上半年，粤港澳大湾区最红新闻，当属深中通道历时七年建成通车。

下半年还有两件超级大事，必会引发轰动。一是腾讯企鹅岛首期投入使用；二是华为九龙山基地建成启用。

几天前，比亚迪全球研发中心公布规划许可及总平面图，也发出重构深圳经济版图的强音。

华为、腾讯、比亚迪，大湾区标志性民族企业，在2024《财富》世界500强榜单分列103位、141位、143位，分别攀升8位、6位、69位。

腾讯——

8月14日发布2024上半年半年报，收入3206.18亿元，同比增长7%；公司权益持有人应占盈利为895.19亿元，同比增长72%。

比亚迪——

8月29日发布2024年上半年报告，收入约3011.27亿元，同比增长15.76%，公司拥有人应占溢利136.31亿元，同比增长24.44%。

华为——

同一天，华为发布更加炸裂的半年报：销售收入4175亿人民币，同比增长34.3%，净利润551.1亿元，同比增长18.2%。

若按上半年计，华为销售收入接近历史最高水平（2020年上半年4540亿元），净利润已创新高。

相比于腾讯的稳健、比亚迪的狂飙，华为则是历经五年阵痛，成功扛住美国打压，重新迈向攀峰之旅。

在走向伟大的征程中，华为不设上限。

所有新闻标题中，凡是出现“华为”二字，必会引发海量点击。“华为”二字，与重磅、突发关联度极高。近几天，华为三折叠屏手机预约超300万疯狂刷屏。

9.10华为见非凡品牌盛典（新华网）

早在2016年，一篇标题为《别让华为跑了》的文章火爆全网。当时的深圳，人们普遍对“四个难以为继”心存担忧，这篇文章表达了对华为可能出走的担忧，和将华为“脑袋”留在深圳的关切与愿望。

众所周知，支撑华为国际化征程永不停歇的，是超高比例研发投入，近十年累计超过11100亿元。今年上半年889.09亿元，同比增加63.05亿元，投入强度继续保持在收入的两成以上。

这笔天文数字主要投入在深圳总部基地（坂田）、东莞松山湖华为终端总部、上海青浦练秋湖研发中心等3大总部级研发中心，和设置于武汉、成都、杭州等10大核心城市的一级研究所，持续强化“钱袋子”的生产能力。

据悉，华为业务版图已覆盖全球170多个国家和地区，员工总数超过20万人，其中约11万为研发人员。截止2023年底，已累计公开专利超过33.6万件，全球PCT国际专利申请排名第一。

已经确立迈向全球标杆城市目标的深圳，肯定不会让华为轻易跑了。

这些年，围绕华为坂田总部基地进行过专项规划，部分区域法定图则实施了调整。梅观高速市政化改造，在华为段巨资豁开2个车流出入口。

基地内部更新帷幕也已拉开。今年7月份，华为坂田新总部大厦工程获批，并已开工。

囿于坂田总部基地仅占地150万㎡，空间相对有限，单纯依靠城市面貌改变和产业空间提质，显然难以匹配深圳总部基地需求。深圳大笔一挥，给华为开辟另一片战场，力保华为“第一大脑”不跑。

2021年10月，深圳出让龙华观澜片区九龙山数字城一宗占地面积高达514857.79㎡的“巨无霸”产业用地，被华为以区区2.98亿元笑纳。

这是华为在深圳新设的又一个“大厂”，占地超过坂田基地的三分之一，为华为“大脑”留在深圳提供了广阔空间，在坂田基地和松山湖基地之间搭建强大枢纽。

关于华为九龙山基地的定位，官方始终未公开确切答案。对此，华为内部人员也是讳莫如深。一兵揣测，大致会是围绕主业，聚焦相配套的新能源和芯片方向，解决“卡脖子”难题，兼具研发和生产功能。

一兵上周前往探访，看到这处规划总建筑面积76.36万㎡的园区，工程建设已接近尾声，有消息称今年投入使用！

此前网络消息，华为九龙山基地已经开始招聘，规模约为3万人。

作为华为扎根深圳的又一片疆场，华为九龙山基地启用，将助力华为在2025年迈进10000亿营收俱乐部，并重回全球TOP100阵容。

华为，由此按下挑战世界500强第44位最高排名的启动键。

值得一提的是，九龙山数字城并不是华为一家独舞，还齐聚有美团、迈瑞、富士康等全球级别的超级“链主”，近几年还成功吸引泰衡诺、中光电、沃特沃德、转转、稳健医疗、安保医疗等行业头部企业进驻。

九龙山数字城也因此成为最后一批成员，跻身深圳重点区域之列，并肩北站国际商务中心区。

“数字龙华”喜提最强内援，九龙山快速走向全民视野！

龙华打造“数字之都”，集齐最后一块拼图。九龙山数字城作为最强区块，提升人们对观澜以深港城市中轴形象屹立大湾区黄金内湾的想象力，为深圳蕴生New Money新增一个超级敞口。

从行政区划看，龙华区下辖六个街道。熟悉龙华的，或许高度认可其南北泾渭分明的龙华片区和观澜片区的划分。

南部是靠近市区的龙华片区，由民治、龙华、大浪三个街道组成，拥有全区七大重点片区中的四个——北站国际商务区、龙华超级商圈、大浪时尚特色小镇、梅林关片区。

而另外三个重点片区——九龙山数字城、鹭湖中心城、观澜文化特色小镇，则位于北部的观澜片区，由观湖、观澜和福城三个街道组成。龙华区人民政府设在观湖。

位于福城街道的九龙山片区，此前为不为人熟知的隐秘角落，拥有大水坑水库、章阁城市公园等优质生态资源，属于深圳未开发空间较大的区域。

这里距离坂田基地直线距离仅8公里，为华为落地提供了契机，保持梅观创新走廊点状布局的实力均衡。

就在华为斩获九龙山地块后，迈瑞、沃特沃德先后于2022年、2023年拿地进入，分别兴建医疗器械标杆制造基地和移动智能终端设备基地。近几年还面向芯片、半导体、锂电、智能通信模组、激光、智能装备等产业，成功引进领军企业。

加上华润苹果科技小镇，和第一家入驻的龙头企业美团，九龙山数字城规划总产值高达3500亿元，新增约20万个就业岗位。

华为九龙山基地

九龙山数字城，主打高端制造核心基地，以人工智能、云计算、大数据、物联网、区块链等技术为支撑，打造数字龙华，构建“一圈一区三廊”区域发展格局。

谈到这点时，小伙伴们笃定，当一个片区聚集了产业巨头和科技新贵，发展的齿轮，必然开始疯狂的转动。

当然，这还不是本文主角观澜片区的全部。

加上拥有普门、科达利、联嘉祥、西门子等一批行业巨头的鹭湖中心城，和产、城、人、文“四位一体”的文旅名片观澜文化特色小镇，观澜三大重点片区规划产值总量高达5000亿。

初步估算，这三大重点片区将新增超过20万个产业岗位。拥有这批岗位的人，直接带来约30-50万消费人口。

无论是生活消费，还是居住消费，他们都将成为商家眼中的“钱袋子”。

湾区看房帮团队刚完成一轮片区市场调研，普遍感觉，观澜目前的通勤条件，所能提供的居住生活配套，显然还非常不够、不匹配。

比如“刚需三宝”之一的地铁，目前仅有地铁4号线驶入观澜，而且还是4号线的三期工程，于2020年10月28日开通运营。相距该条线路一期运营，延迟了16年。

4号线在观澜片区设站7座，若按1公里范围核算，覆盖范围仅约一成，覆盖人口约三成。而全市的地铁平均密度为0.28公里/平方公里，地铁率高达97%。在地铁线网密度、地铁率均居全国之首的深圳，观澜属于落后片区。

为此，观澜建有有轨电车，对轨道交通体系进行了适当补充。

公路快速交通方面，南北向以梅观高速地位最为显赫，另有辅助功能的清平高速。东西向，北有外环高速，南为机荷高速。

梅观高速作为承载往来福田CBD的核心通道，于2014年4月1日取消收费，开始实施市政化改造。不过，目前已实施的改造路段主要集中在南段，利好龙华片区和坂田片区，而处于北段的观澜段暂时还没有看到让人心头一热的规划。

自驾这条高速，可通过清湖立交和观光路跨线桥进出观澜，但这两处出口相隔5公里之遥，若走清湖立交还必须行经机荷高速一段超级堵点，才能从龙华出口进入观澜大道。对于日常通勤者而言，这将是日复一日的痛苦经历。

如果梅观高速市政化改造能直接打通与观澜大道的互通，就可以将这条高速与观澜片区实现最高效的互联互通。不过，此处空间非常逼仄，又有观澜河穿过，规划难度奇高。

另一条辅助快速通道清平高速，南连罗湖，却成为吐槽率最高的一条高速。不仅是因为收费，在进入观澜境后，莫名成为一条断头路，多年在环观南路空中展示其高架工地状态，未能与高尔夫大道实现互通，成为观澜东部片区居民出行的一块心结，向北亦未能顺利接驳外环高速，对接从莞深高速。

即便如此，观澜片区由于地处深圳地理中心，与深圳主要发展片区的通勤时间，基本可控制在1小时以内。

综合配套方面，虽然也拥有深圳“二十大”名校的龙华高级中学观澜校区。

有总建筑面积约22万㎡的观澜湖新城MH mall和近10万㎡的天虹旗舰店。

有全市满意度排名前十的龙华区中心医院等。但总体看，暂时还难以满足华为“钱袋子”们对美好生活的向往。

不过，向前看的话，观澜片区不仅有5A级景区观澜湖度假区、山水田园、观澜古墟、版画村、观澜河湿地公园等一批网红打卡地的现实诱惑。

更多具有前瞻意义的配套利好正在陆续出现，包括地铁22号线今年1月已经动工，将从黎光直通福田保税区。

这条地铁线路在观澜片区设有7站，与地铁4号线形成“十字”互通后，观澜片区地铁站点1公里覆盖范围将会扩大至三成，覆盖人口接近五成。

加上远期地铁18号线所设3站，观澜地铁网格才基本成型，可基本满足大多数居民的地铁出行需求。

精神文化领域，龙华区规划最大的文化设施建筑群“鹭湖四馆”（龙华区图书馆、群艺馆、大剧院和科技馆），已在8月23日全面封顶。

1月份时，观湖文体中心主体结构实现全面封顶，计划年内竣工。

图源：深圳政府在线

相比深圳主要成熟热点区域，仅有这些，观澜似乎很难将处于培植状态的“钱袋子”留住。

毕竟，以华为人为代表的“钱袋子”们，所见识的不仅有香蜜湖、华侨城、深圳湾等豪宅区，也有宝中、前海、红山等改善居住重地。

环境优越，配套完善高端，职住关系理想的选项较多。

溯源深圳人居升级脉络，生活配套的完善和优化，很大程度在于房地产开发的强度和高度。这方面有足够多的区域发展案例可以佐证。

2024年下半年，呼应华为九龙山基地的建成启用，观澜片区的房地产开发迎来全新气象，总规模约500万㎡城市更新空间集中绽放，拉开观澜人居向上蝶变的帷幕，或将有助于撬开华为们的“钱袋子”。

据湾区看房帮团队最新市调，观澜片区下半年至少有5个新盘超3000套商品住宅入市。这些楼盘，多集中在龙华山水生态中轴观澜段，观澜河生态人文廊道沿线。

对比2023年全年澜汇云庭花园、招商雍云府2盘1639套，今年上半年景勋天著1盘150套住宅的供应量，观澜片区新房住宅供应量在今年下半年出现井喷，可以说是机缘巧合，也可以说是区域产业发展的必然。

招商雍云府，华为基地旁

下半年，已经入市的，有8月13日取证的深物业观澜时代590套住宅。

即将取证入市的有尊享观澜古墟人文底蕴的河畔沉浸式百万大城——金光华溪山禾玺，和满目山水田园的生态学府雅居——珑门壹品。

计划年内入市的，还有区府旁地铁商业大城合正观澜汇三期新品，和观澜地铁首站物业阳基御龙湾西园，足够鼎成深圳楼市2024年下半年第一热点片区。

另有鹭湖侧畔霸气巨城鸿荣源观城、鹏瑞颐璟府二期的工程进度已达预售条件，但暂时均未透露入市计划。一兵猜测，这两个项目有望在半年内入市。

说起观澜楼市，给一兵的第一印象，非常高端。

最早可追溯到20年前接触的观澜湖地产，多次受邀亲临球会深境，几乎品鉴过高尔夫大宅等每一批产品，每一次都感受到扑面而来的国际化气息。

这是拥有216洞12大球场的观澜湖高尔夫球会，是吉尼斯认定的世界第一大高尔夫球会，曾取得连续十二年高尔夫世界杯的主办权，成为深圳最早的国际化名片。

龙华新区设立以后，房地产开发主要集中在龙华片区，观澜片区开发力度略逊，但仍在鹭湖国际住区刮起一阵观澜风。

一兵也亲历了鹭湖国际住区金地、招商、和黄、城建四大天王的崛起，至今对金地天悦湾湖畔法式风情建筑记忆深刻。

今年，万科先后开发过万科九龙山、万科北宸之光、万科启城等3个住宅小区，另有中森公园华府、珑门名苑、玺园、佳华领域、泰富安御景华府、山水华庭、深业泰然观澜玫瑰苑、奥宸观壹城等众多楼盘成功开发。

同时，观澜楼市版图不可或缺、值得记住的，还有中航格兰郡等最早的开拓者。

科创芯，产业核，生态域，人文居，深港中轴人文科创中心，大湾区黄金内湾产业高地，观澜因生态山水资源、历史人文底蕴而彰显靓丽的人居底色，更会因产业崛起而推动人口质量的整体提高，巨量城市更新顺潮流而动，催生居住配套快速完善、优化升级。

2024年，堪称观澜楼市大年，深物业、金光华、鸿荣源、阳基、鹏城置业各携大型城市更新项目有备而来，为观澜片区城市更新大餐献上开胃菜，也将彻改龙华楼市南强北弱的局面。

据湾区看房帮搜集整理，在观澜片区约90平方公里区域内，共计有108个城中村旧改，超过300个工业区旧改，城市更新总面积逾2500万㎡。

旧改巨头卓越、鸿荣源、华润、宏发、金光华、佳兆业等，将成为未来观澜城市更新主力。

灿若繁星的品质佳作沿观澜河水系串珠成链，串联起三大重点产业片区，正在激活闺中深境的生态山水、历史留存、高尔夫胜景，还将唤醒并蕴生更多的人文场馆、国际配套。

以华润城、壹城中心等为范例，这些城市更新项目将催生众多高端配套，引进符合时代潮流的商家品牌，提供满足高端人群的优质服务，全面改写片区居住生活配套的不足，提升生活质量。如鸿荣源观城，将带来约67.12万㎡商业空间。

澜起观水，宜居潮头，深港中轴“科创+生态+人文”人居福地，以华为“钱袋子”腾挪为标志，深圳楼市进入观澜时代。