已经跌破2.5%,钱生钱很难抵御通胀;

二是如果不买这套二楼,未来再想买这个楼盘,等下去就只能多花50W​+买东户高楼层。

50W,在这样的年景哪怕对收入稳定的中产,也是笔很​头沉的开支。

所以,收入减少,对未来不乐观,在强救市政策之下,并不影响改善族积极入市。

最核心的问题是,我将这个结果告诉​欢乐滨海城的营销经理,人家也一脸风轻云淡。因为周中推荐的五楼和十五楼,人家也都卖了,现在小高层包括二楼,剩下的房子,一巴掌也能数过来。

二楼你想交意向金,对不起,有效期只有24小时。

经济向好的时候,有火爆楼市下的销冠;消费降级的​行情之下,有市场低迷的红盘。

刚需入市,该买都会买,只是理念、时机​、选择不同,人生轨迹大相径庭而已。

“孤”盘全线飘红的供需逻辑

在过去的三天中,从团岛山到张村河,从市南前海一线到高新区,青岛核心城区基本上全线飘红​。

最红的几个盘,如果让老王找特质,那么就是两个字​:“孤”盘。

​你说中海云境现在的示范区好不好,架空层好不好,样板间好不好,都很好。但是在胜利桥那个地方,最不缺的就是高层。万科未来城、龙湖春江郦城,绿城和锦诚园等,​未来卖二手房竞争力太大;

你说现在世园会的价格美丽不美丽,当然美丽。但是整个东李,还有位置更好,物业更好的绿城次新房,世园会这些品质未卜、对崂山外溢有通勤痛点的期房,就不是最优之选。

现在出手买房的人,80%都很理性,性价比到位之后,​出手很果断。​他们选择的,自然是各个板块缺少竞品的孤盘。

比方说老市南的公园房,5号楼加推之后,三天下来买了20​套左右。道理很简单,市南中片区的二孩陪读家庭要高品质套三居,周边的老干部们要搬入电梯房,下楼是公园,没有第二个选择。

均价2.8万元/平方米的地铁精装准现房,当价格到位之后,成交量上涨不意外。

比方说欢乐滨海城,青岛主城区性价比颇高的精装房,以这栋楼的正常价格加推西单元,据说卖得很好。

别说​老王希望市场好,我只是客观分析预测市场而已,因为老王知道:市场好了,我们这些所谓的大V,成了​置业顾问们扬眉吐气出气筒的概率会越来越高。

一个销冠在我和营销经理聊别人客户的时候,跳出来对我冷嘲热讽,这业绩得有多炸裂?

生气的同时,老王换一个角度思考一个问题:加推房源认筹30+,这个数字应该不是吹牛,否则这个置业顾问不可能这么嚣张。

老四方唯一开盘后未降价的盘,从高层到小高层,全面收回了开盘折扣,但是依然挡不住端午节的热潮​,30套小高层,几近清盘。

有个朋友,对于5楼东户比西户贵了十几万难以接受,就想等最后一栋小高层,我帮他打探一下加推进度和定价逻辑,得到的答复是:

王老师,我就剩下这一栋3小高层了,总共只有34套。离我交房还有一年多的时间,我一个月卖两套,是不是到交房也清了,你说我每平方米涨500-1000的,拉拉整盘利润,过分吗?

对于老四方品质最好的楼盘而言,下半年,你要习惯它不断收折扣,不断“涨价”。

看到这,也许有人会说了:你说的这么热闹,我以为卖得多好呢,三天二三十套房子,十几套房子,有什么值得紧张的?

​我希望你明白:现在卖得好的这些楼盘都已经开盘半年以上,​在低流速之下就已经卖掉了至少一半的老盘。

500多套房子的中型小区,​到现在还有200多套存量房,一个月如果卖四十套,它能卖几个月?

不用卖到两位数,端午节这个流速延续到这个周末,那么六月底青岛核心区的“孤盘”必然全面涨价!

所以,端午节楼盘涨价不是开发商的营销把戏,也不是个别开发商傲娇自信,而是“断供”行情下,市场回暖的正常调整!

张村河的“红”最意外

王老师,签完这套房子,我就休假了,今天下午我就卖了三套!

端午节下午5时,张村河最贵楼盘的置业顾问,愉悦地​向老王道别。

上个月和樾府率先求变,​真正把张村河的热度带起来了。

张村河​的项目卖得好,不仅仅是价格。因为花500W+买房的人,不会把小便宜放在首位。

和青岛楼市的NO1做邻居,越秀是更努力的那一个​。

和樾府​真正打动老王的和他客群的,是价格到位的同时,还在不断加配。虽然和樾府的位置是F4中外部噪音不利因素最小的,但是最近也把门窗升级为比旭格成本更高的品系,​为的就是在产品细节上,对标青岛最好的开发商,没有一个短板。

从营销团队而言,老王也认为越秀的团队是整个张村河最努力​,最有效率的。

所以,和樾府​6月继续热卖,我并不意外。

意外的是张村河最贵的楼盘,也给出了端午特惠,而且​卖得也不错。甚至连四姜一湾,都有成交。

简而言之,位于中产圈层最顶端的人,有着丰富理财工具的人,开始入市了。

不论工薪阶层多么难,这部分人的财富在这几年还是​稳定增长的。一旦他们愿意买房子了,别看张村河现在有F4,这个主城唯一的高端改善市场,在悦府几近清盘的情况下,变成F2​可能也就一年的事儿。

青岛楼市,在供应量的极具萎缩的前提下,正在以我们想不到的速度回暖。

所以,不论你是二三百万的工薪刚需,还是500W-1000W预算的高端改善,现在都是值得你冒着高温​出来看房选房的时机。

1 阅读:792
评论列表
  • 2024-06-13 05:51

    说了这么多,房子剩下不多了吧,抢呀!

  • 2024-06-13 07:01

    五月份数据全面下降你还在这里吹牛逼

  • 2024-06-13 12:05

    真想不到,这年头还有吹欢乐滨海城的

  • F!y
    2024-06-13 07:15

    任你吹的天花乱坠,我先看看[得瑟]。最少即墨这边的烂尾是真烂尾了,多少人被坑了,解决了?千万不要买期房

秋冬楼市分析

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