物业管理行业，经过了20年的发展，我觉得还没有取得“管理标准”的核心成果，未来，在逐步完善的过程中，还会有一个问题爆发期。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究。今天，讲三个物业真实案件。【1】

3.9元/月·㎡的公寓楼

“咱这公寓，其实就住宅，物业费3.9元，比一些豪宅都贵，你们不考虑降降？”明知道和客服说这个没用，还是多嘴了。“哥哥哥，咱们这是商业地，商业地物业就得按商业标准收。”客服说话很严肃。“服务和住宅没太大区别吧，另外，公寓也没啥公区和景观，成本可能更低。”“哥没办法啊，公司规定。”聊完，按规定，我支付了半年物业费。2019年，因为特殊需要，《楼八》买了二套小公寓，一套我自己交物业费，一套租户交，物业费不便宜，就是上面说的3.9元/㎡·天。这基本上是普通住宅物业费的天花板了。当前公寓服务标准下，物业费按商业收是个奇葩。“管理成本”和“管理模式”和住宅基本没有区别，甚至更低，更简单，但公寓物业费的收费标准却比住宅高出很多。既然费用不降，可以主动提升服务，但，这个也不可能。郑州还没有一家公寓因为觉得“收费高”自己觉得不好意思主动提升服务的。服务没提升，但人员配置却提升了。这个公寓去年开始，应该是设置了专职物业费催收岗，专职，就只负责物业费催收。

说实话，催收专员很敬业，每天都催。今年三月份，我缴纳了一个周期的物业费，四月份开始，催收专员就开始催收下一个周期了。每天一催，寒署不断。楼八之前交物业费都是在一个周期之前缴纳，后来，也是因为一些社区不合理的事情长期得不到解决，积攒越来越多，不太满意后，就改为在一个周期结束后缴纳了。不好意思拉黑，时间久了，成熟人了。其实，物业费没多少，我甚至想多缴纳一点，但我没理由，因为他们的“服务”并不太能匹配“物业费标准”。下面我们说第二个故事，这个业主面对天价物业费，这个朋友却乐于接受。【2】

深夜处理尸体

她住在深圳城中村。一天深夜，她回到家，发现一只小强死在了她家门口，横尸楼梯间，现场惨不忍睹。她吓坏了。

自己不敢弄，又不想让这尸体一直在她家门口，于是她在微信上给她所在楼栋的管家发信息。管家接到信息，先发了一个脑袋“炸裂”的表情，女人的要求总是千奇百怪，我能想象得到，他应该是崩溃了。不过，他还是回复了“你等等我”。

23点40分，管家回复“搞定了”。不得不说，这管家脾气……真好，态度好，服务好。深更半夜，被喊去清理一只小强的尸体，且不说这个点有没有管家服务，一般人面对这种“小女人版诉求”，真受不了。想了想，如果是我，23点40分的时候，她应该在打电话投诉。郑州也有一些小区的管家可能会帮业主买东西，但不多，更不可能在午夜十分。

清理完小强的尸体，她说她又多了一个留在深圳的理由。她说，她虽然住的是城中村，但感觉像在住酒店，管家服务很到位。她既然有管家，那一定有物业，我问了一下她物业费多少，她说一个月240元，她是标间，面积30平。8元/月·平米楼八突然明白了，怪不得管家午夜去清理小强尸体，但问题来了，业主买账啊！他们的物业费收缴率很高。我们反对的从来不是“高昂物业费”，我们反对的是“和服务不匹配的高昂物业费”。一分价钱就该一分货。如果对比日本的物业服务，我们的物业服务的典型特征更是“头疼医头，脚疼医脚”。【3】

日本物业定期服务

关于日本物业，我们不讲大道理，看小事。下水道

在日本，物业公司有一条不成文的规定，不管下水道堵不堵，物业每年都会帮业主清理一次。来，算算你家下水道多久没通了。这里的核心就是“定期”，这就是标准化，定期的维修之下，你家就不太可能出现下水道突然堵塞，弄得家里臭烘烘的。物业费收高了，咱们心安理得，增加一项服务，杀了他们都不可能。楼顶在日本，物业每隔5年就会对楼栋顶层进行维修，重新做一遍防水系统。注意，是在没有坏的情况下去修。5年修补一次，10年大补一次。在我们这里，即使是坏了，修不修，怎么修，钱咋出，估计都要扯皮一段时间，定期维修？可能性也不大。外墙

日本建筑的外墙是每10年由物业进行维修一次。这应该是一笔不小的开支，其实我们也能维修得起，每个人买房时都交了一笔维修基金，但至今，至少楼八不清楚现在这钱咋处理的。让你交钱时，天经地义，大义凌然，你想花钱时，一头雾水，莫名其妙。在这种情况下，我们的外立面越来越不能看。即便是郑州最牛逼的永威物业都做不到，看看翰林居和东棠的外墙都烂成啥了。外墙问题，将是老牌豪宅跌下神坛的急先锋。电梯

电梯是3个安检一次，15年直接换新的。楼八目前居住的小区，电梯经常出问题，业主坐得整天提心吊胆的，但问题反映了，似乎得不到解决，听说是为了省钱，换了保养公司。多说二句。我们楼栋下有一个银杏树阵，六棵银杏死了五棵，交涉很久，后来更换了，结果，更换的又全部死掉了，至此，也没人管了。

我昨天拍了一下，还是这样，交房7年了，整整7年，几棵枯死的树干就一直凉在那里。

其实，他们也可以直接砍了，然后就当什么事也没发生一样。解决不了问题，就解决产生问题的东西，我们不一直是这样吗？树的成活，景观施工单位是要负责的，但不知道他们是怎么公关物业的，是不是喝二顿酒就不管了。管中窥豹，略见一斑，一个事就能定性，管理水平不行，还没主动性的责任心。结尾

楼八的话

目前，我国物业公司的核心KPI还是物业费的收缴率，还不是如何让业主的生活更加美好。后者决定前者。脱离后者谈前者，不但是扯蛋，更是无用功。大道至简，胖东来有什么呢！无非是“东西货真价实，服务真诚到位”，但就是简单的道理，我们永远做不到。收2元，不帮忙清理尸体可以，收8元，帮忙清理尸体，也行，怕就怕，收着8元的费用，还不把帮你清理尸体。虽然扯淡，却是常态。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究。