但事实是，现在买房群体最猛的就是刚需，而且南京老破小已经卖爆了。

最新数据显示，南京100-200万成交占比达43%，90㎡以内户型占比超63%。

链家上传的成交房源，满眼的一两百万的房子。

关键，不止南京，上海 、杭州、广州的老破小也在被买爆。

01.

南京老破小疯狂出货

口嫌体直的人太多了，市场走向也总是出人意料。

经历过失业降薪，很多人觉得刚需不会买房，但谁又能想到现在买的最凶的就是刚需。很多人认为老破小是垃圾资产，但现在卖得最好就是老破小。

很多人认为自己很了解市场，但其实很多在地产待了多年的老地产人，看到一些数据也会感到惊讶。

随便翻翻链家每天的成交数据，满眼的都是一两百万的房子。

我找到一些南京成交数据，看到后我也很惊讶，知道低总价房子卖得好，但没想到100多万的老破小能卖这么好。

比方，南京4月份成交10195套二手房，刚需占比超过8成。

从成交总价段看，二手房市场刚需比重较高，其中100-200万成交占比最高，达43.2%；其次是200-300万价格段，占比为23.8%；300万以内累计占比达81.2%。

数据来源：我爱我家南京研究院

再看面积段，4月南京二手房需求面积中，60-90㎡成交占比最高，比例达41%，60㎡以内占比22.1%，累计占比达63.1%。环比来看，4月大户型成交占比有小幅增加，涨幅较小，市场主流仍是2居、3居中小户型。

数据来源：我爱我家南京研究院

再把时间往前拉长，我们看一季度南京二手房数据。

今年一季度，南京二手房成交量21156套，成交总价段主要集中在300万以下，累计占比80%。其中100-200万占比最高，比例达43.4%，200-300万占比25%。

数据来源：我爱我家南京研究院

同样是面积段，90㎡以下房源依旧是成交主流，累计占比66.1%，环比增加5%。其中占比最高的是60-90㎡，达44%；90-120㎡占比相对稳定，综合来看，面积段变动与价格段变动趋势相匹配，今年一季度相比前期刚需比重有所增加。

数据来源：我爱我家南京研究院

还有一个年龄段的统计，一季度26-40岁中青年是市场购房主力。

数据来源：我爱我家南京研究院

事实上，不止是二手房，其实新房市场，卖的好的也多是刚需盘，只要开发商一降价，销量立马就能上来。

比方今年1-3月，克而瑞统计的数据，前30名中，差不多三分之二的房子是100多万、200多万的。

不止是南京，上海、杭州、广州老破小成交也很猛。

上海在过去一年的二手房成交中，老破小是最受欢迎的，抢手程度甚至不亚于黄浦江边豪宅。太平洋房屋数据显示，今年1月份，上海230万以下的房源成交6489套，3月份成交8760套，增长率近35%。面积段在50㎡以下的房源，也从2107套增至2880套，增速达36%。

过去几年，上海300万以下的房子成交占比都超过了60%。

杭州也是，4月杭州市区共成交二手房8402套，成交数据中最抢眼的是市区的老小区。杭州我爱我家数据显示，面积60-90㎡占比最多，超过40%。成交价200万以下房源，占比最多。

数据来源：杭州我爱我家

比较夸张的是，杭州媒体发布，4月杭州老小区市场突然涌入一批外地购房者。有成群结队的北上广深客户买走了至少十多套。

广州同样，贝壳3-4月成交数据显示，成交周期在1个月内的，基本都是楼龄超20年的房源。

02.

房东不惜售

价格跌到位了，老破小率先回暖

灵魂拷问，为什么老破小这么好卖了？

其实最重要的原因是价格跌到位了。

这轮楼市下行，跌的最狠的就是老破小，加上很多老破小的房东不惜售，大多是“该卖的继续卖”的心态，成交很快。

以南京为例。

我找了一个最新上传的天地新城天玑座的成交，一套88㎡户型，成交总价156.3万，单价17766元/㎡，成交周期46天。

而这个小区同户型，2022年成交价全部在200万以上，跌了差不多50万，对于低总价房源来说，相当于一个首付了。

再看主城的老破小，有多猛。你可能都没听说的小区——秦淮五老村的东白菜园，一套56㎡户型，总价111万成交，成交周期只有1天！！

而在2021年，这个小区差不多同面积段的户型，是要花200万左右才能买到的，差不多跌了一半。

这种案例太多，链家上不用刻意，随便点开一个100多万主城老小区，价格相比两三年前，都跌了非常多。

事实上，现在楼市两极分化越来越严重，市场下行，老破小领跌。按照现在的行情，即便市场好了，老破小也很难涨上去。

所以在这轮市场下，手握老破小的房东心态变化也很大，很多人都在趁能出手的时候，赶紧降价卖掉。我同事就在最近降价出了一套城区老房子。

南京链家现在不显示挂牌量了，但是翻开链家最新挂牌，一两百万的房子特别多。

还有一点，现在很多买房人心态上也有变化，与其买远郊的新房，不如买市区的老破小，重新装修，生活又方便。年轻人过渡自住是很不错的。

老破小回暖，说明了两件事：房价跌到位了，现在可以出门看房了。其次一二线购买需求依然存在。

最后，想说一点。

虽然现在老小区成交很猛，但没有学区的老小区，只有居住属性，未来涨价很难，只要楼市复苏，次新房的涨幅一定是大于老破小。

当然，预算有限，买老破小上车没有问题。还有手上还有老房子的房东，可以抓住现在的机会进行置换了。

文章来源:南京楼市情报，侵权必删