青岛楼市最让人担心的事儿,还是在六月末发生了

秋冬楼市分析 2024-07-03 02:48:07

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2317字,预计阅读时间:可能6分钟

文/观察员老王

2024年的上半年,在一种反常的热烈中结束。

六月份新房成交,特别是最后一个周的新房成交,放出了一个出乎意料的天量。与去年“注水”不同的是,这一次的成交量无比接近真实。

让老王最担心的不是成交量的大幅提升,也不是开发商集体涨价,更不是高品质楼盘与滞销盘无差别的火爆。

而是市场变了,很多人的思维方式还没有变。

营销中心开始等位了?!

在刚刚过去的周末中,营销中心人满为患在老王这已经不算是“新闻”图片,我更愿意让大家看一眼这张图:

在青岛北站的新盘营销中心,因为人太多,确实没地方坐了,开发商就像很多网红餐厅一样,在门口设置了等候区,让后来的看房人等位入座。

宏观经济向好了吗?

没有。

二手房止跌了吗?

没有。

楼市要整体反转吗?

不会的。

只是在分区域认首套,史上最低的公积金利率和开发商的年中促销的共同作用之下,市场中必须要买房的那部分纯刚需入场了。

过去一个周末,让老王感触最深的是一些滞销房源,开始大卖了。比如说华新园·央和府。

楼排得这么密,户型很一般,建筑品质很一般,价格却很高,所以在市北区一直是很尴尬的存在。但是老王上周陪读者去探访发现,这个盘的置业顾问客户也接不过来。

原因很简单:周边没什么在售新盘,年底能交付……

还有一些楼盘的顶底房源,以前便宜也没人要,最近却呼呼得卖。原因也很简单:

大家对于未来没有信心,不断降低购房款,楼层不好忍忍也可以。

这就是当下真实的市场。对于改善族来说,最重要的还不是市场的火爆,而是供需比的现实。

青岛连续七个月供不应求

在这样的市场之下,最大的问题,还是

如果你和老王一样每个周都跑营销中心,就会发现,目前营销中心里买房人,90%都是实在等不了的纯刚需。

有的人看看房子,在最后时刻退缩了,有的人则是果断出手了,后者占比略高一些。

但也就是60%的刚需出手,造成了一个怎样的局面呢?

青岛已经连续7个月供不应求了。

大家看这张统计图,还看不出问题的严重性。事实上,在主城区连续一个自然年没有什么像样刚需地块供应情况下,我们网签主要集中在市内四区,但是供应量大部分是在城阳、西海岸等郊区。

实际上主城区存量消耗,要远比这张图更为严峻。

比方说东李那个超级大盘,原本年初老王估计它能卖到12月份,但是在6月份卖了110套情况下,现在包含190㎡大户型产品和变异户型在内,还有300多套房子。

此外,我们还应该注意到,在新房成交量大涨的情况下,二手房成交量已经连续走低。这个原因也很简单:很多过去两年卖得慢的房子,马上要变成现房和准现房了。

一旦二手房没有即买即住的优势了,新房在产品力上对于二手房的碾压还是很有力度的。

从今年的下半年到明年上半年,云上观澜、云上观海、华润崂山悦府、森林公园、滨海国际中心等一批高品质楼盘就将进入提前交付期,这些房子的去化速度要远远快于以往。

所以,我讲个鬼故事,你且一听:如果开发商不是有意控量涨价,那么金九银十过后,各个片区质价比最高的房子就将售罄。

这一批房子卖完了,一年时间内没有同品质的产品补仓!

“右侧”周期不能再有大爷思维了

下半年的市场,趋势已经很明显了:在供需比失衡的情况下,市内四区的市场已经基本脱离底部,开始进入了右侧交易的时段。

开盘特惠、五月末的价格,确实都没有了。

这不是和开发商领导关系好不好的问题,是开发商集团总部的决策,项目上的弟兄也都无能为力。

问题是,在经历长时间的楼市低谷和降价潮之后,很多购房者的思维没有转变过来。

比方说,五一的时候,有开发商拿出两侧临路的楼盘来,做了一个破底的优惠,聚拢了一波人气,这波房子也迅速卖光了。

6月份市场好了,开发商拿出了更好的楼座,原本备案价就高,所以总价就比2五月份特惠房源贵一些。

即使没有市场的因素,这也是合理的。

但很多跟踪楼盘很久的买房人,就是认为更好的楼座在更好的市场,应该给出同等,甚至更低的折扣?

换位思考,你是开发商你干吗?

不降到我的心理价位我就不买。

当然可以,问题是,这个价位你不买,它不愁卖。在观察俩月,折扣可能收的更多。

最后,开发商涨价心理不平衡,去给二手房房东当了接盘侠?

只有做足了功课,你才能做出对你最有力的决定。

2 阅读:1370
评论列表
  • 近道 15
    2024-07-03 18:46

    这种牛逼也敢吹,房子竟然是不够卖?降利息出政策岂不是多此一举。[点踩][点踩]

  • 2024-07-03 19:57

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