住房以套内面积计价,超高使用率产品将遭殃

邓浩志谈地产 2024-09-13 01:52:35

文|邓浩志

住房以套内面积计价才合理吗?

9月5日,湖南省湘潭市人民政府办公室发布通知,内容包括稳消费、稳投资、稳主体,其中提到房地产开发企业可实行按住房套内面积(不含公摊面积)计价宣传销售。

湘潭并非首个提出可按住房套内面积计价宣传销售的城市。广东肇庆市于今年5月亦曾出台相关规定,5月1日起全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。更早之前,合肥于去年7月提出:要积极探索商品房销售按套内面积计价。越来越多城市开始探索按套内面积计价销售,强调“所见即所得”,避免公摊比例过大。

但另一方面,部分城市比如广州,连续调整了建筑规范,放开了阳台等面积在全屋的占比,使得“阳改房”越来越多出现,而新楼盘住房使用率也越来越高,目前广州在售新房,去年入市的,不少已经超过100%的使用率,部分甚至达到120%使用率。而根据最新的土地出让条件判断,未来广州大概率有130%使用率的住宅产品。但如果按使用面积进行计算在全国进行推广的话,未来这类型高使用率项目的高价值优势反而成为了负担。因为如果按套内面积计算,无论是交管理费,交各种税费,或者未来推出的房地产,这类型产品都将由受益者变成了受害者。

到底买房按套内算合理?还是按建筑面积算合理呢?这个问题你怎么看?欢迎在评论区留言。

房企业绩普遍告急,仅少数维持盈利

2024年上半年上市房企业绩陆续公布,市场及行业似乎仍在下行通道中,房企盈利能力持续下降,亏损房企数量在进一步扩大。关于这个问题,有几点值得留意。

首先值得留意的是,相比去同期,所有房企无一例外出现了业绩倒退,比如世茂亏损扩大近88%,合生盈利减少75%,雅居乐亏损扩大至98亿……房企业绩全线下滑,说明房地产市场面临的困境是普遍的。也提示监管层,此前的稳楼市政策似乎仍不足够,下半年需要更多,更强有力的政策托举。其次,一批一直以来都认为非常稳健的头部房企、央国企甚至港资房企都首次出现了让人意外的亏损情况。比如行业龙头的万科,中期亏损98亿元。央企招商局置地上半年亏损超3.2亿,港资代表的新世界发展,也出现了亏损。稳健型房企的亏损,说明了房地产行业形势进一步恶化。现在似乎已经不适合谈论行业出清问题了,而是应该先救助,等市场恢复过来后,再想后续的优化措施。如果房地产越陷越深,对宏观经济伤害也会更深。最后是中海、华润、保利、龙湖、绿城等少数上半年实现盈利。比如中海虽然归母利润下降了超过20%,但半年盈利仍然超过百亿,达到103亿。再如龙湖集团,上半年归母净利近60亿,这得益于它的第二曲线——经营性业务对利润的贡献占比持续提升。龙湖作为民企,能实现正向盈利是非常不容易的。这些尚能盈利的房企们“做对了什么?”值得行业和投资者留意。我认为宏观上是决策果断,安全稳健,业务聚焦,专业领先。在经营管理上不断优化细节,注重客户需求,坚持符合市场的创新等。

比如龙湖集团,目前业务聚焦北上广为代表的长三角、珠三角等经济发达,对住房有较大刚需的地区。产品上不断推陈出新,以“好房子”满足人们的改善性居住需求。相信只有用心做“好房子”的房企,才能够穿越周期,笑到最后。

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