今天从早到晚，中介都在刷屏一个楼盘，频率之高，似乎其他楼盘在中介眼里都失宠了。

这是一个神秘的楼盘，曾经的存在感很低，除了地缘客户，当时几乎很少有人关注。或者可以说，离这个楼盘店面远的中介都未必知道它的存在。

在2018年4月19日，宗地2018-02号（台江原福人木业厂区出让地块二）占地10016平（约15.02亩），土地用途为商住用地。

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在台江排尾板块，且标的不大，在那个土地还很吃香的年代，很多人要的起，且那个时候楼市尚有余温，吸引不少房企报名。

经过一番激烈举牌，该地块被福建乃春实业以4.4亿并配建2250平社会公共保障房竞得！

前言

图片为实地拍摄

这个楼盘的售楼部，和其他小标的楼盘一样，放在附近的一个店面里，沙盘上看到了两栋楼，今年3月的时候就是尾盘了。

这个楼盘的推广名为乃春悦江府，备案名汇金公馆，住宅221套，其中商品房117套，1号楼为87套，2号楼30套。

安置型商品房为79套，社会保障性用房有25套，和商品房没有明显隔离。

可能是因为开发商名不见经传，再加上小地块，也没有太多中介为其分担压力，这个楼盘的销售一直都很佛系。

只是今天中介都在积极推这个楼盘，看了一下网签，还有不少房源未售，那就重温一下这个老盘，解析一下这个楼盘的优缺点吧。

PART 1

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从地段上说，能进入台江的都算好地段，这个楼盘地段如果在以前可能并不起眼，但现在排尾金融街商圈已经发展起来了。

悦江府临近台江万达商圈，这边的商业配套已经非常成熟了，而排尾地段离东区也不算远，从某种意义上说，东区也能对该地段有一定的辐射。

地铁4号线鳌峰站与该楼盘的直线距离约为900多米，实际步行距离超过1公里，理论上对于出行没有太大的帮助。

教育配套上，因为台江本身也没有太优质的教育资源配套，这个楼盘划片凡尔赛校区榕博小，只能说中规中矩吧。

至于医疗配套，附近有晋安区中医院和晋安区医院，其实福州市区楼盘离三甲医院都很近，分析这个意义不大。

休闲配套上看，附近就有体育公园，光明港公园等休闲配套，在市区楼盘中有一定优势。

PART 2

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这个楼盘两栋楼体是垂直的，那第一眼的感觉就是有南北朝向和东西朝向，这在福州楼市中比较少见。

今年三月的时候，置业顾问说余房不多了，可过了近9个月左右，居然发动全城中介急攻剩下的尾盘，他们的说法是工抵房。

其中1号楼为南北朝向，这种楼栋接受度比较高，2号楼为东西朝向，客观说，这种房源很多老人不能接受。

对于年轻人来说，他们更看重地段，但应该考虑一个问题，就是如果未来有部分群体不能接受东西朝向的话，未来流通会相对困难一些。

安置房和保障性用房占比达到47%，这个也是有一定的抗性，地块总共就15亩，比较典型的小社区。

总层高为15层左右的小高层，对比附近的次新房的高层建筑，显得不太压抑，容积率2.19在台江有一定的优势。

不过，在这个楼盘的南侧，是阳光城凡尔赛宫B区，总层高在30层左右，在晴天看房的时候，发现低楼层的采光会受到不少影响。

PART 3

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看到很多中介发这个94平米的房源能做四房，理论上的确可以做到。

这是一个复式楼，在一楼除了餐客厅和厨房外，剩下空间可以勉强做一个卧室，但采光效果一般。

二楼如果在天井上空倒板的话，可以多一个房间，加上原有的两个房间，所以二楼可以单独做三个房间。

要注意的一点，这种复式楼很难做到全明结构，在二楼的卫生间只能做一个暗卫。

在五六年前，甚至更早一点，小户型的复式楼有自身优势，可能单价会高一点，比较有代表性的就是2018年奥体板块的楼盘。

那个时期，由于高房价，造成人们对房间数有比较极致的追求，小到86平米的复式楼，也可以硬做到3.5房的户型。

但是后期的流通中，会发现小户型的复式楼由于开间比较小，会让人感觉到压抑，所以居住体验感不是很高。

说直白点，这个94平米如果做四房的话，相对会比较拥挤，只能说对于房间数和地段都十分敏感的刚需有一定的吸引力。

PART 4

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这种房源之所以会被中介急攻，他们想挣佣金是一部分，客观说，价格确实对比之前有比较大的调整。

这个楼盘的备案均价约为3.3万，现在市场下行周期，去参考备案价其实意义不大，高点的时候，有的房源入手单价在3万左右。

只不过，一直以来，这个楼盘卖得都不算好，算是福州楼市一个被遗忘的角楼。

在2023年11月的时候，同样是1号楼的房源,房号409，当时的单价是26119元每平米，现在对比同样是4楼的房源，单价约为23263元每平米。

但是低楼层的房源在采光上会受到对面凡尔赛宫的影响，所以开发商也只能选择以价换量。

8楼的房源是中间楼层，相对来说参考的意义比较大，94平米的房源单价为25281每平米。

那么对比附近的次新房凡尔赛宫最近成交的中位数，约为2.8万左右的单价，还是有一定的价格优势。

小结

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乃春悦江府的户型，社区品质与现在的新房相比，品质不算很高，也没有太多令人惊艳的地方，就是一个普通的安商房社区。

或者可以这样理解，这个楼盘没有太多的创新能力，与福州其他楼盘对比，缺少一些花哨的小区配套。

社区小，就无法满足一些业主其他方面的配套，这是楼盘的硬伤。

在售的正常楼层中2.3-2.5这个价位段，在台江与其他楼盘，甚至是二手房对比是有一定的竞争力。

客观说，这种房源的客群是比较狭窄的，受众群体除了地缘客户外，就是只在乎地段和价格的刚需。

从期房卖到现房，说明曾经的热度确实不够，现在全城中介炒作一下，可能会带来一波交易量。

这是一个优缺点都很明显的楼盘，就看购房群体会不会因为地段和价格去接受其存在的缺点，值不值得入手，就看大家怎么取舍吧！