楼市多重叠加利好，成交量季节性上涨，“小阳春”成色不足？
2024年3月份北京全市二手房网签14280套，相比2024年 1月上涨14.75%，相比去年9月份基本持平；3月北京全市新房网签2808套，相比2024年1月下降35.22%，相比去年9月下降50.5%。
从3月份数据表现来看，二手成交量为去年4月份以来，月度第2次超过1.4万套，但对比往年“小阳春”表现不佳，1.4万套属于略高于枯荣线的水平，达不到“小阳春”成交水平（过往历年3月均值在1.9万套）。
3月份之所以成交量相对比较高具有季节性特点，3月学区需求集中释放；2月春节需求积压，3月集中释放；3月两会方向明确后部分顾客信心增强需求释放，以及新房开发商年后各种促销优惠刺激，从来带来3月份成交量相对比其他月份略高。
3月宏观市场环境
利好政策持续释放，限购优化释放部分需求，但效果有限。
3月27日北京取消关于离婚3年内购房的资格限制，宽松政策高频不断释放。
3月22日，召开常务会议指出要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求。
整体1季度新政释放力度大，北上广深一线城市陆续出台放松限购的楼市新政，广州放开120平米以上限购，开启松绑的序幕；上海放开外环和单身人士的限购；北京通州双限购解除；深圳对非户籍限购条件5年改3年，深圳户籍取消购房年限限制；5年期LPR下调至3.95%，香港取消印花税，限购全面放开。
一线城市政策回顾
● 1月广州限购区120㎡以上限购放开，支持“租一买一”、“卖一买一”和不再限制商服类转让对象。
● 1月30日，上海外环外放松对于非沪籍单身人士购房限制。
● 2月6日，北京通州双限政策放松。
● 2月7日，深圳非本市户籍限购条件由5年调整为3年以及深户不再限定落户年限及缴纳社保个税的年限限制。
● 2月20日，LPR5年期利率下调至3.95%。
● 2月28日，香港撤销所有住宅物业需求管理措施，即由今天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。
● 3月27日北京取消离婚3年内购房资格限制。
一线城市仍有调整空间，北京当前限购依然为限购最严城市，大面积户型放开限购，城六区外放开限购，商业放开限购，增加限购套数，降低限购个税社保年限等优化空间。
3月北京市场供应
1、土地供应
3月土地供应量少没有明显特点
3月份全北京一共4宗住宅土地供应，从公布的第一批供地来看，22宗中6宗在朝阳+海淀+东城，其他地块分布在远郊区、昌平、丰台等区域。
整个1季度13宗住宅用地供应，从供应区域分布来看，丰台、顺义各3宗，昌平、大兴各2宗，供应集中于偏远区域。
2、新房供应
豪宅放盘量增加，但供应房源量少
3月3个豪宅新盘取证，供应量531套，整个1季度供应844套，5个项目入市，其中单价最贵的项目One9单价14万/㎡，供应项目全部为平层，且总价在1500-3000万之间。从供应结构来看，别墅产品供应持续减少，且产品集中于3000万以下平层。
3月北京市场成交
1、 二手成交
⋙ 全市
成交量季节性上涨，成交量仍在热销线以下
2024年3月份北京全市二手房网签14280套，相比2024年 1月上涨14.75%，相比去年9月份基本持平。
1季度北京全市二手房网签33056套，相比去年同期下降27.85%。
根据历史成交数据来看，北京全市二手月网签量在1.2万套是枯荣线，1.4万套略高于枯荣线，3月份市场并没有出现预期中的涨幅，属于特殊季节性正常上涨， 1季度整体市场表现稳定。
⋙ 豪宅
成交量持续稳定，价格持续下滑
2024年3月份北京二手豪宅网签182套，相比今年1月份相比上涨19.74%，相比去年9月份持平。
二手豪宅成交趋势来看，3月份成交量上涨但涨幅要低于预期，相比2021年月均要低20各百分点。
整个1季度北京二手豪宅网签424套，相比去年同期基本持平，二手豪宅市场成交量持续稳定，大起大落的波动幅度较小，主要在于自去年下半年新房豪宅供应量减少，特别是高性价比产品减少，新房豪宅价格对比二手价格偏高，所以需求更倾向于位置好，产品选择更多、价格低的二手。
2、 新房成交
⋙ 全市
成交量持续下滑
3月北京全市新房网签2808套，相比2024年1月下降35.22%，相比去年9月下降50.5%。整个1季度网签6961套，相比去年同期下降41.64%。
全市新房成交趋势来看，自去年3月份高点后持续下滑，月均供应链在300套左右水平，月成交量3000套左右，供给量少，库存不足，表明新房可选择产品变少，同时价格要高于二手，成交自然下降。
⋙ 豪宅
新房“小阳春”未显现
3月新房豪宅成交156套，相比今年1月份下降10.34%，相比去年9月份下降69.53%。3月份对于新房市场并没有出现“小阳春”，成交量依然处于低谷期。
2024年以来豪宅新房供应减少，同时当前市场下新房对比二手房优势不明显，新房价格偏高，位置上四环内可选择少，在产品的户型选择上雷同，选择空间少。
3月成交排行榜
⋙ 二手豪宅
⋙ 新房豪宅
4月市场预判
预计4月份市场如果没有强有力新政的出台，北京全市二手住宅成交量将回到月1.2万套水平。
从挂牌数据来看，3月份成交量有所上涨但库存量持续增加，供需比不断扩大，价格仍有一定的下调空间。
