自从去年上头给楼市定调「市场供求关系发生重大改变」以来，楼市参与者开发商和购房者的地位发生了翻天覆地的改变。

在买方市场的当下，购房者可以享受低房价、低首付、大折扣、高赠送……一切的优惠都在向购房者倾斜，只要你想买房。

当下，确实是在楼市捡便宜的时候。

但，楼市就像一座大森林，弱肉强食的丛林法则依然存在，只要一不小心，仍然会有各种「陷阱」等着你。

比如，最近就有老铁来咨询我，青秀区核心区+南湖小学+沛鸿中学+6号线地铁口+现房，仅1.35万/㎡，被拍卖了的房子能不能买？

好家伙，摆上拍卖席了还在卖房，在这个重塑楼市信心的关键时刻，到底是谁还想在楼市割韭菜？

咱们进入正文说。

521处不动产明天拍卖

售楼部还在卖房

这个项目位于南湖附近桃源路53号，案名桃源湖居，曾用名海丽·世纪桃源。

项目521套不动产要被拍卖的消息，前几天网上已经传得沸沸扬扬，这里简单概述：

1、拍卖品：461套住宅+（摩托车位、自行车库、商场、商铺）60处

1号楼290处不动产（住宅）

2号楼145处不动产（住宅）

3号楼26处不动产（住宅）

地下1层、2层摩托车位和地下1层自行车库以及2层、3层、4层不动产（商场）、106号至165号不动产（商铺），共计521处不动产。

2、评估价：5.93119804亿元，起拍价：5.04,16亿元

1号楼54-87平，评估价9字头-1.12万/平不等

2号楼54-87平，评估价1.2万-1.4万元/平不等

3号楼88-187平，评估价1.1万-1.3万/平不等

摩托车车位、自行车车位评估价3字头元/平

商铺评估价1.8万-2万元/平不等

3层商场，每层5000平+，评估价9字头-1.3万元/平不等。

3、拍品所有人：南宁市海丽房地产开发有限责任公司

4、拍卖时间：4月25日

我查看了南宁住建局销售系统，数据显示桃源湖居包括车位、商铺、商场共1170套房源获批预售证，0套可售，「未售」房源要么「限制」，要么就是「限制+在建工程抵押」。

对比拍卖清单，我发现，项目被拍卖的房源都标注了「限制+在建工程抵押」。

前文老铁爆料项目还在售，是怎么回事？

昨天我前往项目踩盘了解到，目前3号楼还有123、128平3房在售，一口价1.35万/平，且需要一次性现金付款给开发商，不接受按揭。

根据现场工作人员提供的在售房源，对应住建局商品房销售系统的公示信息，我发现，这些在售房源均被标注「限制」。

此类「限制」房源能不能出售，我电话咨询南宁住建局相关部门，工作人员告诉我，限制，是限制销售的意思。具体为什么限制，可咨询开发商，开发商有义务告知购房者房源具体情况。

另外，工作人员还提醒，买「限制」房源，风险不小，一不下心可能会钱房两空。

大部分房源即将被拍卖，小部分限制房源还在往外卖，桃源湖居打的什么算盘，你们细品。

开发商成立30余年，欠债5个多亿

话又说回来，桃源湖居为什么会被拍卖？

还得从项目开发商南宁市海丽房地产开发有限责任公司（以下简称海丽地产）说起。

根据公开信息显示，海丽地产成立于1993年，近30年的历史，算起来是南宁楼市里的「老人」了，在90年代开发过安居房项目海丽小区，还有海丽大厦商住楼项目，桃源路的桃源湖居也是在1997年拿的地。

开发商历史久，但债务问题也不少。

2011年开始，海利地产开始频繁陷入债务、民间借贷、金融借款等各项纠纷。

2015年，海丽地产被南宁中级人民法院列为失信被执行人和限制高消费被执行人。

中国长城资产广西分公司（简称长城资产）与海丽地产曾签订《抵押合同》，约定海利地产向长城资产提供抵押担保，抵押物为海丽·世纪桃源（也就是桃源湖居）项目在建工程521套34781.69平方米及相应分摊的国有土地使用权。

2021、2023年，中国长城资产广西分公司（简称长城资产）都曾公开发布过「债权资产」招商、推介信息，海丽地产开发项目桃源湖居都「榜上有名」。

根据债权信息，截止2023年2月28日，长城资产拥有南宁市海丽房地产开发有限责任公司债权总额55514.32万元。

不难理解，过去这几年，海丽地产的资金、债务问题太大，以至于抵押物桃源湖居521处不动产最终走向法拍。

从拿地到拍卖27年时间

桃源湖居不得不说的故事

南宁楼市里，有故事的楼盘很多，但是故事线长达27年的没几个。

桃源湖居就是这样一个楼盘。

它的故事得从1997年说起。

当时海丽地产拿下青秀区桃源路与教育路交叉口西北处、桃园饭店对面的地块。

对于机关单位遍布的桃源路，基本上已经没有可供开发的空地，海丽地产能拿下这个地块，并做成商品房并不容易。

对于地块来源，网上也众说纷纭，有的说是军区用地，有的说是铁路系统的地，不管原来是谁的地，海丽地产能拿下，都不容易。

不过，拿下地块的海丽地产因为地块的种种原因，并没有实际动工开发建设，而这一晃又过去了十四年。

2011年，海丽地产通过河池泰源矿业公司为资金通道拿到了4000万元的贷款，项目也终于得以开工建设，并且案名定为：海丽世纪桃源。

得益于优越的地段和成熟的配套，海丽世纪桃源首开价格超1万元/㎡，要知道13年前南宁楼市的均价普遍在6000元/㎡左右，海丽世纪桃源是妥妥站在了南宁楼市价格的天花板上。

很多人冲着一路之隔的南湖小学，以及沛鸿中学，硬着头皮高价上车。

南湖小学就在项目对面

按照计划，海丽世纪桃源2012年8月底就应该交付，但是，当时业主没等到收房，却等到了延期通知，此后，开发商把交房时间从2013年8月改到2014年1月，再到2015年8月30日……

海丽世纪桃源都爽约了。

时间来到2018年。

海丽世纪桃源改名为「桃源湖居」再度复工面市，对比2011年的1万出头的首开价，涨了近3000元/㎡。

而此时，恰逢南宁楼市的火热期，在市场环境的烘托下，桃源湖居单价一度飙升到1.7万元/㎡。

兜兜转转2年后，2020年下半年，从1997年拿地到2020年，23年时间，桃源湖居2、3号楼两栋楼终于交付了。

我在南宁商品房智能公示平台查询发现，桃源湖居共944套住宅房源，目前仍有512套房源未出售，也就是说，开售14年来，桃源湖居去化还不到一半。

2024年4月25日，因为债务问题，桃源湖居521套资产被打包摆上拍卖席，还未卖出的房源，以及已经交付的房源的办证问题如何解决，这些都得打上一个问号。

2、3号楼已交付，1号楼还是毛坯

桃源湖居何去何从？

一边是项目还在偷偷卖，一边是521套资产包摆上拍卖席，如今的桃源湖居是什么样的情况？

我特地到现场走了一趟。

在看桃源湖居前，我给老铁们先简单介绍一下桃源湖居的基础信息，项目占地15.61亩，容积率8.13，绿化率22.82%，规划3栋30层的高楼。

其中1号楼1-4层为商业裙楼，2、3号楼1-5楼为架空层，6楼以上为商住两用房。

对于桃源路这样机关单位云集的老城区道路，实话说，桃源湖居的外立面很有辨识度，桃源湖居3栋楼都已经封顶，并且外立面已经呈现，米白色的外立面+水蓝色玻璃窗，比较大的窗墙比，颜值还挺高。

1号楼面向桃源路

项目的1号楼的1楼部分为项目的售楼部，里面只有零星两位工作人员，售楼部有沙盘、洽谈区，看出曾经这里也曾热闹过。

售楼部的后方是项目的商业裙楼部分，目前仍为毛坯状态，有部分用作物业办公室和电动车临时停放点。

商业的1-4楼的楼梯栏杆已安装，除此之外没有看到任何装修的痕迹，也未看到有工人施工，还时不时有滴水的声音。

由于楼梯都已经被封闭，我无法上到5楼以上的部分查看内部情况，工作人员告诉我，1号楼目前还差一些整改和消防验收工作就能面市。

小区门口虽然设有保安亭，但是门禁形同虚设，人员可以自由出入小区大门。

目前项目的2、3号楼已经交付，并且已经有人入住，从空调安装的密度以及晾晒情况来看入住率还挺高。

2号楼入住情况

3号楼入住情况

由于小区占地面积不大，园林可发挥空间不多，楼下只有少量零星的绿化带。

2、3号楼1-5层为架空层，有业主在这里摆上茶桌、乒乓球桌、台球桌等进行娱乐。

桃源湖居架空层

2号楼主打的是面积较小54㎡的小户型为主，4梯16户，楼道比较狭窄，但好在两段都做了窗户采光。

2号楼公共过道

现场看到，2号楼既有在这里居住生活的人群，也有在这里开工作室办公的，人员比较混杂。

3号楼主打的是88-182㎡的大户型，梯户比为三梯六户，公共过道虽然比较简单，墙面也未贴砖，但是都能保证过道采光，整体感觉整洁明亮。

3号楼公共过道

我随机进入3号走在售的户型查看，发现户型的景观非常好，朝北可以看到民族大道的农垦大厦和梦之岛。

往东能看到南湖公园的孔桥、地王大厦和东商区。

往南可以看到邕江以及对面的凯旋1号。

因为楼层足够高，除了2号楼的对视之外，3号楼几乎是270°无遮挡视角，这样的景观在老城区，特别是青秀区，确实比较难得。

看完桃源湖居，整体感觉虽然品质不出挑，占着南湖小学+沛鸿中学，未来还有6号线唐城路站口，桃源湖居的路本应该走得很顺，走上拍卖席或许无奈，但也希望这个盘能涅槃重生。

最后再说几句吧。

今年以来，不少此前的问题楼盘又被重新摆上了台面，卖的卖，拍的拍，很多时候，有人明明知道这些楼盘有问题，可还是抱着侥幸心理，以为轮不到自己挨。

往往这种时候，一定出问题。富贵险中求，也在险中丢，求时十之一，丢时十之九。

警惕！