清泰三年（公元936年），中国处于“五代十国”，后唐君主李从珂调石敬瑭为天平节度使，意图消其兵权，石敬瑭拒不从命，起兵洛阳。

937年，石敬瑭、刘志远、石重贵、郭威和柴荣等5人率军在中原地区与李从珂激战，最终击败李从珂，自立为王。

后人们就把石敬瑭等五人说成是“五龙”，而把他们取得皇位征战的地方视为“风水宝地”，取名“五龙口”。

【1】五龙口

感谢关注楼八地产研究所，专注郑州城市发展和高端地产。

没错，上面说的“五龙口”就是现在郑州三环主城内西北片区的五龙口。

受铁路规划的影响，五龙口片区虽然占据了郑州三环内优越的地理位置，但城市建设发展相对缓慢，片区的核心价值并未释放。

近几年，五龙口的机会终于到了。

随着高新老城、金水主城、中原老城、金水北等周边片区的发展成熟，五龙口地区的现状正在发生突变！

来看最近发生的6件事：

一、上个月，北三环彩虹新桥通车，当天，陆飞和自己的贝壳经济人进行了沟通，将自己刚刚挂出去销售的房子上调了300元/㎡。二、同样是前几个月，热电厂规划指标出炉，热电厂未来将被改造成为一个集商业、新产业、加高端住宅和文创的综合体，于是，一墙之隔的保利百合的二手房售价近期也开始上涨。三、前二周，金水西路和嵩山北路的火电厂改造项目也启动了，根据消息透露，改造后的楼盘售价高达20000元+/㎡（毛坯）。四、片区内最核心的地铁8号线明年即将通车，在五龙口站可以直接地下入户到新楼盘郑轨云麓，国际范的TOD模式也来到了片区。五、西流湖景观轴线带也快完工了，届时，五龙口片区西侧的诸多楼盘的马路对面将是一片绿色的西流湖。六、还有东侧的编组站，省发改委的相关文件显示，明年底，编组站启动搬迁，而得知消息的周边社区有很多暂停了自己房子的出售计划。彩虹新桥通车、热电厂涅槃重生、2万+楼盘出现、8号线即将通车、西流湖景观完工、编组站搬迁……这一个个重大利好都指向了郑州的“五龙口片区”。如下图：

这6重利好，每一个都是“真利好”，每一个都是“真重磅”，他们好似一个圆，把五龙口片区包围在中央。

曾经的弊端，如今都成了利好；

曾经的劣势，如今都成了优势。

一位五龙口片区的项目营销负责人说：五龙口去年均价是12232元/㎡，远远低于周边，这主要还是片区内的热电厂、火电厂、编组站、无地铁等因素导致，如果这些因素拉低了片区3000元/㎡的房价，那么当这些不利因素去除后，片区应该回到15000元/㎡左右的价格，而如今，这些不利因素又变成了利好反哺片区，应该再有2000-3000元/㎡的价值加成。所以，未来片区的价格即使达不到高新区、金水北的水平，也必将在16000元/㎡以上。

我觉得这位营销负责人说得有理。

五龙口片区，是郑州三环内最后一块价值洼地。

我们今天要讲的“云端之城”，就是在这样一个潜力巨大的五龙口片区，而且是在它最核心的位置上，其也必将代言“价值正在冉冉升起的五龙口片区”。

它就是郑轨云麓。

【2】云端之城

作为五龙口代言楼盘，郑轨云麓首先是一座云端之城。一，它整体悬立城市地上约十米左右云端之城属于地铁上盖物业，盖上空间底盘由9米板和15米板构成，9米板下是地铁5号线停车场，9-15米板为小汽车停车库，15米板以上是盖山住宅区。总体下来，社区的地面整体高于城市地面约十米左右。如下图：

这种设计直接摒弃了普通社区1-4层受周边城市建筑的采光和视野的局限，让小区的所有楼层视野更加开阔，拥有更多普通社区所“可望不可及”的“上层空间享受”。二，真正的郑州首座“空中花园”

公元前6世纪，欧洲的新巴比伦王国国王为了王妃建了一座空中花园，它将花园放在了4层的平台之上，用柱子把平层支撑在空中，园中种植各种花草树木，远看犹如花园悬在半空中，由此得名空中花园，成为世界第八大奇迹。而郑轨云麓同样借助地形优势，建造了一座“空中花园”。

由于社区整体抬高十米左右，小区的绿化层就整体高于城市十米左右，加上项目35%高绿化率和144亩的规模，未来，从小区周边走过，小区的绿化远远望去，就是一座美轮美奂的空中花园。三，第一座地上整体车库（自然采光）注意，云端之城的地下二层和地下一层是针对小区自身而言的，但对于城市周边道路，这些都不是地下，而是地上。特别是“地下一层”的车库，全部位于地上5米的高度，整体为地上采光。这是郑州第一座“地下车库”整体实现自然采光的社区。来看下自然采光的车库层是什么效果：如果说没有自然采光的地下一层车库价值100元，那么没自然采光的负二层价值就是60元，而有自然采光的地下一层车库价值是120元，而地上自然采光的车库价值就是300元以上了。云端之城、空中花园、地上车库，郑轨云麓的整体产品理念完全颠覆了我们对传统居住理念的认知，这是一个全新的概念，说是开创住宅的全新模式也不为过。

【3】TOD

说完这些，如果你以为郑轨云麓只有这些，你就错了。郑轨云麓不仅仅是一座云端之城，更是郑州一座真正意义上的地铁上盖TOD项目。地下TOD郑州有很多社区都在打TOD概念，而真正意义上的TOD概念，郑轨云麓应该是第一，用一张图片先来感受下：

这是郑轨云麓0距离接驳地铁的空间效果图。简单的说就是：您乘坐完地铁，从地铁站台层下车行至站台厅后，不用再去地面上找什么A口、C口了，而是直接在地下负一层就可以进入郑轨云麓的社区了。郑轨云麓的这个站点是8号线的五龙口站。看一下它的走向：

地铁8号线从高新区双湖科技城出发，经过高新区核心城区，到达五龙口（郑轨云麓），再经过金水区核心城区、北龙湖核心区、穿过郑州东站，最后经过白沙到达绿博。这一路上有1号线、2号线（到达航空港区）、3号线、4号线、5号线、6号线、7号线等郑州最重要的地铁换乘。这个世界总是有奇妙的事发生：这是一座天空之城，同时，它又通过地下与世界“零距离”连接，或许，这就是TOD的真谛。地上TOD当然，除了地下地铁，还有地面高架快速系统。

郑州云麓紧邻嵩山北路，嵩山路是郑州西区的城市形象大道，也是郑州市政府所在道路，而东风路未来将通过编组站直接打通至金水区和东区，在北龙湖，东风路立于南岸一众豪宅中央。同时，郑轨云麓向北3个路口是“北三环”高架快速系统、向西2个路口是“西三环”高架快速系统，向南是“农业路”高架快速系统。社区TOD除了地铁高架，项目自身还配置有楼梯、扶梯、垂直电梯等交通系统，这些交通设施有机结合，让郑轨云麓的业主实现“交通自由”。

在郑轨云麓，可以说是把TOD的特点发挥到了极致。TOD的核心是以公共交通为导向开发模式，而我们往往却只是把TOD当成一个营销噱头，也只有在郑轨云麓，TOD得到了诠释。

【4】3优势

可能是“云端之城”和TOD太过耀眼，遮住了郑轨云麓的其他亮点，事实上，这个盘还具有“超低容、户型佳、强配套”三个优点。

一、实得容积率大约1.9

虽然项目的经济指标中的容积率显示是2.99，然而事实上，它居住所能感知的实得容积率一定是＜2的。我为什么这么说，看下图：

上图的红色部分是计算容积率2.99的项目范围。但上图的粉色和绿色都是红线外的绿化，如果按照上图白色线计算项目范围的话，我大概框了一下，实得容积率大约在1.9左右。看下实得1.9容积率（约）的效果：

从上面的效果图就可以看到我说的“大量红线外绿化”，图中粉色和青色部分均不属于小区指标内的绿化。即使按照2.99的容积率，那么在郑州主城区内，同时符合144亩规模+2.99容积率的土地，也是真真的实属罕见。这么大规模的单地块，这么低的容积率，可以想象项目的超宽楼间距，如果加上空中花园的景观，项目的舒适度不敢想象。

二、户型佳

来看郑轨云麓的户型：上图是101㎡户型户型三卧朝南，双开间南向阳台，主卧飘窗不计入面积，北侧赠送阳台可改造为独立卧室。上图是118㎡户型户型采用大面积公区设计，视野开阔，空间感强，同时南侧2个不计面积飘窗，北侧赠送阳台可改造独立卧室。上图是144平米户型户型实现了4卧2厅功能，同时，拥有二开间南向阳台和一开间北向阳台，与此同时，同样拥有北侧通过赠送获得的独立卧室。通过上面郑轨云麓的3个典型户型可以看出项目的特点：

特点一、赠送面积大。基本上每个户型都有一个“通过面积赠送”而获得的一个独立卧室。

特点二、飘窗数量大。飘窗是不计入面积的，飘窗数量越多，户型获得的附加值就越大。

特点三、全为全明户型。项目一共7个户型，我看了一下，全部为功能区全明户型，不存在暗卫暗室。三、强配套作为一个TOD项目，交通是核心，而交通带来的就是极其强大的配套，所以，郑轨云麓最不需要担心的就是它的配套。商业方面：项目自身有1.1万㎡的社区商业，包含有新潮商业街、ImagineBox（魔力盒子商铺）和ART Museum Block（艺术馆街区）。同时在项目3公里范围内有锦艺城、王府井、华强城市广场、盒马生鲜等诸多知名商业。教育方面：

社区自带9班幼儿园，小学为科创学校（小学部）、育林路小学、高新区外国语小学（五龙口校区），中学为科创学校（中学部）。医疗方面：

项目周边有郑州市第九人民医院、郑州市中心医院、河南省中医院三级甲等中医院（规划）、郑大一附院西院区（在建）等。

结语：

五龙口最好的时代，遇到这样一座纯TOD的云端之城，这是五龙口改善客户的福音，更是郑州市主城改善客户的机会。最后要说的是：这座云端之城的开发商却是一位“地下”工作者，它就是郑州地铁集团，百分百纯国企，置业安全无忧。再次感谢关注楼八地产研究所，专注郑州城市发展和高端地产。