2018年，郁亮在年会上提出“活下去、活得久、活得好”，但行业却只看到了“活下去”的标语，甚至演变出了一场小风波。

如今5年过去，房地产告别高增长，曾经激进扩张的企业纷纷倒下，头部四强三家陷入经营危机，宣告了行业“以规模和增长论英雄”的模式，终于走到了尽头。

今天回过头看万科当年提出的观点，会发现时间还是验证了其危机感和预见性。

而从涛哥观察看，从2018年至今，提前预判到变化的万科，早已在增强自身的安全垫，给自己加上了多重保险。

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第一重保险：现金流安全

以前房企最关注的是规模，今天最关心的是现金流。

今年上半年，万科实现销售金额2039.4亿，排名行业第二，这个成绩已经相当不错。

但更加值得注意的是，万科还实现了近100%的回款率，也就是说他们上半年的销售回款也在2000亿左右，这为其现金流安全提供了强大的支撑。

而且，万科不仅销售表现好，经营性业务收入也越来越高了。

上半年万科结算收入1708.4亿，其中经营服务业务全口径收入267.3亿，同比增11.9%，经营服务类收入在内房企中位居第一。

销售回款的稳健以及经营服务收入的持续增长，代表万科拥有健康的现金流入，其经营性现金流已连续14年为正，构成财务安全性的坚实底盘。

此外，万科的融资性现金流也保持着平稳，主要融资渠道依然通畅。

今年1-7月，万科境内发行信用债100亿，融合融资成本仅3.09%，也是目前市场上少数能完全靠自身信用发债的房地产企业。

凭借着优秀的财务管理能力，万科境外债占比不断下降、短债占比降至历史低位、平均债务期限延长至5年左右，债务结构持续优化，安全性很高。

来自万科官微

因此，万科也获得穆迪、标普、惠誉、中诚信等评级机构认可，信用评级行业领先。

在业绩会上，万科集团财务负责人韩慧华也表达了他们保障现金流的多重举措：

1、对高杠杆保持敬畏和克制，净负债率长期低于行业平均水平，爱护自己的品牌和信用；

2、采用现金流为核心的经营策略，以销定产、把控投资与开工节奏，确保任何时候的流动性安全。

3、长期坚持做动态压力测试，充分预估各种不利因素，就各种极端情况做预案，确保经营稳健。

可以看出，万科在行业最关键的现金流问题上，一方面当前表现良好，另一方面长期看也有充分的准备，我想这是他们实现“活得久”的底气。

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第二重保险：产品力升级

现金流的稳健，离不开持续的销售回款，而在市场日趋饱和、竞争愈发激烈的当下，产品力是达成业绩的核心要素。

业绩会上，万科把产品作为重要部分介绍，这是涛哥第一次在万科业绩会看到如此大篇幅的产品讲解。

上半年，万科在32个城市销售排名前三，其中15个城市排名第一，这说明万科产品在城市战场的领先性，拥有市占率优势。

在涛哥看来，这两年随着开发经营本部的设立，万科不断加强产品线建设，正逐步实现高品质产品的稳定量产。

例如其改善类住宅新产品“朗拾”系，已在7个城市落地14个项目，还有面向高端改善的“瑧”系，升级后在3个城市6个项目中落地。

在业绩会上，万科集团联席总裁张海表示：万科新产品的产品能力有了非常大的提升，很多新项目扣税前毛利率达到了20%以上。

这也意味着，随着万科新产品的铺开和市场信心的修复，其毛利率还将有回升的可能。

上海万科朗拾花语效果图

并且，除标准化的产品系外，万科还在着力构建面向未来的产品优势。

比如上海的万科天空之城和万科理想之地，这两个项目都展现了万科将城市公共空间场景与科技人居结合，产融结合、低碳智慧的“未来城市”理念。

今年6月，万科理想之地首开销售780套，去化率100%，销售金额超45亿，首开税前毛利率达到29.6%，成为上海市场热门的标杆项目之一，也印证了万科产品力的升级。

上海万科理想之地效果图

拿地方面，今年1-8月，万科新增32个项目，地价总额718.6亿，100%位于一二线城市，其整体产能储备中82%都位于一二线城市。

这些高质量的土储，也将成为万科后续高品质产品量产的保障，确保开发业务的稳健。

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第三重保险：开发经营服务并重

随着房地产进入存量时代，万科很早就意识到住宅市场的下行风险，早在2012年就已提出“城市建设服务商”战略，并发力探索经营与服务类业务。

如今，经过10多年积累，“开发、经营与服务并重”成为万科的核心战略和关键优势，经营服务业务已经具备可观的体量，并保持增长势态。

上半年，万科物业服务收入161.1亿，同比增长12.2%；商业收入43亿，同比增长7.3%；物流仓储收入19.5亿，同比增长17%；住宅租赁收入16.4亿，同比增长10.6%。

来自万科官微

如今，万物云服务3586个住宅项目，1964个商业项目；万科的租赁住宅开业17.4万间；商业项目开业203个；物流仓储开业985.2万方，形成了一张庞大的经营服务“地网”。

不同于开发业务的“一锤子买卖”，经营服务业务每年都能获得稳健的回报，从长期看将会成为万科发展的“第二曲线”，摆脱对住宅开发的单一依赖。

事实上，万科当年刚开始多元化时也曾遭遇过争议，但到今天看，他们的选择又被证明是完全正确。

在市场需求逐步见顶、行业竞争不断加剧的情况下，万科经营与物业业务的稳步发展，已经成为其面向未来的一道重要保险。

总结

行业发展到今天，对企业的评价标准已经变了，过去我们看谁规模大，现在我们看谁安全、谁产品好、谁业务更综合。

正如万科5年前提出的“活下去、活得久、活得好”，如今看来：

现金流安全才能活下去，产品有竞争力才能活得久，开发、经营与服务并重才能活得从容、活得好。

而从上半年业绩结果看，万科不仅是业内财务最安全的企业之一，同时其开发业务的产品力也持续提升，并且有着业内最全、最成熟的经营服务赛道布局。

在业绩会上，郁亮表示：当前市场已经出现超跌，在各方努力下，行业迟早会回到健康合理的水平上去。

同时，他还指出参照美国、英国、日本等成熟市场的情况，房地产也完全有长期的发展空间。

作为过去10年唯一始终位居行业3甲的企业，万科的经营逻辑值得同行们借鉴。

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