随着我国乡村振兴战略的深入实施，农村的“三块地”也大大激发了资本下乡的投资热情。
但与城市土地不同，农村土地属农村集体所有，获得实际使用资格的农民也不能私下出售自家宅基地和承包地。而农村集体建设用地，如开发的“小产权房”始终不得国家给与“转正”机会。
这在一定程度上制约了农村土地制度改革的深入实施和城市资本投资农村的积极性。
宅基地不得买卖！严禁城镇居民到农村购买宅基地！根据我国宪法和土地管理法相关精神，宅基地所有权属农村集体经济组织所有。咱们村民只具有使用资格，不具有所有权，因此对于自家使用的宅基地咱们并不能买卖处分。
而国家更是不止一次地明确：严禁城镇居民到农村购买宅基地。而由“地”及“房”，既然不让城市资本下乡购买宅基地，那自然会涉及到宅基地上的房屋，也是不让自由购买的。
国家甚至明确：严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地。禁止借出租名义买卖宅基地。
有人会说，国家推行农村宅基地制度改革，要求盘活农村闲置宅基地，不让买卖如何谈盘活？
农村宅基地的设立初衷就是为了实现农村居民“户有所居”，但随着农村人口逐渐流向城市，农村也闲置下来一大批宅基地。如何既能使这批闲置的宅基地利用起来，又能确保村民需要利用时又能为己所用？这就是如何引来资本盘活利用，又不损害村民的宅基地使用资格权。
因此国家对宅基地“三权分置”，所有权是集体的这一点是原则和底线，而村民在掌握宅基地资格权的前提下，可以将使用权“租赁”出去，这样就把问题给解决了。
而宅基地盘活利用的只是宅基地的实际使用权，以此来吸引资本投入，途径也有很多，比如：宅基地房屋出租（最长年限为20年）、与资本合作开发搞经营（如村民出地，资本出资用于经营、发展文旅等）、一些试点地区还率先提出合作建房（村民出地，资本出资合作建房，约定使用、获益等比例）。
农用地：有序规范社会资本投资行为作为农民重要的另一块地就是“承包地”，和宅基地一样村民承包地依旧属于集体所有，村民拥有承包经营权。国家对于社会资本投资农村农用地也有明确表述：有序规范社会资本投资行为。
怎么算“有序规范”？就是要遵守农用地用途管制，切实做到农用地的“农用”目的，比如涉及耕地的要遵守国家的“耕地红线保护”原则，禁止耕地“非农化”，基本农田“非粮化”利用，尤其不能违法违规占用耕地建房、建厂等非农用途。
也就是说，资本下乡投资农用地就需要按照农用地的用途去从事农业生产活动，是基本农田的原则上只能去种植粮食作物，就不能建房，甚至建养殖设施，搞林果业生产。
小产权房：禁止新建与销售小产权房，不受法律保护、不得发证农村“三块地”，还有一块就是集体建设用地。这并不在咱们村民手中，而是在集体经济组织手中。
相较于宅基地和承包地，资本更看重的就是这块地，因为这块地就是集体用于开发建设搞经营的土地，很多投资商就是想通过这块地像城市那样搞房地产、产业开发。比如农村开发出来的“小产权房”，就是以一个很典型的例子。
但是像“小产权房”这样利用集体建设用地，国家的态度是禁止新建与销售小产权房，已经建成或已出售的小产权房也不受法律保护，更不会被确权颁证。
目前在网络上很多人炒作“小产权房”即将转正的消息，请大家不要相信此类谣言。因为农村集体建设用地的所有权始终属于集体所有，不管怎样，始终是无法像城市土地那样获批开发权限的。
无序的资本下乡，伤害农民的权益资本下乡，始终摆脱不了资本家“逐利”的属性。比如在一些粮食产区，有些资本玩起了“囤地、炒地、赚差价”的伎俩。他们从农民手中大规模集中流转耕地，然后通过炒高土地价格，从中获取差价以此来谋利，这其中甚至还催生了“土地中介”这一职业。
而被炒高的耕地，如果单纯搞农业生产，种粮食根本赚不到Q，这又使一些实际用地的人们不能按照国家土地用途管制来安排农事生产，助长了耕地非农化、非粮化利用倾向。
资本商下乡投资热衷文旅等开发项目，这样往往会改变一些土地的用途，比如耕地被建设成庄园、观光道路等，而这除了违反国家土地利用规划，增加违法用地恢复成耕地用途等的投资风险，而留下的烂摊子对以后农民种地也将带来不利影响。
国家深入推进农村土地制度改革，农村“三块地”要求盘活利用，但是这里所要遵循的前提就是确保这三块地归集体所有，并且按照国家土地用途要求去利用土地。农村闲置土地被利用起来了，而且带来了社会资本、技术、人才，农民也从中获得土地收益，这将是一种多赢的局面。
你对资本下乡，投资农村“三块地”或致“炒地伤农”现象有什么看法？
