之前网络一直有说，现在已经不是楼市黄金十年。虽然我长期看好楼市，但也要注意白银十年，楼市的波动在变大，更要注意买入的时机。如果买在淡市的顶部，二、三年不涨的话，虽然未来还能继续创新高，可是心理压力挺大的，毕竟房价已不便宜了。在房价分析框架里，我认为真正决定房价短期1到3年走势的，主要是看政策和市场的供求关系。

在楼市市场里，押对了政策，基本上能猜对楼市的大方向。抓住市场的供求关系，就能知道城市房价的轮动。而市场的供求关系，就是看每个城市的房产交易量、一手房库存、土地信息等等。

2019年的房价走势，不会有全国性的大行情。上海、深圳的房价会有回暖，如果政策不打压的话，会有小涨。全国大部分二线城市的房价依然处于静淡市，会有小幅回撤。

大部分城市的一二手交易量都在下降。成交量是很关键的指标，量在价先，成交量下降，价格就会回落。明年大部分一二线城市的房价持保守态度的，因为看不到这些城市有成交量爆发的可能，所以还需要等待蓄力。

市场上行期的时候，上涨的节奏是：先有地王产生预期，拉动一手房上涨，然后再有二手房上涨的。市场回落的时候，节奏是：二手房回落，再拉动一手房价格下行，再有土地价格回落。所以一个城市的冷热，观察二手房市场是最好的选择。从目前的趋势来看，全国大部分城市2019年的二手房表现不会太好，房价上也会有一些回撤。

土地市场有两个重要的指标。一个是溢价率，就是土地拍卖价格超过起拍价多少，这直接关系到新房成本，关系到房价上涨的预期。另一个是土地供应，这关系到未来一、二年新上市房子的供应量。除了四个一线城市有明显的控地，大部分城市的土地供应都在增加或者保持高位。就是说未来一、二年，二线城市的新增商品房供应不会少。这也决定了明年对于大部分城市而言，依然是补库存的年份，供应量在增加，价格不具备大涨条件。

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