祥浦苑2.6W,榕心映月3W,网红神盘还安全吗?

刚需探房 2024-04-27 19:47:02

前几天二群突然聊到前几年两大网红神盘的成交,都出现了较大幅度的下跌,正好借这个素材聊一聊。

祥浦苑

2013年10月30日,榕发以2.84亿元竞得宗地2013-24号地块,楼面价2709元/平方米。

地块要求:竞买人须为注册地在福州的国有一级房地产开发企业,企业2010-2012年在福州市区开发量超过300万平方米以上(以发展改革部门立项并签订施工合同为准)。

2019年,项目上市,一次性推出870套,摇号开盘,3011人认筹摇号,也创造了福州的摇号记录。

从备案价来看,项目均价2.4W,公摊率偏高,高达24-26%。

产品面积较多,虽然有赠送部分平台,但是对比南二环目前的新盘,使用率依然不高。

后来项目交房,也闹出过一些负面维权,比如透水砖,搭建停车棚,配套用房在社区内等。

对于项目而言,背靠东办,当初也是定位配套周转房, 门口地铁4号线+预期的福高小初。

可以说项目占据了江南CBD配套最核心的区位。

交房后项目二手价格对比当初开盘价也涨幅不少,这2年的成交均价在3W左右,对比当初2.4W的开盘价,上涨6K,幅度25%。

这样的价格走势,在这几年楼市,很明显已经非常出色的表现。

最近成交的一套:106平米复式,高层,单价2.58W,总价277W。

对比之前的成交价,出现较大幅度下跌。

这里面还有一个话题,就是房源是否满二,前2年那些成交都未满二,但是目前项目交房已经超过2年,所以实际的成交价,下跌幅度预计是更大。

这时候就是最有意思的话题,这套亏本了吗?

从备案价来看,105平复式单元160套,备案均价2.5W,截取每栋的高楼层备案单价,价格在2.5-2.6W。

如果按照这个价格来看,这套2.58W成交的复式房源,基本已经持平当初的购入价,无非是亏损办证和所谓的利息等。

对比前几年周边的其他新盘,普遍下跌4-6K,这样的表现依然是领头羊。

回到项目本身,品质一般,得房率一般,最大的特色就是聚集了板块的几大配套。

实际推敲,也仅仅是一个有预期没有数据的学校,一个地铁四号线末尾的地铁站。

这样的配置,福州有多少类似的项目?

南二环的四大金刚,地铁1号线+麦顶分校,东区的地铁4号线+榕博分校等。

除此之外,项目周边的融信玺湾、金辉观澜云著等,从配套来说,预计也是一样。

目前这些项目的成交价,纯商+人才房的玺湾,高层,2.4W,户型得房率更高。

综上,对于祥浦苑的高价,当整个楼市都在下行后,3W的成交价,多少有点难以支撑。仅仅依靠东办的人员,对于这样近千套的社区,周边不少新盘的区域,很难看到二手的性价比。

榕心映月

2018年9月,中交+绿城+福州地铁以18.43亿元竞得福州宗地2018-36号地块,溢价率接近0。

地块面积:74.23亩,容积率:北侧3.96,南侧2.6,地块商品住宅(毛坯)最高销售均价不超过30000元/平方米。

项目从2019年到2020年,三次开盘,三次摇号做到日光,成了当时的网红盘。

从备案价来看,第一批均价高层连廊均价2.86W,第二批均价2.94W,第三批均价2.85W。

作为高层连廊,项目公摊也不算低,户型比较简单,中间户97,端头115、125,当时主打双地铁。

交房后也出现各种减配维权,拉横幅等,房企联合开发也成了市场一个减分项。

项目依靠最终划片新校金山小金闽校区+对口金山中,也在二手市场做到高溢价挂牌。

对比当初划片刚出时候,个别挂出的4W单价,随后成交来到3.5W,近期一套房源直接来到3.06W。

不同于之前是低楼层,这次这套是中层,这也预示着这个网红盘,价格也出现波动。

从房源信息来看,预计是第三批,对比当初的备案价,选择中间楼层看看:

从价格来看,中间楼层在2.7-2.9W,涨幅差不多1-2K,扣掉办证等支出,实际来看要么保本,要么亏利息。

对比去年的成交房源来看,这个网红盘,依靠突然的划片利好,已经也要步入是否保本的圈子了。

对比同期的周边新盘,项目即便目前成交下跌,和祥浦苑一样,依然是板块最出色的项目。

毕竟周边的紫金九号、龙湖天序等,二手成交来到2.7W左右,当初高峰期新盘都卖到3.2W+的价格。

基本下跌幅度都达到4-5K。

同样回到项目本身,和祥浦苑非常类似,占据了板块最有利的配套位置,地铁+学校。

实际推敲,双地铁真正有意义的是2号线,划片的新校+金山中,金山中去年的中考表现,已经和水都、桔四没有差距。

金山中重点对口是金山小,金闽小也仅仅是第二选择,新校最终表现如何,也无人得知。

项目的高层连廊,社区拥挤,房企减配,得房率偏低,户型在目前市场也不够出色。

这个项目唯一的优势,可能也仅仅是它是周边类似配套项目里面,房龄最新的一个。

至于后续的楼盘维护,能否顶得住,至少目前来看难说。

综上,对于榕心映月此前3.5W左右未满二的成交价,根本看不到有什么空间给买家,至于是刚需地铁盘,还是真学区房,这两个概念也决定了这个项目最终的走势。

对于真正有意向的购房者,可以多思考,福州目前的地铁刚需纯商盘并不少,价格超过3.5W的并不多。

盘点总结

前几年的两大网红盘,低于周边均价,依靠摇号上市,占据板块最核心的区位,坐拥了地铁+学区预期,在二手市场的初期表现都很亮眼。

只不过两大网红盘,自身的不利因素也是肉眼可见,无非是潜在客源和卖家的供需关系。

当楼市遇冷,消磨掉不少潜在客源后,网红盘市场考验才真正开始。

对于购房者,网红盘的性价比仅仅是针对一手买家,切勿上头高溢价买入。

特别在新盘低迷后,二手市场里面,这些网红盘也是中介最爱推荐的项目,真要买,多看看当时它们的买入价,出现溢价就要多小心。

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2 阅读:1128
评论列表
  • 2024-05-08 18:05

    高光己过,进入黄昏,且走且珍惜!

  • 2024-05-25 13:51

    这偏僻的地方3万多真是不可思议,顶多值1万多

刚需探房

简介:专注楼市分析,为刚需买房扫清障碍修改