现在是今年的最后一周了，聊聊这一年来福州楼市的现状。
本文篇幅略长，最后对于是否买房或者卖房有小结和编后语，希望耐心看完。
其实在2023年的时候，楼市的确迎来了一波小阳春，但这是三年口罩事件积攒下的需求，这波行情过后，楼市的行情就开始低迷了。
最近福州二手房的成交量是上来了，但是这些成交量基本都是房东割肉下完成的。
在福州板块中，只要不是远郊板块，成交数据都是有参考价值的。
因为单价高的房源貌似降了大几千，实际降幅并不高，单价低的房源，降个小几千，其实降幅也差不多。
有一种房源，即使地段还不错，要想在这个时间点成交，只能大幅度降价。
最近中介的朋友圈中，看到的特价房一波接着一波，这种房源就经常出现。
前言
图片来源于中介
福州在2017年底的时候，推出了安置型商品房模式，为全国首创。
2018年，福州市房管局与财政局联合发布《关于安置型商品房运行实施细则（试行）》，进一步规范了福州安商房的运行；
推行安置型商品房模式不仅能让土地供应、资金周转、房源筹措大幅增效，也能让市民的居住品质获得保证。
然后在接下来的土拍中，有的地块就要求接受建设一定比例的安置房，这种社区被称之为安商房社区。
位于南二环江南CBD板块的世茂云境，60平米的两房总价80万，但这个房源是在二楼，没有太多的参考价值。
不过，可以和大家聊一下南二环板块内安商房的真实成交案例，有些数据在网络上是搜不到的，但确实客观存在。
PART 1
图片来源于网络
世茂云境的真实成交数据如何呢？
世茂云境位于江南CBD板块，安置房占比高达80%，换句话说，买在这里的商品房和安置房没有什么区别。
2020年4月17日开盘：
1#楼（15F/2T6户/落地/01、07单元/30套）2#楼（15F/2T6户/落地/75套），3#楼（15F/2T5户/落地/01、06单元/30套）；共计135套，均价25000元/㎡。
因为安置型商品房交易受到办证时间影响，交房后早期成交的房源，实际交易时间会早于网签时间两三个月。
可以看到在今年5月成交的一套世茂云境低楼层60平米房源单价约为1.85万，这种成交有可能受到小阳春的影响。
到了今年十月份的时候，同户型高楼层房源成交单价不到1.6万，如果算是楼层价差，这两套房源的单价差距可能做3千左右。
关于这种安商房，很早的时候就给大家一个购房思路，真是地缘客户的话，直接买安置房业主的二手房就好。
对比开盘的时候，现在成交的数据约为64折，而现在挂牌1.6万正常楼层的单价还很多。
中介坦言想快速成交，现在还得割肉，而现在相对合理的成交单价中位数应该在1.5-1.6这个区间，要不然他们也不愿意帮房东带看。
对比同样是今年早些时候成交的房源，在新房和二手房内卷的背景下，也大约下降了20%。
PART 2
图片为实地拍摄
在南二环路以南，则徐大道以东，姑且称之为为郭宅板块（也有人称之为义序板块），这里有大量的安商房。
这里分布有福州府，凤凰原，中央府几个已经交付的楼盘，福州府A区只有一栋安置房，C区为纯商地块，剩余B和D地块为纯安置房。
凤凰原两个地块中都有安置房，其占比为30%，中央府占比为90%，当时只有少量90平米的商品房在售。
今年夏天的时候，看到有中介在热推一套高层房源，60平米总价100万，当时看房的人还很 多，据说最后95万成交了。
关于福州府和中央府，很多人会觉得前者更好，毕竟曾经是全国头部的房企，但是在很多当地人觉得，中央府的位置更好，他们都希望分到中央府的房源。
因为很多房源还没到办证时间，所以无法从网络上参考价格，那只能和深耕这个片区的老中介探讨其真实价值了。
先说一下，现在大平台不会做无证交易，而是等证交易，差不多就是到了快办证的时间点，房东把房子挂出来，有诚意的先交小几万的定金到第三方平台。
这位老中介透露，他们就成交过一个大东海中央府60平米的房源，中间层的总价为78万，单价仅为1.3万。
该片区中，能查到的房源成交单价约为1.7万，成交时间分别为今年7月和11月，因为这个片区拆迁多为民房，办证还需要登报一个月。
如果再加上等证时间一般为两三个月，那么能推算出这些单价1.7万的成交时间点应该在今年夏天甚至更早。
因为对于这些交易，网络上的信息有延后性，甚至短时间内找不到信息，所以只能咨询片区内的中介朋友。
大东海中央府或许交房没那么完美，但有的地块确实离福峡路会略近一点，所以他们之间有对比的价值。
福州府D区夏天的时候成交1.7万，中央府却存在1.3万的成交案例，等于打了7.6折。
PART 3
左图来源于网络右图来源于中介
如果说两房户型对比不够，同样拿三房89平米户型对比的话，也能看出差距。
地段基本一样，之前的福州府总价为150万，半年后中央府的挂牌总价为120万。
当然，并不支持大家做无证交易，而是说现在房东对于市场的预期也下降了很多。
其实，现在南二环很多房源都处于办证周期点了，最近办证的人数增加了很多。
他们之所以提前挂出房源，按照中介的分析就是，他们担心如果大家都把证办了，自己的房子更不好卖了。
最近福州楼市的行情并没有完全得到改善，尤其是二手房完全进入了买方市场，他们对于市场并不乐观，所以只能妥协。
小结
图片为实地拍摄
南二环板块，可分为白湖亭片区，江南CBD片区，郭宅片区，后坂片区，郭宅片区等。
除了白湖亭片区外，其他几个片区的城市界面相对还是比较薄弱的。
未来会有大量的安置型商品房办证，可能会在短时间内对市场造成一定的冲击。
所以就会出现了很多半年时间左右，类似房源打八折出售的案例。
早买没享受，晚买打折扣，这不仅仅是南二环的安商房片区，其实也是整个福州安商房市场的一个缩影。
编后语
南二环本身还处于发展之中，等未来城市界面有所提升，且过了这个踩踏式的节点后，可能流通情况会相对好转。
所以，对于南二环片区在卖房的房东也要多做思考，是否真的急需资金流。
但对于买家来说，等证过户有一个吃亏的地方，一般人可能没意识到。
在签约的时候，会约定在某个时间点内完成交易，如果不能办证，则交易取消。
那么，如果市场完全扭转的情况下，卖方可以以某种理由说不能办证，迫使交易取消。
当然，现在的市场，短时间周期内市场不会有重大反转，但这种小概率事件对于买方来说是不利的。
还有一点，就是在等证交易的时间点之后，你可能会看到其他更有性价比的房源，但由于对方并未超时，你就没有选择权。
