前言

1月6号『地产大白话』团队刚发布《2023年全国楼市10大预测》，其中就有关于集中供地淡出历史舞台的预想。

今天，就有不少媒体风传“集中供地全面取消”的资讯，与其说是“全面取消”，不如说是“阶段性完成历史任务”，如今到了该隐秘褪去的时候。

当初就是为了压住一二线城市的邪火，应运而生的“供地两集中”。特地针对22个重点一二线城市，土地成交火热，溢价率高企，限价、自持、配建多重组合拳都很难压下去。于是，它来了。

如今，它要走了。

正如歌词里说的，“眼看着灯光熄灭，来不及再轰轰烈烈，就保留告别的尊严”。

曾经来过，经历过，离开时，应当体面。

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地产大白话

一纸文件掀起大波澜

这两天，网络上风传一个模糊的政策文件，自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，其中强调了要“建立拟出让地块清单公布制度”，真的像那些媒体说的要“全面取消”吗？

我看未必。

仔细阅读其中政策原文，我们会发现，这正是当前北京实行多年的“土地招拍挂实施细则”。

“每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。”

“详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。有序组织出让，并在公开的拟出让时间段内全部推出。

值得一提的是，这里还有一个“有效控制库存”的意图。

规定各地下一年度供地计划总量重点参考近三年平均交易量，对于那些已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，从严压缩计划规模直至暂停供地。充分考虑去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，不能因为土地财政的依赖性而“饮鸩止渴”。

比如说，前几年的天津，一年商品房市场成交量也就1200-1300万㎡，收银一时爽，一年卖地1800-1900万㎡，多出600-700万㎡的库存积压，交给开发商去解决，最终不得不边卖边降价，越降越没人敢买，于是就成了当下天津的楼市困境。

回顾这份文件，有节奏、有清单、有期限，多么熟悉的配方，熟悉的味道。

熟悉北京楼市的都知道，早在“集中供地”出台之前，北京就有公布清单的习惯，每年初的的供地计划，再细分到各个区，开展土地推介会；后来又有“用地预申请”的升级操作。

北京的“供地发展史”堪称是全国“供地”教科书般的指导手册。

这一次，是将“北京模式”进一步规范普适性，融入“稳节奏、稳库存”的特殊含义，推广至全国各地的尝试。

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地产大白话

没有“取消”一说，只会是“调整优化”

ZZ觉悟决定着不会有“取消”一说，只会是“调整优化”，或者通俗地说，“打补丁”。

2021年初，全国22城开始“供地两集中”尝试，不到2年时间里，部分城市已经开始进行调整和退出。

集中供地形势下的问题也不断显现出来：集中供地对房企的资金量和资金使用效率提出了更高的要求，行业下行期间悲观预期加剧，导致流拍频发；另外一现象就是两极分化的加剧，能拿地的与拿不着地的房企、能卖地的与卖不出地的城市或板块，旱的旱死，涝的涝死，行业分化、城市和区域分化严重；还有对地方政府土地财政的影响，遇到上行周期倒是收金大户。

但凡遭遇行业下行周期，房企资金链紧张，拿地谨慎，地方财政堪忧。

可能会重现曾经的“核酸困境”，去核酸亭做核酸，却发现核酸亭里没人，只留着一张条，因为没发工资。

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地产大白话

阶段性历史任务完成

今后的趋势就是“集中供地不集中”，或者说，“集中供地”已经完成阶段性历史任务，可以光荣落幕。

我们要知道，21年初推行22城“双集中”的实验，是在坚持“房住不炒”的基调下，实现“稳地价、稳房价、稳预期”总体目标，在疫情催化之下，这个总体目标已经提前实现，是时候调整和完善现有的集中供地政策了。

目前包括北京、武汉、南京等重点城市已经采用增加土地出让频率至四次及以上的调整措施，北京2022年“5批次”都还没拍，2023年“1批次”已经在坊间流传，预计将来会才有“短平快、多频次”供地模式，相应地缩减每批次供应规模，并合理调整土地出让的底价和溢价率，适当给与房企盈利空间，减少流拍，从而达到双赢甚至多赢状态。

供地政策调整，并不意味着将来各地方一次性上架，暂且不必恐慌。具体执行落地要看各地的效率，不一定能一把梭哈 ，只不过没有“集中”这么一说了 。

2023年，我们一起期待楼市的新变化~

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