危机升级!中国打响房地产保卫战!棚改货币化?土地财政大改革?

樱狼全球说 2024-07-18 07:20:47

中国的房地产见底了么?到底房价什么时候才会反弹?

中国房地产,何时才会反弹?

就在昨天,统计局公布了6月份最新的房价数据,数据按照全国70个大中城市进行排列,进行了统计。

而数据显示,70个城市中,“一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%”,下降幅度比上个月收窄0.2%,这意味着一线城市房价还在降,但是下跌速度放缓,出现好转迹象。

但是二三线城市的新建商品住宅,出现了0.7%和0.6%的环比下降,整体情况并不乐观,同比数据就更惨了。

鹤岗房价很低,几万就能买一套。

那么,这是否意味着,中国房地产行业此前的一系列利好都没有效果?如果真的没有效果,我们应该如何应对?房地产保卫战,是否将再次打响?

今天我们就来谈谈这些话题,码字不易,欢迎点赞,转发,收藏。

70城房价持续下跌,房地产保卫战打响?

如何了解中国房地产数据?统计局每个月公布的70个大中城市房价,其实是公开信息中可以了解到的最好的样本数据。

全国70个大中城市二手房。

而如果我们仔细拆分上面这70个大中城市,我们就会发现,如果从放开限售限购的二手房住宅来看,全中国只有北京,上海,南京和杭州的环比增速是涨的。

这说明什么呢?

第一,房地产行业并没有触底,和上个月全军覆没的下跌情况相比,由于放开了北京和上海等地的限售限购政策,导致部分刚需客户置换和进场,一定程度稳定了房价,起了比较好的积极作用。

第二,二三四线的城市房价下跌的幅度很大,而且很厉害,同比下跌10%以上已经是非常普遍了,如果追溯到一些具体的小区,那么房价跌的更加厉害。

房价降幅依然很大。

从这个角度来看,就算是房价下跌的浪潮中,大城市的房价依然要比小城市更加的坚挺。

如果我们再看宏观一点的房地产开发投资增速,我们就会发现,1-6月份的全国房地产开发投资增速,依然保持10%的跌幅,虽然6月份的跌幅没有扩大,但是10%的跌幅依然是很庞大的数字。

全国房地产开发投资增速,最近1年半的数据。

所以,对于投资者来说,房地产行业依然可以观望,我们还可以等待触底和更大的利好消息,而对于刚需来说,如果是买二手房,确实可以再砍一砍价格,毕竟现在是买方市场。

对于我们普通人的买房人来说,房子自然是价格越低越好,但是对于国家或者中产阶级,以及家庭有房的居民来说,那就并不是这样的了。

对于国家来说,房地产是国民经济的支柱行业,虽然我们不想靠着房地产继续发展,但是这并不意味着我们要看着房地产崩盘,毕竟它占据中国17%的GDP,不管是一二线,还是三四五线城市,都需要房地产。

而对于地方政府而言,房地产也是给其带来土地税收等相关财税收入的重要来源,没有了房地产,地方政府税收收入崩盘,那是板上钉钉的事情。

所以,土地财政和房地产投资就算要退场,也得等我们找到替代的产业,以及合理的税源才可以逐渐淡出历史舞台,但是按照世界历史来看,就算是美国,也不能无视房地产对于国民经济的影响。

不管大小城市,都需要房地产,以及土地财政

所以,对于国家来说,房地产是需要救的,也是必须救的。

而对于已经买房的有产阶级,甚至是农村有房子,有宅基地的农村居民来说,房地产也同样重要,因为房地产作为一种固定资产,一直都是家庭财富的一部分。

从数据看,对于城市家庭来说,房地产占71.35%,就算是农村家庭,也占了52.28%,所以房价跌,对我们老百姓来说是好事么?其实不是,这意味着我们的家庭资产缩水贬值。

所以对于老百姓来说,房地产,其实也是救起来比较好,毕竟房价起来了,家庭资产就上涨了。

如何拯救中国房地产?必须得靠棚改货币化?

如何拯救房地产?从目前的情况来看,不管是金融支持,政府政策支持,大部分城市全面解除限售限购政策,都只是杯水车薪,房地产下跌速度确实放缓了,但是依然在跌。

那么专家是如何看待这个问题的呢?某经济学家认为,房地产救市,需要政策应出尽出,早点释放利好消息,让全民对房地产的回暖充满信心,这样才可以拯救目前的房地产政策。

2023年,在央行支持下,商业银行降低存量房贷利率。

但是,现在的房地产利好其实已经不少了,包括首付比例降低至15%,全面下调全国房贷利率,下调公积金利率,以及设立保障房再贷款等等。甚至北京和上海的部分限售解禁,效果也非常有限。

那么,我们期待什么政策呢?专家曾给出三大招。

第一招是组建住房银行,简单来说就是中央和地方出钱,直接下场收购房地产公司的项目,这样可以有效防止烂尾楼的发生,其实这样做,就是直接给楼市输血。

而现在,浙江的临安这边确实进行了试行,但是范围很小,算是一个小范围的试点工作,而不是一个大型的救市政策。央行其实也拨款了,但是额度不高,只有几千亿,远远不够救市所需。

临安拟收购商品房作公租房

第二点,就是全面取消限购,这反而是目前来看最有可能的,也是正在做的利好,目前国内大部分的城市都已经全面取消限购,只有北京和上海还撑着,而这两个城市确实是非常有吸引力,就算目前没有放开,房价环比也稳住了。

所以从这点来看,利好基本已经是彻底实行了。

第三点就是大幅度降低存量房贷利率,这点确实可以大幅度的降低居民购房门槛,但是副作用非常大,我觉得不符合我们的实际情况。

因为降低存量房贷,其实就是让银行向居民和政府让利,牺牲银行,救房地产。2023年我们其实已经搞过一次存量房贷利率的调整。

但是,现在的银行息差已经跌至1.54%,已经跌破行业警戒线,这意味着,降低存量房贷利率,会导致银行业出现危机,所以这其实是不太科学合理的。

一季度银行息差,为1.54%

那么,除了这三点之外,还有什么可行的救市方法吗?其实也有,比如政府刺激楼市,继续货币化改革,通过各种直接和间接的手段向楼市输血等等,这些都成为“棚改货币化”

别的不说,央行直接印几万亿人民币,然后全部下场买二手房作为保障房,房价一下子就能够起来。但是代价呢?就是社会大通胀,房价暴涨,想要买房的老百姓,更加买不起房。

上一轮房地产牛市之所以起来,就是因为高层采取棚改货币化的手段,拆迁,给钱,然后让这些钱流入市场和楼市之中。

所以,要解决房地产问题,其实还得从地产行业根源——政府转型和土地财政这块进行改革。

举个例子,现在的房地产相关税收前置,其实都是地方政府收的,于是地方政府就有很强的主观动能去发展房地产,刺激经济和税收。

所以,地方政府再垄断土地供给的基础上,往往通过控制土地供给量来影响土地价格,从中获取巨额收入。为什么国内房价那么贵?其实大部分都是在地价上面。

土地出让金,是地方财政的重要来源。

所以我们要做的其实就是进行税收改革,打破传统的土地财政,进行税收改革,逐渐剥离房地产发展和地方政府的关系。而作为对地方政府的税收回报,消费税等其他税种其实可以拨给地方政府,让其大力发展消费,服务业,刺激就业和经济。

而最近一段时间,消费税的改革已经愈演愈烈,官媒的相关讨论也非常多,大家可以留意一下。而当税收改革了以后,那么就可以进行适度的刺激,为房地产市场托底。

反正中国目前正在经历结构性的通缩,只要对房地产不产生强刺激,那么问题就不会太大。实在不行,刺激过头了马上收手,也比现在不断的下跌要好的多。

总结

其实从数据来看,房地产行业远没有到房价回暖时候,但是从政策来看,国家只要下定决心拉升房价,办法其实是有很多,我们之所以收敛着,其实还是希望我们护盘的时候,不要有太大的副作用和代价。

房地产保卫战,中国一定能打赢!

所以,现在的办法就是见招拆招,一边看数据,一边放利好,一边改革,一边观察,但是我想说,市场信心的重塑非常重要,利好政策还是得尽快出台,我也相信,这场房地产保卫战,中国一定能够打赢!

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