深中通道6月30号开通，一兵在7月5号、7月9号，先后两次自驾行经。

一次是率团队体验之旅，顺便考察马鞍岛楼市；一次是应邀登岛，参加广东省房协“广东房地产寻找标杆，走进中山粤海城”活动。

为省房协执鞭坠镫

中山马鞍岛，作为深中通道中山首站，2018年才出现房地产开发，不折不扣的大湾区楼市新宠。

借助深中通道开工和粤港澳大湾区利好，马鞍岛规划无异于含着金钥匙出世，楼市首开就将楼价抬高到接近3万元/㎡的水平，超出全市楼价高地东区的一倍。

一出道，即巅峰！

C位出道之后，不巧遇上三年“口罩”时期，楼市随之出现大调，岛上楼价一路滑落1万元/㎡有余，第一批抢进的深圳客可能已经哭晕在厕所里。

7月5号，我们下桥后，直奔最早入市的万科中天西湾汇。

现场非常凋零，旁边建成启用的翠亨国际科创中心也没能给小区带来足够的人气。肉眼观察可见，小区的入住比例估计不足10%，配套的幼儿园甚至都没法开园。

据一位中介朋友介绍，深中通道开通后，前来小区的人的确多了起来，但多是老业主，主要是趁体验深中通道的机会，顺便来看看自家的房子。

对比目前新盘的销售价格，这位中介朋友说，因为价格下跌太快，跌幅很大，业主不愿低价放盘，二手房基本没有成交。

“没有成交，也就没有下跌”。她的这个逻辑，让我想起胡锡进名言，我不卖，你怎么割韭菜？

不过，这也从侧面说明，第一批抢进马鞍岛的深圳客还是很有实力的，也非常看好马鞍岛前景，即便买在高位，也宁可拿在手上，坐等马鞍岛发展红利，不肯降价抛售。

的确，马鞍岛作为中山翠亨新区的起步区，中山市环湾布局向东发展格局中的“箭簇”，是中山发展的“势”与“劲”之所在，是整个中山的金钻，比黄金还宝贵。

从规划看，马鞍岛也的确堪称高起点规划、高水平设计、高标准建设典范。

房地产自成热土，吸引万科、粤海、深业、中天、保利、恒大等知名房企扎堆抢滩，已经推出一批深圳客户耳熟能详的楼盘。

从各大售楼处的展示介绍，及我们行驶岛上所观，这几年马鞍岛建设投入巨大，重大平台建设速度不减，多个产业园区基本成型，现代化商办空间多点开花，包括华润燃气、中广核等实力企业已经进驻，华为、腾讯也出现在产业蓝图中。

我们当天主要考察了招商臻湾府、中山粤海城、万科深业湾中新城等在售新盘。虽然不是周末，但在销售现场，我们都看到有多批客户正在看楼，虽没到人流如织的地步，但总体氛围的确非常热烈。

招商臻湾府，一期2021年入市，全部售罄，已经交付，目前入住300多户，入住率在马鞍岛最高。

价格方面，下滑得非常直观。一期开盘价格2.8-3.4万/㎡，最高曾冲到3.5-3.8万/㎡。目前二期在售的，为精装准现房，低位约在1.5万/㎡，高位以2-2.2万/㎡为主。近期特价房源最低单价1.39万/㎡。

在粤海城，我们感受到低容积率低密度滨海大城的风采，目前在售住宅，折扣给的较大，单价多在1.6-1.8万/㎡，部分超过2万/㎡，一线看海单位更高。

粤海城超震撼的是2.5容积率造就的超宽楼间距，以及一线临横门水道的红树林和海景景观。参加省房协“寻找标杆”活动时了解到，首期已经交付，100多户人家入住。

马鞍岛规划前景诱人

湾中新城由来自深圳的房企——万科和深业联合开发。马鞍岛规模最大的开发项目，总占地超千亩，整体容积率仅有2.0。除了住宅、公寓、写字楼和商业街，还承担了五星级酒店、新客运码头和国际会展等功能开发。

这也是目前马鞍岛售价最高的楼盘，小高层单价约在1.7-2.1万/㎡，原墅产品2万/㎡以上。大户型产品价格较高，约197-239㎡户型，单套总价约在700—1200万，看房需验资100万。

湾中新城也是岛上销售速度最快的楼盘。现场宣传的是，2023年卖出3000套，全国第九，大湾区第一。

大湾区又一地标，未来之门

可以确定的是，深中通道正式开通，大湾区东西向的交通“缝合”开始加速，珠江口东西两岸正式迈入高速融合发展的时代。

随着产业转移、承接和融合的持续推进，深圳和中山之间的跨城通勤将会更加频密，为马鞍岛及中山更广阔区域的楼市发展提供契机。

所以，深中通道正式建成通车，马鞍岛迎来超级利好兑现时刻，近期成为大湾区楼市最炙手可热的片区，一点也不会让人意外。

对于近两年相对低价买入的，必须要道声恭喜了。但前期高位买家，可能要经受漫长的解套过程。

这里适当补充一点深中通道的意义。

粤港澳大湾区人口8600万，比旧金山湾区多11倍。特别是环珠江口约100公里的黄金内湾，是人口密度高度集中的区域。

对比旧金山湾区南北跨度平均每30公里就有一座跨海公路桥，另加5条轨道交通，粤港澳大湾区交通互联互通显得弱的多。

虽然我们已经拥有港珠澳、虎门、南沙三条通道，但在虎门大桥与港珠澳大桥之间，存在约60公里的交通空白。以前深圳前往中山，必须要从深中通道东人工岛向北约30公里，从虎门大桥跨越珠江入海口，再南行30公里，基本要多1个小时时间。

在所有互联互通中，通勤成为最大课题，所有的要素流动都不如通勤来的真切实在。深中通道，的确让大湾区“市民”等的太久了！6月30号开通当天，以及第一个周末，深中通道都被挤爆！

图源：人民日报、视觉中国

未来，还有深珠通道、狮子洋通道、莲花山通道值得期盼。珠江入海口百公里内湾，最多有希望出现7条通道。

在如此宏大的背景下，马鞍岛究竟会成为一个怎样的存在？深中通道开通，是不是意味着趁机捡笋时候的到来？

前提中的前提，马鞍岛楼价的回涨，首先必须要看国运。抛开这点谈未来，无异于无源之水，无本之木；

其次，则是要看翠亨新区规划和设想的落地速度以及质量。

在2021年“箭簇论”大行其道之际，市领导曾有如下表述，我们要向深圳射出“丘比特之箭”，加快促进“甜蜜”的合作，以建设标准无差别、政策对接无缝隙的雄心壮志，坚定不移推动深中一体化、同城化。

可以看出，翠亨新区的发展命系深圳，更确切地说，是命系前海。

这个方向本身没有什么问题。

但在两个层面，中山方面似乎要进行更多更深入的思考。

一、对于深圳都市能量外溢，是简单承接，还是高水平高质量利用？

如果追求高水平高质量利用，那就需要翠亨新区在产学研方面，自主增加学、研力量。虽然我们从规划中也看到了哈工大、中兴智慧的影子，但如果没有高等教育和高等级研发机构的支持，可能最终剩下的都是皮壳，没有推动新质生产力解放的里子。

二、如何在产城融合的同时，做到城城融合？

深中一体化不是最终目的，同城化需要在地文化底蕴充分释放并形成差异化城市气质造就吸引力。我们对一体化、同城化要警惕简单肤浅的理解，在解决落差的同时，马鞍岛要做大湾区独一无二的存在。

中山和深圳，是面子和里子都截然不同的两座城市，如何在翠亨新区，尤其是马鞍岛，深度植入中山历史人文底蕴，包括美食休闲文化，为深圳人提供一种在深圳享受不到的生活方式和场景，或许是未来配套建设需要重点聚焦的方向。

马鞍岛在产城融合的同时，如何让深圳人在马鞍岛享受“甜蜜”生活，体验城城融合不可抗拒的诱惑力，不知管委会想到没有，对此想的有多深入。

现在的马鞍岛，生活配套几乎仍然处于“0”状态。虽然也引进了一些产业，但什么时候形成规模，什么时候能培植出属于本地的产业人口，形成楼市发展的基座，谁能给出具体的时间表？

通过前海、南沙、横琴的实践效果，暂时不宜对马鞍岛寄予过高期望。所以，现在展望马鞍岛楼价水平攀爬到3万元，过快解锁高位侠解套时间，纵能搬出千般理由，但都很难让人信服。

现在看来，马鞍岛仍然只是作为深圳高房价的溢出之地。如果继续以这个思维指导全岛的房地产开发，大概率会走上大亚湾的旧路。

如果没有产业及产业人口、楼价上涨的支撑，马鞍岛的土地价值也将无从实现溢价，其最终结果肯定会让人失望。

无论如何，深中通道开通，马鞍岛乃至整个中山，流量骤然暴涨，是不争的事实。但中山接得住这“泼天的富贵”吗？

正如广东省房协会长王韶，在“广东房地产寻找标杆，走进中山粤海城”活动对话环节中提出的如何将这波流量转化为“留”量，给大湾区人民如何建设好马鞍岛提出了一个全新课题。

这不仅决定了现时买入的溢价能力，也将决定前期高位侠解套的时间进程。

自信起来，且行且珍惜！