文/张岳

深圳楼市，小阳春不仅来了，甚至超预期！

上周，深圳二手房成交量创2022年以来单周新高。

3月11日到3月17日，深圳全市二手房成交量（含自助）录得1206套，环比增长10.2%。

从成交数据走势上看，深圳二手房周录得量呈现五连升，按此趋势，深圳3月二手房成交很可能超过5000套“荣枯线”。

数据来源：深房中协

新盘同样火爆，有项目开盘再现千人抢房，开盘当天吸金超30亿元；福田区一新盘售楼处现场，一个周末就迎来上千批看房客户……

据深圳中原地产研究中心，春节后开始，深圳新房热度就逐渐走高。3月4日-10日，全市新房住宅共成交432套，环比上涨25.9%；中原代理新房周访客量约8500批，环比上升两成，新房周访客量连续三周上升。

与此同时，有中介机构反映，被誉为深圳楼市“晴雨表”的华润城，开年后二手房成交也突然活跃起来。3月1日-14日，仅两周时间润府就录得89平米户型成交7套；15日、16日两天时间润府又录得成交4套，最近一个月的成交量较往月翻了一番。

从一二手房数据到访客量和标杆楼盘成交的连续增长，均显示市场信心正在恢复，这些迹象都表明：现在是买深圳房子的好时机。

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春天真的来了吗？

深圳楼市小阳春如约而至，现在是买房的好时机，但是否意味着所有房子都值得买？

事实上，不管是现在还是将来，只有“好房子”才有春天。

早在3月9日，住建部长在“两会”上接受记者采访时，就7次提及“好房子”。

今年“两会”期间，对房地产的最新表述也在“改善”之前加了“多样化”，进一步说明政策导向的转变，好房子是未来房地产市场的大趋势。

3月15日，上海松绑“7090”政策，释放出重要信号！

在最新土拍中，上海调整了中小套型住宅标准和比例要求，多层、小高层、高层住宅的建筑面积上限分别提高到100、110、120㎡，此前为90、95、100㎡。同时，新地块的中小套型比例要求也下调了。

这意味着，过去针对商品房的多项限制措施，包括“7090政策”、 “禁墅令”以及 “限价令”等，正逐渐放宽或取消。随着这些政策的调整，“好房子”的价格上限将被打破。

而在深圳市场，“好房子”同样是稀缺品。根据链家的数据，目前在售的二手房中，面积不足90平方米的占比近70%，这更加凸显了对大户型房产的市场需求。

与此同时，住房“双轨制”，大量建设的保障性住房，将对功能单一，不够档次的商品房价值产生巨大冲击。

随着更多家庭选择向上置换，这一趋势可能会进一步削弱“低档次商品房”的市场需求和价格，并抬升“好房子”的价格。

总之，深圳楼市的未来趋势将呈现显著的两极分化，购房者必须关注“好房子”，只有“好房子”才有春天。

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如何定义“好房子”

什么样的房子，才算是“好房子”？

一个“好房子”的评判标准首先取决于硬性条件。

包括户型的大小和布局、小区的绿化率、建筑密度（体现在容积率上）、以及车位和电梯的配比。这些因素直接关系到日常居住的舒适度和便捷性，是衡量房产价值和居住品质的基础。

其次，地段的选择至关重要。

优越的地理位置不仅获得高净值人群的认同，还因财富聚集而具备更高的增值潜力。同时，优质地段也能促进特定社会圈层的形成，增强居住者的身份认同感。

最后，配套的完善性也极为重要。

随着人居需求的演变和新城市中心的兴起，更新和升级城市级配套变得至关重要。这些配套紧贴新深圳人的生活需求，提供符合现代生活标准的高质量服务和设施，包括教育、医疗、购物、休闲等方面的高品质配套。

在当前房地产市场中，随着新楼盘的不断涌现，选择变得越来越多样。但能同时兼顾以上三大特点的“好房子”却寥寥无几。

然而，位于深圳地理中心的标杆项目——中洲迎玺，恰好契合了我们对“好房子”的定义。

“好房子”可以数据化

在深圳，核心区的大地块+低密度，在新房市场等同于奢侈品。

社区容积率每降低0.1，楼间距将增加2米，日照增加15分钟。小区每新增100棵树，绿地率增加1%，被邻居吵到的机会就减少20%。

中洲迎玺占地约7.7万㎡，总建面约45万㎡，占据片区1/2的住宅体量。容积率低至4.24，也属于片区内最低。近180米最大楼间距，约1.6万方私家园林，相当于38个篮球场大小。

效果图

2T4、3T4、3T3的梯户比，上下班等电梯不用很久，也不拥挤，归家出行更舒适。

建面约93-136㎡纯大户型社区，也是北站超核片区内最大体量纯居住区之一。

“好房子”是可以用数据量化的，包括占地面积、容积率、园林面积以及户型布局、梯户比等因素，这些都深刻影响居住体验，并且对房产未来的增值潜力有重要影响。

“好房子”占据城市封面

无论对于城市还是购房者来说，楼市下半场的主旋律都是“回归价值中心”。

近年来，深圳城市中轴获得了强势补强。以河套深港科技创新合作区为起点，打造香蜜湖风投创投街区，改造升级梅林关进化为“大湾区数字经济核心引领区”，这一系列动作标志着中轴线的持续北延。

在此背景下，深圳北站的地位也随之提升，成为城市中轴线的中心点，并打造为北站超核城市新地标。

超核绿芯效果图 来源：深圳龙华

从地王大厦、平安大厦、春笋到深圳之眼摩天轮，再到北站超核的崛起，预示着它将成为深圳乃至全球关注的下一个城市封面，成为新的城市地标。

中洲迎玺作为北站超核区域的标杆性项目，不仅能够享受到便捷的交通和优质的城市资源，更是把握住了城市发展的脉搏，未来充满无限可能。

深圳城市封面示意图

“好房子”享城市级配套

最近几年，曾经集中于福田中心的城市级高端配套，正在向龙华中心转移。

包括深圳市美术馆新馆、深圳图书馆北馆、简上体育综合体和深圳第二儿童医院等城市级配套，不仅丰富了龙华中心的城市功能，也预示着该区域的价值正在迅速提升，成为深圳新的城市发展高地。

龙华城市级高端配套示意图

同时，中洲迎玺所在的北站超核片区将在绿芯公园打造世界级“城市会客厅”，集演艺中心、艺术巡演中心、青少年科创中心、时尚运动中心等多维度高端配套于一体。

城市超核效果图 来源：深圳龙华

片区还将引入重奢级购物中心万象系商业地标，和附近壹方天地、红山6979、天虹购物中心等大型购物中心共同构建龙华超级商圈。

教育资源同样是强项，临近“四大”之一深圳外国语学校（集团）龙华校区，规划60个教学班，九年一贯制区属公立学校（最终学区划分以主管部门公布为准），周边1公里内有深圳市龙华龙腾学校、玉龙学校等优质教育资源。

中洲迎玺享有这些城市级配套，不仅仅是生活的便利和文化的享受，也代表了一种高品质的生活方式，成为了真正意义上的高端人士聚集地。

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买“好房子”的好时机

深圳楼市经历三年调整期之后，终于在今年3月迎来了转机。

市场预计3月二手房成交量将突破5000套 “荣枯线”，这不仅象征着市场从低迷期走向复苏，也意味着买方的购买意愿增强，市场需求的增加往往会推动房价上涨。对于购房者来说，二手房成交量是判断市场入手时机的关键指标。

考虑到深圳作为一线城市，具有长期潜力和稳定的居住需求，结合当前市场回暖的态势，购房者可以重点关注中洲迎玺这样的“好房子”。

作为深圳豪宅领域的佼佼者，中洲经过多年的深耕细作，在高端住宅市场积累了丰富的开发经验和服务能力。

数十年来，中洲成功打造了包括中洲大厦、中洲控股中心、中洲滨海商业中心、中洲中央公园和中洲华府等在内的多个豪宅项目，这些项目不仅成为了深圳市场的标杆，也深受购房者的青睐和认可。

中洲迎玺则凝聚了中洲数十年的豪宅经验，展现出对未来高端居住理念的深刻理解。如外立面的打造，以铝板、涂料和玻璃为主，铝合金造型除装饰外，也能起到遮阳的效果；同时采用中空百叶玻璃，解决东西向的遮阳需求，兼顾了实用性和美观性。

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在社区内部，中洲迎玺倾力打造了总建面约1.6万平方米园林。这个静谧花园不仅拥有现代风格的泳池、富有森林气息的儿童乐园，还设有四季适用的隐形轻氧跑道等多功能休闲设施。

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社区入口设计为极具昭示性和仪式感的酒店式入口，当你每一次归家时，都能感受到犹如五星级酒店般的尊崇礼遇。除以上亮点项目还选用高定精选良材，聘请知名设计团队，结合室内外空间设计的泛会所等，只为给业主营造更加美好的生活方式。

效果图

一起来看下建面约120㎡四房两厅两卫户型：

从入户玄关开始，这里既是迎宾空间，也提供了充足的收纳功能。

LDKG一体化设计，让客厅、餐厅、厨房、阳台四个功能区无缝连接，这种开放式布局大大增强了空间的流动性和使用灵活性。

U型的开放式厨房设计，将中西厨合二为一，不仅提升了厨房的使用效率，也增强了家庭成员之间的互动。

阳台设计也是一大亮点。约1.6米进深大阳台，与厨餐厅相结合构成超大采光面，确保了整个居住空间的南北通透，不仅提供了充足的自然光线，也保证了良好的通风条件。

主卧设计注重私密性与舒适性，采用套房设计，拥有独立衣帽间、卫生间以及全景大飘窗。每天醒来，首先映入眼帘的是窗外的美景，这样的居住环境无疑增添了生活的品质和愉悦感。

除了120平户型，还有93-97-115-136㎡户型，满足了不同家庭规模和生活需求的购房者。

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在当下的深圳楼市，优质的地段和产品日益稀缺。

中洲迎玺不仅享有深圳中轴线上的地理优势和城市资源，还凭借其高标准的社区配置和居住品质，成为市场上真正稀缺的“好房子”。

市场销量是项目价值最好的证明，据克而瑞数据，今年1-2月深圳住宅销售榜单中，中洲迎玺销售金额、面积均位列深圳前五。如下图：

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目前，随着深圳楼市逐渐回暖，购买“好房子”的最佳时机已经到来。

中洲迎玺无疑是一个值得关注的选择，感兴趣的朋友千万不要错过这个难得的机会。

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效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。

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