来自今日房产
房地产有一条准则是地段、地段还是地段，其实听上去简单，玩味出滋味并不容易。在上海，地段的基本逻辑就是土地资源不可复制，城央土地资源更不可复制，拥有城市景观、人文、艺术的土地资源更加物以稀为贵。只有少数核心滨江地段，进一步的焕新发展，才有可能在未来获得价值重塑的新高。
01
资产核心价值，看地段
地段，是决定资产价值的核心，与此同时，大量正在进行的城市更新进程昭示着其可期的未来。
滨江CAZ 迈入4.0时代
从古至今，世界著名大都市皆滨水而生。如同纽约哈德逊河、伦敦泰晤士河一样，上海的发展沿着“一江一河”的脉络展开。尤其是黄浦江，始终是上海对话世界的窗口。当然，并非滨江所有地段都是核心，与中央活动区重叠的部分，才是真正的精华。中央活动区，又名CAZ，在《上海市城市总体规划(2017-2035)》中首次披露，其范围相较于一江一河、或是内环更为紧凑，仅占上海市辖区总面积的1.18%，这就是“物以稀为贵”。相比之下，其他如主城区、中心城区等，承担的更多是区域协同城市发展的功能，但CAZ的站位是城市之于全球的范围。相较于上一个城市发展阶段提出的CBD（中央商务区），新的CAZ功能更为广泛，不仅有商务，更融合金融、商业、文化娱乐、体育健身、生活居住等于一体。在规划披露阶段，CAZ已经贡献了全市超过四分之一的GDP，未来目标直指45%，令人瞩目。能进入CAZ范围内的地段，就是资产和财富集聚的地段。
中央活动区范围示意图
滨江+CAZ，是上海定位最高、发展最为关键的区域，并已经历了三次迭代。从1.0的外滩金融中心，到2.0的陆家嘴金融中心，再到3.0的北外滩商务中心。然而，外滩、陆家嘴的开发早已醇熟，北外滩大幕也已拉开五年。随着城市进入科创时代，滨江CAZ也要有一个全新的发展核助力上海再向前——这个发展核，就是上海滨江的4.0时代：杨浦滨江。
示意图
2017年，杨浦滨江内环全域划入CAZ；2023年，杨浦滨江南段地区详控规划出炉，确定新一轮建设方向；2024年，最新公布黄浦江沿岸规划中，黄浦江核心段45公里将延长至50公里，杨浦滨江南段全域皆在内，其价值迎来新一轮重估。同时，黄浦江核心段从北向南被划分为五大功能区段。杨浦滨江南段，一部分已划入与北外滩、陆家嘴、外滩齐名的世界客厅段；另一部分划入新质秀岸段，将成为展现新质生产力的全新秀带。一个有趣的解读：厚积薄发的杨浦，此刻有滨江+CAZ+科创+内环等多重利好加身，仿佛点满“buff”的主角，即将开启上海滨江4.0的全新副本！
实景图
工业锈带蜕变为生活秀带
为什么上海的滨江4.0会在杨浦？内环内的城央地段、历史文化底蕴的价值……都使得杨浦滨江，必然是上海下一轮滨江发展的重头戏。杨浦滨江，是传承上海文脉的重要部分，是近代工业的重要发祥地之一，1869年，杨浦滨江先后创造了中国第一座现代化自来水厂、远东第一的杨树浦发电厂和煤气厂等“工业之最”。进入21世纪，杨浦滨江更新改造规划启动，原先吊车、烟囱耸立的杨浦滨江，随着岸线贯通、空间更新，已从工业锈带蜕变为生活秀带。
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我们看到，大量工业遗存实现活化：上海国棉十七厂已是潮流汇聚的上海国际时尚中心；祥泰木行旧址摇身一变人民城市建设规划展示馆；远东最大制皂厂的车间变身咖啡馆；黄浦码头旧址建成了展厅；曾是烟草公司的机修仓库，成为了网红绿之丘；上海船厂旧址，将变成上海博物馆的分馆……如今，超26万方、共计66处历史建筑于此陆续更新为城市文化艺术空间，约48.46公顷的公共绿地及滨江步道全线贯通，杨浦滨江正在成为更多年轻人向往的特色生活水岸，既有艺术与生活带来的温度，又有历史文脉的厚度。
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当下，倘若你亲自沿着杨浦滨江岸线一路city walk，便能时刻感受历史底蕴与生活烟火相融。沐浴在阳光中的跑者，休憩于绿荫中的老人，每一个定格的瞬间，都让人享受。无论是散步，还是运动，抑或对艺术展览充满热情，杨浦滨江皆能满足你对滨水生活的憧憬。
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世界级科创高地
展望未来，杨浦滨江的潜力同样不可小觑。从著名的国际滨水城市更新案例——金丝雀码头，我们可以洞察到其未来发展的趋势。无论是杨浦滨江还是金丝雀码头，都位于城市原点向东约7公里的核心，位于城市滨水主脉之上；两者还拥有相似的历史背景，是近代工业的重要发祥地之一，并且都在经历从工业区向其他功能区的转型。
位置示意图
金丝雀码头的转型开始得更早，早在20世纪80年代，这里开始实施区域再生计划，经过30年的开发，从一个废旧工业区成为世界级商务金融中心，吸引众多企业总部的入驻，并且正在向东扩展。
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作为后起之秀的杨浦滨江，从转型大幕拉开伊始，就承担了黄浦江核心段50公里中唯一科创研发的功能。仅约5.5公里长的南段岸线，就拥有约796万㎡的巨量开发体量，开发规模约是前滩的2.6倍、陆家嘴的5倍，面积更加广泛，未来潜力巨大。
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在杨浦滨江南段这条创新产业带上，国际知名的互联网巨头，正在紧锣密鼓地建设，一座座新式、前卫、动感的建筑将拔地而起，将在2026年前基本实现全面竣工。抖音集团上海滨江中心，50米的主楼正在建设，整体设计从船厂历史中获取灵感，未来利用滨江景观，与社交中心相连，形成集工作、休闲、交流于一体的多元地标。
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哔哩哔哩新世代产业园，正在打造全方位沉浸式综合演艺中心和数字娱乐文化产业经济中心。地块内拥有将近13万体量的商业，是当下区域内商办体量最大的一个项目，未来将成为上海全新的“二次元”圣地。
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美团上海科技中心项目已进入主体建设阶段，包含A楼、B楼及7座塔楼间高空连廊，建成后将成为构建互联网科技创新产业生态圈的重要载体。
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依托产业的集聚优势，未来超30家在线新经济头部企业、超3000家在线新经济创新型企业将在杨浦滨江齐聚，实现超3000亿元规模产值，成为在线新经济创业基地和发展高地，同频世界级的滨江“硅谷”已然崛起。
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尽管金丝雀码头拥有众多高楼大厦和新兴的商业设施，但它的遗憾在于文脉保留极少，商办写字楼占据大部分用地，住宅供应相对稀缺。
反观杨浦滨江，由于其对历史风貌建筑的保护，整体界面呈现出疏密相间、历史建筑与现代建筑融合的趋势，带来了更多的低密宅地供应，未来也将更加适宜生活。
杨浦滨江南段详控规划示意图
02
资产宜居属性，看配套
当下，在杨浦滨江内环核心，有这样一个住宅产品——保利外滩序BUND88，坐享约600米滨江的核心地段优势，周边城市界面和生活配套设施正在加速焕新。出则繁华，入则静谧，在保利外滩序BUND88皆有了清晰的画像。
项目周边示意图
600米走近滨江艺术秀带
从BUND88步行到滨江，这一段的艺术秀带颇具看点。首先是世界技能博物馆，它是永安栈房旧址的西楼， 是世界上第一个致力于展示职业技能的博物馆。西侧仓库保留着水泥拉毛外立面，东面一侧外墙镶上了印有相同纹路的丝网玻璃。
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绿之丘位于杨树浦路1500号，前身是建造于1995年的上海海烟机修厂仓库。通过斜向切削，原本的建筑变为向滨水延伸的态势，并覆盖绿植，使得整个建筑犹如一座巨大的绿丘。从社区出发，家门口的艺术建筑、风貌历史、博物馆……有没有一种居住在塞纳河左岸的感觉。
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双商办综合体加持
保利外滩序BUND88向南过个马路，先是中运东华里的商办地块，办公将引入总部型企业，商业主要设置零售、餐饮、社区服务等公共开放、有利于街道活力的功能业态。未来，BUND88的业主过个马路就能轻松购物。再往滨江一个路口，中国节能·上海首座很是靓眼。该地块总面积约22万方，涵盖3栋甲级写字楼、2座商业中心，以及1座历史保护建筑。中节能携手扎哈哈迪德建筑事务所，以流畅曲线元素，呼应绵延江岸，用“环环相扣”的鲁班锁造型灵感，链接浦江工业脉络，未来将成为博物馆级的商务艺术地标。
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三医疗环绕
项目东北侧和西北有三家医院，分别是著名的红房子医院、杨浦区中医医院和历史悠久的第一康复医院。尤其是上海市第一康复医院，其前身是建于1923年的圣心医院，距今已百年历史。它在首批国家文物保护利用示范区创建名单中，医院的修缮充分解读了历史建筑风貌、文化特征的基础上，恢复其原有风采，并对使用功能进行提升优化。
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宜居生态
项目周边的居住宜居性也在不断提升。比如项目斜对面的老建筑要改造为口袋公园，为城市界面注入更多的生机与活力；中节能东侧也将改造为大桥公园，提供了一个亲近自然、放松身心的场所。
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未来居住于保利外滩序BUND88，不仅能享受到滨江CAZ+科创高地多重高能级叠加的效应，更能享受高级感的滨江生活。既可以是饭后与家人散步的慵懒和松弛，又可以是骑行、跑步充满活力的周末……无论是中节能总部等科创地标，还是世界技能博物馆、绿之丘等人文地标，都是居住于此步行可达的日常！
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03
决定资产上限，看产品
核心资产价值的下限，看地段；生活配套，与核心资产的宜居属性紧密关联；产品，则是决定核心资产上限的关键因素。近年来，市中心腾挪出了更多土地，大多宅地容积率在2.5甚至以上。去年上海100宗宅地土拍，内环仅3宗容积率低于2.0！而杨浦滨江得益于精细的规划，部分宅地被赋予2.0以下的低容积率，社区组合形式有了创新。保利外滩序BUND88，容积率仅约1.8，这个数据与内环众多住宅天生就拉开了差异，在居住体验上，这样的纯洋房社区究竟有哪些不同？
首先，BUND88仅由6栋低密洋房组成。意味着更低的人口密度、更少的建筑排布、更多的绿化景观。清晨推开窗，不再是被高层遮挡的狭窄视野，而是低密的自然与阳光的奢享，这样的舒适度是高层和超高层无法实现的！
沙盘实景图
其次，纯洋房社区的自住客群圈层更统一，邻里之间的交往也更和谐！洋房呈一梯两户设计，和高层服务至少几十户相比，电梯服务的户主更少，出入效率更高。更惊喜的是，BUND88还带来了别墅般的居住体验感。一楼户型带花园+地下室，顶楼户型也有“灵动空间”。想象一下，在繁华的市中心，拥有一方花园，生活就充满了鸟语花香。清晨，一杯提神的美式咖啡，从自家的庭院开启一天的日常，是多么令人向往的都市花园生活。
项目效果图过程稿，仅供参考
除了滨江花园般的社区环境，室内的居住体验同样讲究舒适和高雅。据统计，新房市场上4房供应基本集中在140㎡以上，像BUND88建面约128㎡4房，占比仅约1%！二手市场上，内环近十年次新房4房的挂牌数量仅占总量的1%，本就稀缺，BUND88的洋房4房无论是生活尺度还是居住体验都要更好，未来在二手市场上也会走出独立的阳线。其样板间已开放，有四大居住亮点值得关注：首先，该户型的归家仪式感和市面上两百平的大户型相当。电梯对开门设计，私密尊贵感十足，入户设有独立的玄关空间，生活实用性更强。
户型图
其次，各个空间的尺度可圈可点。比如餐厅足以放置一张6至8人桌，三代同堂的大家庭聚餐能其乐融融；大面积的客厅+书房+阳台，则向我们展示更为多变的生活场景，可以是一群人的house party，可以关上灯一场家庭电影的欢乐时光，又或是家中有喜欢音乐的孩子，可以放上一台钢琴，奏响一场小型音乐会……
实景图
3+1的四房配置，适配三代同堂或多孩家庭的需求。南向灵动X空间，既可以像样板间一样和客厅打通使用，又可以打造为学习区、游戏区、卧室等空间，增添更多生活想象。
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主卧酒店式套房设计，自带独立步入式衣帽间，以及270度的转角视野，采光更加优秀。
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其三，它拥有非常多的收纳空间，弥补同面积段收纳不足的缺憾！入户后的玄关柜皆为交付标准；在次卫旁有超大利用空间的家政间，并预留洗衣机洗烘的位置；主次卫的镜柜也做了细致设计，家中爱美对生活有高追求的女主人，想必非常喜爱。
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其四，交付标准媲美16+万豪宅不在话下。入户门即定制，采用古铜色纹理铸铝门，搭配耶鲁智能门锁；厨房标配嘉格纳三件套与博世双开门冰箱；地面大量采用天然大理石进行拼花处理；电视背景墙选用“白雪公主”大面整块奢石。
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总的来说，这套约128㎡的四房户型，让每一个家庭成员的理想生活，都有了足够空间的释放。再搭配高标准的装修配置，使生活的质感也得以提升再提升。不仅如此，当上海楼市的百平三房已经趋于同质化时，保利外滩序BUND88的3.5开间朝南，5米客厅面宽的尺度等设计，让我们看到了创新和用心。交付样板间已对外开放，相较于市面上装饰华丽、令人眼花缭乱的软装样板，BUND88以交付面示人来得更为直观和真诚。
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当你生活在这座纯粹的花园洋房里，抬头可见繁星，低头是四季更迭，远眺是摩天夜景，600米举步又是迷人的滨江岸线。如果你问我市中心内环内，还有什么没有见过？保利外滩序BUND88的花园滨江生活，所呈现的高级感，或许就是其一。
上海都心，中心恒产者恒贵。核心资产的方向，其实就蕴藏在好地段+好产品中。当厚积薄发的杨浦滨江，遇见保利外滩序BUND88，或许你对上海滨江的未来，就有了重新的理解。
