《楼八》问郑州三个问题。1，二环内多久没纯洋房作品了？让我想想，上一次主城洋房产品是中海时光之境，火爆全城，不过，它不是二环内，是二环外，且还不算纯洋房，是高低配里洋房。2，二环内多久没容积率不足1.5作品了？二环内，我想了很久，10年内没有，三环内，10年也没有。三环沿线今年倒是有一个，就是金沙湖高尔夫的山和府，容积率1.14，毛坯售价2.5-3万/㎡，这还只是三环沿线，卖得也可火。3，二环内多久没200亩+城市公园了？除了郑州的城市级超级工程商都历史文化区外，别说二环内，三环内没有，近几年，四环内都没有百亩级城市公园的规划。这三纬度，每一个纬度的打破都是城市行业里的重磅里程碑。如果同时在一个项目打破呢？【1】

三大加持

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。近日，郑州又一新楼盘入市，一次性打破以上三大纬度，跟随楼八一起看看。首先，这个项目容积率是1.43，主城区1.43是个什么概念？来，盘点近几年三环内的热门项目。（备注：无恶意竞争）

中海时光之境2.89

中原华曦府3.99

未来天奕5.5

雅颂居4.44

雅宝天钜3.5

豫发豫园3.49

古翠隐秀5.2然后，来看这个项目，1.43，这数据，在核心城区是独一档的存在，用流行网络语言，就是YYDS，王者级。其次，这个项目的一路之隔就是规划225亩的公园。主城区225亩的公园什么概念？

人民公园400亩

紫荆山公园288亩

绿荫公园78亩

月季公园116亩

碧沙岗公园400亩

五一公园80亩这个规划面积约225亩的城市公园，是郑州近10年，可能也是20年内，除了商都历史文化区，郑州主城区规划的最大面积的公园了。未来，这个公园将和人民公园、紫荆山公园、碧沙岗公园，共同组成郑州二环内公园的四大天王。最后，小区楼下不到200米就是地铁。等到6号线、7号线和8号线通车以后，主城区内的地铁站，800米范围能覆盖40%的小区，500米范围能覆盖20%的小区，而200米的范围，只能覆盖5%的小区。5%，就是小区下楼即地铁口的价值三大核心价值加持后，这个小区应该就是这个样子的。

上图：完美居住模型这是一个完美的模型：城市核心+公园+低密+地铁抛开项目1.43容积率的纯洋房社区不说，单单是“城市公园+地铁口”2个价值因素加持，在郑州主城都是王者级别项目。我们说的是近5年的新项目。

万科世玠2.8万，3号线+自建小公园

雅颂居3.3万，1号线+紫荆山公园

天奕3.3万，8号线+东风渠

华曦府1.8万，5号线+月季公园那么，这样一个完美的模型放在郑州下面的这个位置，应该值多少钱呢？

上图：完美居住模型示意单看模型，楼八估计应该3万起步。然而，事实上，它的价格并不贵。【2】

看似弊端的利好

这个项目就是鑫生坤悦居。来看一下它的具体位置。

上图：项目周边交通图项目位于商都历史文化区和世纪公园之间。地块北侧是石化路，东侧是豫英街，向西300米是城东路，和龙湖雅宝天钜隔路相望，向南顺着豫英街过去便是航海路。城东路、航海路、未来路、石化路、陇海快速和中州大道都是极其便利的城市主干道。项目大交通发达，但问题出在了小交通上。如下图。

上图：项目小区位图道路南侧的道路即将通车但还未通车，项目东侧的道路也是即将通车但尚未通车，这是项目目前存在的核心问题。这大大影响了项目客户的预期售价。关于这个问题，楼八想说二点：第1，还是那句话，项目的弊端分2种：A种是短期内就会消除的弊端，B种是长期存在的弊端。长期存在的B弊端就是项目的问题，自然大大影响项目的价值，如果接受不了，甚至可以放弃。但短期可消除的A弊端就不属于弊端了。目前，项目门前的2条道路很快就要打通，快的话元旦即可实现通车。第2，项目的A类弊端，从另一个角度看，其实是客户的利好。为什么这么说？如果弊端不存在，原本是可以多卖2000元/㎡的，因为客户的心理预期价格降低，开发商的定价就会降低，所以，定价上就会少2000元/㎡。但问题是，这个导致定价偏低的项目问题很快就去除了啊，而去除后，项目的价值就会迅速回归正常。《楼八》观点：短期内可以解决的项目不利因素，其实是项目的卖点，这是把一部分潜在的升值部分让给了客户。目前，项目门口的6号线地铁都已经在运行了，道路通车还会远吗？见没见过，地铁都通了，道路却没通的路口？道理可以说得很通透，但并不是所有人都听进去道理的，所以，这个项目目前14000元/㎡起的定价完全出乎了很多人的预料。14000元/㎡起=二环内新房+1.43容积率纯洋房+200米地铁口+225亩邻居公园这售价！面粉卖成了白菜价！可以说，鑫生坤悦居完全就是一个被周边道路给耽误了的项目。看问题，一定要本质，正是因为它被道路通车耽误了，那正说明它是一个在道路通车前最值得入手的项目。当然，价值未释放的不止有周边道路，还有上面谈到的规模高达225亩的规划公园。看一下坤悦居和规划公园的关系。

上图：坤悦居隔壁公园规划

上图是2022年12月27日，郑州市自然资源和规划局公示的《郑州市第05-613-K02街坊控制性详细规划》批复公示。

用地范围是：城东路、石化路、豫豪路和二里岗南街合围区域。

目前，这个公园的利好则是零释放。

在坤悦居的价格体系里，也基本没有考虑这个225亩公园的规划利好，但实际上，该规划已经完成落地公示。

其实，对于坤悦居来说，225亩的公园只是个开胃菜，对于项目来说，投资100亿+的商都历史文化区才是项目最大文化、生态、商业配套。

上图：项目和商都历史文化区的关系

项目向西到达城东南路后，再北行几个路口就是建设已经接近尾声的超级工程，商都历史文化区。

楼八曾专文解读过该工程。《7位颜值美女，正在见证古城郑州伟大复兴！》商都历史文化区才是郑州的文化灵魂，古城的改造和复兴才应该是郑州城市建设的首要任务。目前，商都历史文化区大部分的博物馆、文化街区、公园等等都已经开放，而坤悦居则是郑州距离其最近的楼盘之一。【3】

高性价比

在售楼部完全了解了这个项目后，《楼八》对鑫生·坤悦居的第一感受就是：郑州中产的超级洋房对于很多中产来说，主城区二手老破小买得起，主城区的新盘买不起，主城区的洋房新盘更是买不起！正因为此，主城区近5年洋房早已成奢侈品。一般人早已经可望而不可及。而这次，鑫生坤悦居的最低14000元/㎡起步的单价，部分户型总价还不到200万，则彻底实现了郑州中产在主城区的洋房梦。下面，我们从四个方面详细了解项目。一、基础指标

上图：项目鸟瞰项目占地约33亩，地块呈南北长条形，利于采光。小区一共规划7栋楼，顶层全部为复式户型，其中：1栋5+1层，6栋6+1层，合计202席。这个户数规模基本和北龙湖南岸洋房社区类似。202户，这个数量极其稀缺，这就是买洋房的价值，户数少，居住人口少，静谧！舒适！盘在主城区，身处僻静中。二、项目户型项目面积为113㎡起步，最大面积198㎡。看一下最典型的132㎡户型。

上图：项目户型户型特点：

1、南向三开间的四房设计；

2、双开间南向开敞阳台；

3、独立可变空间；

4、全明空间设计。总体来说，项目在户型设计方面中规中矩，功能齐全，动线流畅，结构合理，没有瑕疵。三、产品细节

上图：项目楼栋效果图项目外立面采用了较高的窗墙比，完全呈现了现代新中式美学。四、园林景观

上图：项目景观效果图项目的园林采用了“宋氏美学园林景观”，强调健康运动，强调社群交流，强调儿童童趣。项目设计了坤悦园、口袋花园、芳香花园、共享花园、运动花园等五大主体花园。以上，我们通过基础指标、户型分布、产品细节和园林景观可以看出，项目定位锚定了那一批希望留在主城区，享受主城配套，但又渴望生活安静，居住幽谧，同时又渴望居住性价比的城市高认知新贵中产阶层。为此，项目在产品的定位正是摒弃了豪宅的“奢华”，回归最本质的居住需求，其实，这才是房子的真谛。在坤悦居“公园+低密+地铁+城市核心”的模型结构里，其所匹配的地铁6号通往了郑州最核心的CBD区域和未来的“中原科技城”区域。上图：地铁6号线部分走向这对于优秀的中产阶层来说，未来就是“生活-工作”的一站直达，无需换乘，交通成本大大降低。当然，最关键的是：坤悦居的价格完全就是主城高层的价格，让郑州中产阶级实现了“高层价格住洋房”的居住梦想。工程进度方面，项目目前已经封顶。综合来说，鑫生坤悦居正在定义郑州中产阶级的超级洋房。结尾

楼八的话

过去，我们总以为主城区低容积率的洋房是我们根本买不起的产品，而这一次，鑫生置业给了我们惊喜，让主城洋房变得不再遥不可及，高不可攀。所以说，坤悦居正是鑫生置业献给郑州中产阶级的超级洋房作品，也是2024郑州洋房的一号作品。