6月20日，住建部召开“收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议”，会议明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

会议指出，收购已建成存量商品房用作保障性住房是党中央、国务院作出的重要决策部署，有利于推动已建成存量商品房去库存、助力房地产市场健康发展，盘活存量资源加大保障性住房供给，配合保交房攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。

各市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。

会议要求，要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适；要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。

开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作的市县，应切实加强领导力量，抓紧建立健全工作机制，完善配套政策，形成工作合力，推动条件成熟的项目尽快落地。

此次会议是继6月7日国常会去库存会议后，政府对房地产的又一重磅级政策表述，是楼市去库存政策的进一步推进。央行已于6月12日召开了保障性住房再贷款工作推进会，从金融端加快推动保障性住房再贷款落地。此次住建部会议继续落实”去库存“导向，多部门协同推进，有利于相关举措尽快落地，助力化解房地产风险。

笔者认为，政府下场收购库存商品房用作保障房这一房地产发展模式，经过前一段时间的探讨，经过实践检验证明可行，所以国家才会作出决定在全国大范围推广。基本上可以确定，它就是未来中国楼市的发展方向，即房地产发展新模式。

通过前一段时间的实践证明，收购市场库存商品房改建为保障房这一房改新模式，具有以下优点：

1、有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。

2、有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接。

3、多地将收储对象定为已建成未出售商品房，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。

4、房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房。

国家采取政府库存商品房改建为保障房这一房地产发展新模式的原因

1、房地产发展状况低于预期，行情持续低迷

今年1-5月，我国房价数据、销售数据均不乐观，商品房销售创10年来新低，房价环比跌幅创阶段性新高，在此情况下，需要加大政策落地的力度和范围。

2、三四线、县级等低能级城市库存消化周期更长

中指研究院统计数据显示，50个重点城市中，三四线代表城市出清周期为29.6个月，去化周期最长。

随着近些年来我国大力推进县域为载体的城镇化，推进产业转移，推进城乡公共服务均等化，在乡镇，教师、医生、环卫等提供基础公共服务的人员会大量增加，三四线及县城灵活就业人员也在增加。

因此，为了降低城镇化的成本，迫切需要在县城也增加保障性住房（公租房、保租房、配售房）。而且三四线城市和县域近年来房价下跌明显，收购相比新建无论在效率、成本还是配套上都是最划算的。

3、推动楼市改革进一步深化的时机已逐渐成熟

自5.17新政出台以来，大部分城市已经执行了首套房、二套房首付比不低于15%、25%的住房信贷政策， 利率下限取消。截至6月3日，全国已有超70城表态支持住房“以旧换新”“收旧换新”。

进入二季度，湖北省、宁夏省、广州、武汉等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，部分地区如杭州临安区、贵阳、惠州、临沧、大理州等发布征集商品房用作保障性住房的公告，由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。

4、为保障此项政策能够顺利实施，会议提出了具体的收购标准

会议强调“要坚持以需定购，准确摸清需求”“做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。

从已出台相关政策城市的情况来看，多数城市未明确具体定价规则，少数城市明确按照周边房源进行定价。如惠州提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”，杭州临安明确“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”。

此外，广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源则采用成本法确定房源交易单价，原则上为“土地成本+建安成本”，也为其他城市提供了一定参考。

政府收购已建成存量商品房用作保障性住房能否化解楼市危机？

对此，笔者认为，从短期来看，这一房地产新模式虽然能够处理部分楼市库存，但从中长期来看，仅靠此单一模式并不能解决现存庞大的楼市库存问题。

事实上，目前房地产的核心问题就是去库存，20多年房地产的无序扩张，野蛮生长，导致中国库存商品房已成为一个令人吃惊的庞大数字。有砸在炒房客手里卖不出去的，还有普通居民作为投资购买的，甚至还有腐败分子贪占的。这些空置房，比开发商手中待售商品房的数量多得多。

具体来说，政府收购存量房用作保障房的这一”以购代建“模式，只能收购开发商手里成片的待售房，而对于那些分散在各个小区中大量的空置二手房，是无法触及到的。这就意味着，”以购代建“这一模式，只能化解大量库存商品房中的一部分，其余的数量庞大的库存商品房，还得另觅其他渠道才能予以消化。

从某种意义来说，”以购代建“只不过是救了开发商，但却难以从根本上拯救楼市。看来，要彻底解决楼市库存，还需继续探索房地产新模式。

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