福州台江区建发瑞云分析

刚需探房 2024-03-12 21:46:39

太久没有楼盘分析,来一篇近期刚土拍,就放出资料,关注度较高的汽车南站纯商-建发瑞云。

楼盘情况

建发瑞云:备案名(云熙公馆),地处:台江区五一中路与国货西路交叉口西北侧

项目占地33亩,规划6栋13-33F高层住宅,合计约246套,主打建面:149-236平米。

土拍情况

2023年11月18日,厦门建发以12.8亿拿下宗地2023-43号汽车南站周边旧改造地块,溢价率41.4%,成交楼面价28734元/㎡,土地面积:33.41亩;容积率:2.0;限高:100米。

地块与规划地铁8号线五一南路站合建方案按照榕地铁总函〔2023〕88号落实,合建费用1000万元由竞得人承担。具体合建方案以市地铁集团确认为准,合建费用超出1000万元部分由市地铁集团承担,合建费用由竞得人与市地铁集团共同核定。

分析:去年鼓台核心区开启供应,厦门建发当天拿下2幅最核心的纯商地块,一幅是高工旧改,楼面价38523,溢价率23%,另外一幅即汽车南站旧改,楼面价28734,溢价率41%。

时隔10天之后的下一场土拍,守正拿下浦下地块,楼面价26592,溢价率17%,最终也交给建发操盘。

最终房企给三个项目分别取名:汽车南站建发瑞云、晋安浦下建发灏云,鼓楼高工建发云启紫宸。

至此,福州首次鼓台核心供应的地块,除了屏西被保利拿下外,剩余全部被建发操盘。

房企在福州的X云,也开始遍地开花:养云,缦云,朗云,玺云,璞云,瑞云,灏云。

回到土拍,当天房企41%溢价率拿地,土拍过程比较激烈,其中兄弟房企联发参与度不低,不过喊到一定程度也接不下去。

对于商住地块,达到这样溢价率,这也是福州土拍限价摇号,随后遇冷之后,3年里面最高的一幅。

2.87W的楼面价,在台江区的比拼里面,高过上海西,仅低于天琴湾。

对于地块条件来说,限高虽然100米,不过容积率仅2.0,单看指标挺优秀。

不过地块整体不规整,紧邻大马路,最终房企给出的布局图,南侧设计33层的两栋高层,预计也是因为周边老旧小区采光要求所致。

只能说社区真实体验低于容积率的表面数字。

地块有个特殊背景,即规划的8号线在此经过,预计未来会被打造成一个TOD盘。

对于tod,这几年热销盘不少,不过这个属性对于刚需而言算加分项,但是对于改善盘,特别是高改,是否是加分,值得商榷。

tod带来了交通的便利,相对应的人流、商业等,都会影响居住体验。

总的来说,地块条件不错,不过受限因素不少。

户型情况

149平米A:四房两厅两卫,独梯设计,位于5#小高层,四开间朝南,主流大面宽布局,主卧空间较大,整个户型没有太大硬伤,这几年也不少见,唯一不同南面阳台预计做了内包。

149平米B:四房两厅两卫,位于7#高层,四开间朝南,客餐厅南北完全对流,同样南面部分阳台做了内包,预计这个户型得房率低于上面。

169平米:四房两厅三卫,位于6#高层,布局依旧四开间朝南,阳台内包,缺点在于一个客卫是暗卫,一个客卫对着北向阳台,厨房狭长。

172平米:四房两厅三卫,独梯设计,位于5#小高层,采取L型观景布局,这几年出现在部分改善盘的180-210平的产品,产品特色就是动区空间大,4个卧室除了主卧空间都一般,其中一个还是暗卫。

186平米:四房两厅三卫,位于1#高层,主流大面宽布局,149A的升级版,主卧+主卫占据较大空间,同样存在一个暗卫,这个户型做三卫常见的问题。

217平米:四房两厅四卫,位于3#高层,户型单独设计佣人房独立进出,不过电梯没做到隔离,做到南向双主卧的设计,主要硬伤还是存在多个暗卫。

236平米:四房两厅四卫,位于2#小高层,单层独户,双电梯设计,这个产品在福州这几年算少见,采取动静分区,客餐厅搭配两面采光,空间体验不错,卧室区略显不足,除了主卧占据较大空间外,剩余三房规格都比较一般,设计的卫生间空间也比较紧凑,还有暗卫存在。

综上,对于项目的户型效果图,面积段不少,整体的跨度较大,对于客源的选择面也大,大部分户型都采取了主流的大面宽,不会有太大问题,在200平以上的产品,也给出了不一样的设计,虽然有些缺点,但是亮点同样不可忽略。

特别这几年改善第四代住宅过多,这样的产品预计会解决部分排斥新品的客源。

区位情况

项目位于台江区二环内,周边存在南公园,规划地铁3号线+8号线交汇,未来预计地铁优势较大,项目南侧东侧都是大马路,存在一定噪音粉尘影响。

项目周边以老旧小区为主,南面设计高层住宅,对于项目其他楼栋的采光视野都存在一定影响。

对于汽车南站这个区位,最大的困扰是认可度,特别是高改的客源,如何看待。

如果只是刚需、刚改的产品,这个区位绝对算得上不错。

只不过对于更上游的购房群体,个人感受没有过于稀缺的属性。

价格情况

项目还未上市,即便对外的放风价也不太真实,加上没有指导价,做个简单对比:

1、建发璞云:楼面价2.68W,售价4.85W+40W车位

2、建发朗云:楼面价2.6W,售价4.8W+40W车位

3、国贸天琴湾:楼面价3.04W,售价5.5W+70W车位

分析:如果仅仅以楼面价做类比,项目2.87W楼面价,精装售价预计5W-5.2W左右。

个人瞎猜:采取高低配,33层的两栋高层,预计4.7W左右,180平以上的5W左右。

当然这仅仅是类比,实际的售价依然还是看市场的蓄客情况。

目前从存量盘销售来看,竞品基本就是上海西的天琴樾,以及建发自身刚拿地的另外两个。

可以说房企可以通过操盘周期,来规避这些竞争。

除此之外,地块更大的杀伤是项目北侧的状元小区地块,已经上架准备土拍,地块面积43亩,容积率2.51,纯商定位,起始楼面价:24506元/㎡。

项目如果操盘周期被迫拉长,不排除这幅地块被其他房企拿下,成为竞品。

当然今年鼓台是否还会继续推进旧改,看上去概率也是极高。

此前群友截图了官方回复凤凰新村,预计启动旧改,这幅地块体量不小,届时冲击力更大。

综上,对于房企而言,这幅地块体量不大,后续隐藏对手不少,最好的方式依然是高周转上市,靠价格走量,毕竟房企在福州已经有溢价,即便楼面价2.87W,卖上海西的售价,同样有较大利润存在。

对于购房者而言,个人建议地缘改善考虑,面积不要买过大。

盘点总结

项目位于汽车南站,区位尚可,后续有地铁预期,纯商定位,门槛尚可,户型设计较主流,加上非第四代住宅,对于地缘改善是一个选择存在。

劣势在于,部分楼栋采光需注意,周边配套对于高改没有稀缺性。

近期福州发布新的建筑规约,扩大了阳台的面积,对于项目而言,已经领取了规划许可,无法享受。

这个可能也是对项目高周转的一个被动伤害。

总的来说,项目中规中矩,存在部分特色户型,总体感受定位:地缘改善盘。

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