在福州2022年5月27日土拍时，福州工业园区开发集团有限公司以6.53亿元竞得宗地2022-27地块。
地块位于东三环路东侧，为东三环沿山四片福州储运公司周边地块，面积65759平方米（合98.64亩），为住宅用地。
该地块商品住宅销售指导均价为26000元/平方米；须配建安置型商品房59575平方米，销售均价为14178元/平方米，由福州市土地发展中心回购。
根据业内人士透露，当初拿的这个地块要开盘了，推广名为左海望麓。
市属国企的脚步都会略慢一点，毕竟在非核心板块也有比较大的土地储备，以至于拿地一年半左右才做好入市前的准备。
前言
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现在在楼盘推广中，反正能和东二环沾点边的都叫东区楼盘了，毕竟时下能和东区沾边的楼盘多少能蹭一下热度。
虽然说是东区楼盘，实际上已经在东三环之外了，为了能给大家更直观地体验地段，就以君兰和鸣为参照物。
楼盘位于君兰和鸣东南面，直线距离大约为1.4公里，君兰和鸣均价大约在三万左右㎡，不过厦门建发的产品都是有溢价的，所以价格参考意义不大。
从左海望麓的邻居来看，挺有面子的，楼盘北面是鼓山院子，南面是禹洲鼓山一号，都是别墅产品。
该楼盘是以墅境洋房宣传的，理论上也没错，土拍的时候容积率为1.6，但是商品房部分容积率做到了1.29。
从地段上看，在东区楼盘中应该算是比较偏的，已经在东三环之外了，不过临近鼓山，生态环境不错。
PART 1
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我们按照楼盘的重要配套来梳理一下该楼盘的具体信息：
这个楼盘周边的配套不算太好，其宣传中已经把宜家当做一个重要卖点了。
左海望麓距离宜家大约600多米，但这个商业综合体和其他的大型综合体商圈来说，总觉得有几分别扭，不太能满足吃喝玩乐购于一体吧。
该楼盘与2号线地铁上洋站直线距离约为1.1公里，与地铁站的通勤可能需要共享单车或者公交辅助。
新盖的楼盘，不会承诺对口哪个小学，但周边的几个小学资质一般，离楼盘最近的初中是福州鼓山中学。
在休闲配套上，可能算是一个卖点，福州八山一水一分田，山的确很多，但鼓山的知名度是比较高的。
一般来说，山对于楼盘来说会是一个槽点，因为大部分的山地都存在坟墓，而鼓山则是4A景区，没有类似的不利因素，反而是周末休闲健身之所。
好的医疗配套离该楼盘都比较远，其实这种配套并不重要，福州本身三甲医院众多，但凡不在远郊，都能辐射到。
PART 2
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虽然地段一般，但楼盘也有自身的卖点，比如户型和容积率。
79平米能做三房两卫，三开间朝南，两房朝南，一房朝北，89平米做到了四房两卫，两南两北的设计。
在五四北板块的熙悦府也有这种户型，但熙悦府是有暗卫，而左海望麓则都是全明结构。
从现在已知条件来看，左海近年来也对社区品质有一定的追求，还是有点创新精神：
比如门头宽度大约达到35米，入户大堂约有100平米左右，2千平左右的园林景观，还有社区运动配套和跑道，儿童乐园等。
虽然现在还处于施工阶段，但是市属国企盖房有一个特点，承诺的东西在交房的时候或许不能给你额外的惊喜，但至少也不让让你惊讶。
1.29的容积率，是难得的低密度社区，确实有比较好的居住体验感。
现在取证的是1号楼和7号楼，总层高为11层，公摊约为20%左右，对比小高层和高层产品得房率都有优势。
不过，低容积率也暴露出地段不太理想，因为福州好地段的容积率基本在3.0左右，还过得去的地段基本也在2.0左右。
PART 3
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买房对于不利因素的指标也是不能忽视的，但整体来说，该楼盘没有太明显的不利因素，离三环路大约在200多米，应该会受到一定的干扰。
其他方面，会存在比较大的抗性是因为土拍时要求配建安置房59575平方米，让人觉得是一个安商房社区。
置业顾问介绍，安置房和商品房会做硬隔离，与其他安商房用绿植或者铁门做软隔离有所不同，是砌墙隔离。
从容积率上看，1.29容积率是低于土拍时的1.6，那么这就意味着安置房容积率要高于1.6，那么可能社区的硬隔离效果会优于其他安商房楼盘。
只是说从过往的经验来看，软隔离在福州并不成功，左海望麓既然承诺硬隔离，可能会成为了一个另类的商品房社区吧。
当然，目前为止，这只是商家的一面之词，未来入住后，会不会有其他变数现在尚无定论。
PART 4
图片为实地拍摄
置业顾问介绍，这个楼盘的竞品基本不在东区，但凡能买东区其他刚需楼盘（比如保利云上），也不会对比左海望麓。
他们说主要的竞品是三江口，马尾快安，高新区板块。
如果从地段上看的话，这些完全是分布于福州不同的板块，他们的共同点是在三环之外，价格也比较接近：
三江口梁厝板块两个楼盘单价1.8-2万之间，星海天辰毛坯交付价格略低一点，景粼天著因为有龙湖的品牌加持，大部分房源带装修，价格会略高一点。
尾快安核心板块二手次新房挂牌均价在2万左右，实际成交价基本都低于2万，至于中建元亨府是第四代住宅，在户型和总价上没有可比性。
高新区现状比较热门的楼盘是悦湖，中位数的单价约在1.8万左右，销量还是不错的。
现状左海望麓取得预售证的1号楼和7号楼的备案均价约为2.34万每平米。
现状在参考备案价意义不大，因为这种市场行情下，没有绝对地段优势加持的楼盘，都只能在价格上做大幅度调整。
我们可以对价格做一下猜想，比如这些竞品楼盘都是在三环以外，且离福州三环都比较远，而左海望麓在三环边上，离市区更近一点。
因为只知道现在的备案价，没正式开盘，其他参考指数就是看其竞品项目，只能说是我们猜想未来的均价可能在2万左右。
小结
图片来源于置业顾问
从楼盘的定位端来看，未来的客群应该是东区的地缘客户为主，且他们都是对价格非常敏感的极限刚需。
毕竟地段和价格摆在那里，但凡预算能达到200万以上，可能对于该楼盘就没太大的兴趣。
三江口，马尾快安，高新区板块，其实地段偏弱一点，也都有自己的优势。
对于非地缘客户来说，要在这些板块中做决定的话可能会有选择困难症。
如果以市中心的距离作为衡量的话，左海望麓有一定的优势，但必须承认一个现实，其他刚需板块也有各有优势。
之前对于三江口，高新区，马尾快安的楼盘和板块做个测评，有兴趣的可以翻一下以前的文章。
可能，这些板块之间的竞争，最后还需要看价格吧，如果左海望麓想要在这些板块对比中拥有一席之地，最好的办法就是参考竞品项目后调整价格。
左海望麓是市属国企中少有的还未开盘就开分销的，说明也是有自知之明的。
既然别的板块已经眀牌了，现在就看望麓怎么定价吧！
