房地产5.17新政出台以来，为了促进楼市库存的去化，国家决定向地方国企提供3000亿的低息贷款，以支持其收购新建商品房，预计这一措施将帮助消化约100万套库存房。

近期浙江公布了以备案价7折的价格收购，多地政府出手7折回购商品房，多家房企已报名参加交房。这无疑对开发商而言是个好消息，因为政府的收购金融有保障，而且即便是七折，开发商通常也能保持盈利状态。

政府收购商品房对楼市的影响是多方面的，各有利弊：

有利的一面

1、政府通过收购闲置住宅用地和处置闲置的住宅用地，有助于优化土地资源配置，减少房地产库存压力，提高市场供需平衡。

2、政府推出宽松购房政策和降低首付比例，将刺激购房需求，促进楼市活跃，有望提振销售额和市场信心。

3、设立保障性住房再贷款和支持国企收购未售商品房，有助于稳定房企资金链，保障市场稳定发展。总体而言，政府收购商品房措施将在一定程度上促进楼市健康发展，提振市场信心，促进市场平衡，为楼市进入复苏阶段奠定基础。

弊端的一面

1、政府收购库存商品房面临资金困难

目前各地政府面临的难题是，收购库存商品房的资金从何而来？大部分地方政府财政状况本来就已捉襟见肘，负债率高企，在此情况下，政府哪里有足够的资金去收储存量商品房。

国家统计局数据，2024年3月底，我国商品房待售面积为74833万平方米，在建的施工面积还有678501万平方米。即使从现在开始任何房地产项目都不批，卖掉这些已开工和已完工的商品房，按照一季度22668万平米的销售能力，需要整整100个月。

2024年，中央财政赤字安排3.34万亿元，地方财政赤字安排7200亿元，超长期特别国债1万亿元，地方政府新增专项债3.9万亿元，广义的财政赤字规模为8.96万亿元。据此，政府收储所需的9.31万亿资金，相当于今年广义的财政赤字规模的104%。

2、收购后如果房价继续下跌，产生亏损怎么办？

统计数据显示，截至2023年末，我国存量住房面积约为325亿平方米，住房空置率约为16%。其中，空置二手房面积约52亿平方米。而中国人口老龄化和总人口下降趋势已不可逆转，由此带来的结果，就是空置房在不断增加，商品房严重供过于求。

与此同时，家庭部门债务收入比已超过了145%，利息收入比也超过了收入增长幅度的2%。由此可见，中国基本国情已经决定了房地产发展的大趋势，未来5-10年，商品房价格只会下跌，不可能上涨。因为，房价经过连续20年毫无节制的狂飙后，目前已经没有继续上涨的基础与空间了。

近几年来，深圳国资委投资万科和恒大均出现巨额亏损。先是国资委旗下深地铁收购万科27.18%股权，亏损了288亿。此后，深国资下属人才安居集团接手山东高速退出恒大的200亿股权，两项投资深圳国资委合计亏损519亿。其中投资万科股票的亏损高达70%，令人咋舌。

看来我国房地产市场的风险不容小觑，“覆巢之下焉有完卵”，即使实力超群的国资委也难逃厄运。因此，7折收购库存商品房看起来风险不大，但这是建立在房价不继续下跌的基础之上的，如果房价继续下跌，那么，政府所收购的这部分库存房价格也将继续下跌，出现亏损是不可避免的。而这对于本来就负债累累地方财政来说，无异于雪上加霜。

3、如何对收购库存商品房过程进行监管，防止出现贪腐和利益输送？是各地政府面临的一道难题

房地产业既属于资金密集型行业，又属于劳动密集型产业，房地产开发具有投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不一致等特点，与银行业密切关联。同时，房地产的产业链较长，与其他产业关联度较高。与房地产业密切关联的行业有建材工业、建筑业、园林绿化、家电业、家具业以及商业、文化、教育等配套设施和其他服务业等。

正因为房地产业的这一特殊性，导致它在运作过程中必然牵涉到各方利益关系。从拆迁、土地收储、土地拍卖、项目规划、工程检查验收，可以说每一个环节，都有大量的权力寻租、利益输送、贪腐被查处的案例。所以，房地产历来都是我国近些年反腐的重灾区。

4、“以购代建”这一房地产发展新模式，能否覆盖收储债务成本、运营成本和装修折旧，最终实现盈利？仍有待于在实践中得到检验

目前，我国已有一些城市率先实行了这项改革。青岛、福州等多个城市已用住房租赁贷款收储了商品房，纳为保租房，并对外出租。按照央行规定，这类贷款利率原则上不超过3%。

数据显示，2023上半年全国租金持有收益下滑，租金回报率仅为1.91%，较2022年回落0.03个百分点，自2020年开始已连续4年下滑。即使不考虑装修折旧因素和管理费用，以及未出租部分的物业费，这样的租金回报率，也只能覆盖收储资金成本的64%。

更为重要的问题是，在当前房价下降趋势未能得到有效遏制，楼市明显处于卖方市场的情况下，随着越来越多人出售房屋，只会导致未来存量房的数量不断增加。而租赁价格原本就处于下行阶段，政府大量收储商品房后再出租，势必会严重冲击现有的租赁市场，加速租房价格下行。

综上所述，政府7折收购商品房用作保障房这一模式，虽然可以从一定程度上降低开发商手中的新房库存，满足一部分低收入人群和刚需购房者的住房需求，暂时缓解房地产危机，但仍无法从整体上改变我国房地产市场供过于求的局面。

尤其是随着房价的不断下跌，越来越多人抛售房子，库存二手房的数量将会持续增长，而且其数量将会远远超过新房数量，仅靠以旧换新这一形式是不足以解决问题的。由此可见，如何去消化这些数量庞大的二手房？将成为未来政府工作的重中之重。

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