不是人人都喜欢车水马龙，电动车乱穿的热闹街市，

比起老城区的精致，它显得更大气内敛，

周边大片绿化，景色一年四季也看不腻。

徐家汇、五角场、真如都是它的发小，

它有个优雅的名字，花与木之城——花木，

上海初代四大城市副中心之一。

如果说陆家嘴是浦东的面子，那花木就是浦东的里子，

内环少有，五轨交汇，背靠区政府，实力不容小觑，

赚钱能力比不赢北面赚美刀的大哥陆家嘴，

但比最北面天天搞集装箱的兄弟外高桥，

挣钱还不算太辛苦，会展商贸业务也算不错，

还有浦东最大的办公群体，坐拥配套、产业和生态，

出则繁华，入则自然，要现代有现代，要市井有市井。

花木当年的起点很高，因为开发的早，房龄普遍都老，

存在感不如北面的联洋源深，龙阳路的杂草丛生也耽误了半生。

20年后的今天，除了真如还是穷亲戚，发小徐家汇已经成了CAZ，

五角场也成了上海地标板块，对比后的花木输的不是一星半点，

商业上只有嘉里中心和富荟广场拿得出手，其他都不值一提。

如今的花木有了新的标签“花木-龙阳路副中心”，预期又开始升温，

物以稀为贵是亘古不变的定律，地段才是房子最稀缺的，

花木是内环内少见、有确定规划且没有太多硬伤的板块。

花木-龙阳路市级副中心

1

只要住过花木，没有不夸的

花木过去的历史，也决定了它今天的发展定位，宜居的代表。

明末清初那会，当时的“凌家花园”就是现在的花木，

遍地种满了桃、李、杏、梅和苍松翠柏，前人栽树后人乘凉，

当年的花木种植产业，给今天的花木创造了宜居的环境。

从过去的“花木公社”，花木乡，花木镇，到今天的花木街道，

南北走向以木为名，海桐、玉兰、白杨；东西走向以花为名，牡丹、樱花、杜鹃；

如今坐拥内环最大的绿地公园（世纪公园），杜鹃路上还有花木公园，

龙阳路南面还有锦绣文化公园，旁边就是浦东的市政办公区，

周边聚集了科技馆、图书馆、博物馆和公园，妥妥成了遛弯遛娃的好去处。

你住过就知道，这样一个离市中心距离适当，安静舒适且文艺的板块，

放眼全上海，没有比花木更适合的了。

内环五轨交汇，十分便利

2号线穿花木而过，5分钟到张江，15分钟到陆家嘴，20分钟到人民广场，

7号线横穿浦东，从后滩过江，一路向北经过徐汇、静安、普陀直抵宝山。

16号线延伸至浦东的东南角，直达滴水湖，临港自贸区；

18号线打通浦东南部，连接东外滩和五角场；

磁悬浮专线10分钟直达浦东国际机场。

够用的商场，吃喝玩乐不是问题

从花木路地铁站不同口出站，1号口出来便是浦东嘉里城，

和静安嘉里中心相比，嘉里城显得更接地气，人气也挺旺。

2号口出来则是商业博览汇广场，近些年风头被虹桥的四叶草抢了。

3号口出来就是证大喜马拉雅中心，当年极其前卫的建筑，

终究是不符合主流审美，如今大部分商铺都关着门。

外墙的丛林感显得阴暗，如今的命运也变得扑朔迷离。

龙阳路地铁站出来，对面便是麦德龙、迪卡侬等。

目前来看，培花片区相对会弱一点，未来龙阳路会规划全新的CBD。

（证大喜马拉雅中心）

作为浦东的腹地，只要住过花木，没有不夸的。

虽然花木的发展没有达到所有人的预期，

在大众的认知里，环境舒适，交通方便，

浓郁的底商，够用的商业能一站式解决日常，

街道干净宽敞，坐拥内环最大的绿地公园，

不用羡慕浦西的配套，其他各方面设施齐全，

这样的地方就是好地方，也让花木稳住上海宜居榜。

2

花木老矣，尚有遗憾

从资源的配置组合来看，花木像是浦东版的人民广场+徐家汇。

人民广场的上海博物馆+上海大剧院+人民广场+市府，

对标花木的上博东馆+东方艺术中心+世纪广场+区府，

如果说浦西以宣扬历史人文为主，浦东则主导宣传未来科技。

可纵然有着东方艺术中心、上海图书馆东馆、上海博物馆东馆、

上海科技馆，政府机构叠加，这样一个文艺科技顶级配套，

放眼全上海，花木这样的能有几个，

也终究逃不过一个老字。

1995年之前，花木路南侧白杨路以西建了一批动迁安置房，

由于开发的太早，这些老房子房龄普遍都有30年左右了，

板块内的商品房，除了像花木绿城锦绣兰庭、陆家嘴锦绣前城比较新，

像大唐盛世花园、浦东世纪花园这样的也有将近20年的房龄。

在浦东的新上海人，没有黄浦静安那些老上海人的地缘情节，

宁愿会买远一点，也不太会住没有电梯的老房子。

花木总价高房子老

从房产板块的划分，我们常说的花木板块，

主要是锦绣路以南，龙阳路以北，浦建路以东，罗山路以西这个范围。

很多人不知道，龙阳路以南的培花片区，其实也是属于花木的。

但是，和花木其他街道比起来，高科西路长期处于乡村小路状态，

导致培花和北蔡的分界没有那么明显，很多人眼里过了龙阳路往南就是北蔡。

花木板块现在的均价是9.5万一平，整个板块的价格趋势是比较分裂的。

板块内有90年代老公房，大唐花园片区景观房、2号线片区地铁房。

花木板块最早的住宅开发就是从集镇周边的农田开始，

除了2015年竣工的标杆项目花木绿城兰庭是在老集镇拆除后才建设，

花木板块在90年代就已基本成型，海桐路周边地区有不少00后项目的加入，

白杨路以东的5个住宅，被大唐盛世花园和浦东世纪花园所占据。

在花木，600万以下的房子多都为对口菜小的老破小，

像培花片区的老房子，这几年涨幅本就小，

有些不涨反跌的比比皆是，像芳芯路地铁站旁的白杨小区。

花木的公房和别的地方公房有一点不同，在于面积，

常见的老公房面积多数在30-40平米的一房，40-70平的两房，

而花木的老公房大多是在90平以上的2-3房，

这就导致老公房的总价高，基本要在500-600万起步。

即便是总价1000万以上的房子，房龄也偏老，

类似总价在2000万上下的大唐盛世花园、浦东世纪花园，

说实话竞争不过隔壁，有着进才实验双学区的联洋。

花木这样的情况，在上海很多板块也会存在，

这是分化行情下，产品是否有竞争力的区别。

学区溢价高梯队勉强

在花木，学区像是硬凑的，毕竟板块开发的早，没有什么学区的概念。

海桐小学（樱花校区）+建平西校（大唐校区），算是花木不错的学区组合了。

毕竟建平西大唐校区的成绩，还是好于地段生多的建平西华城的，

而海桐小学，名气自然是比不过明珠、福山外国语，

海桐小学樱花校区小升初，只有大唐盛世花园户籍的学生，

才对口建平西校（大唐校区），但大唐盛世花园没有小户型。

据说，樱花校区招满将统筹到海桐小学花木校区和东城校区。

海桐小学（花木校区）原为花木中心小学，

由于并入海桐小学时间不长，成绩还有待观察。

在上海谈及学区，总是离不开老破小，

而花木板块的老房子，对口的都是菜小菜中，

龙阳路以南的这个地块，学区极差，初中对口是华林中学。

如果想要上花木好一点的学区，没有1500万根本买不到。

从老房子挂户口角度来看，性价比不如塘桥、梅园、潍坊的老破小。

对口建平西校的也只有大唐盛世花园，学区优势比不过隔壁的联洋。

花木的商品房体量不大，规模也小，也不是成片开发，

也注定无法成为一个顶级的中产社区，留不住在意学区的高净值人群。

龙阳路地铁站附近的败笔

从2003年磁悬浮到现在，磁悬浮南侧的这块地始终没建好，

说是2026年会建成一个商业中心，实际去看看，遥遥无期。

龙阳路以南的花木，实在是没有新的地皮来做大型商务增量了。

自从2018年上海地产集团、申通和浦发联合拿下这块地之后，

大家的期待还是有的，毕竟是137.5万㎡商业办公超级综合体，

只是目前来看，花木—龙阳路组合式的城市副中心建设进度缓慢。

在花木人眼里，花木是一个同价位段难以超越的优质宜居板块。

虽然，花木—龙阳路城市副中心想要发展起来还需要时间。

但是，花木的未来有浦东规模最大的商业中心，

有比南京路步行街更长的1200m开放式步行街，

花木的明天还是值得期待的。

（龙阳路上的规划）

3

花木的房子怎么选？

买老破小还想顺带点学区的，不建议考虑花木，

老破小对口的是菜小菜中，学区不太行，总价还高。

但如果你有1000万以上的预算，大唐盛世花园还是能够一够的。

星河湾+陆家嘴锦绣前城对口：锦绣小学+进才实验中学南校

大唐盛世花园对口：海桐小学（樱花校区）+建平西校（大唐校区）

万邦城市花园+古北御庭对口：竹园小学（龙阳校区）+华林中学

培花片区对口：华林小学+华林中学

大唐盛世花园

大唐分为三期，单价11-12万，在梅花路南侧，看不了世纪公园。

户型由97-105平的两房，110-153平的三房，164-196平的四房组成。

一期较朴实，没什么特色，但小区很安静，周边没什么商业；

二期内有一个小湖，赏赏水景倒挺好，就是有点拥挤；

三期规划有致，远观看着较新，但是外立面材料不行。

靠近地铁站，出行方便，对口海桐小学（樱花校区）+建平西校（大唐校区）

浦东世纪花园

世纪花园分二期，单价10-11万。一期显旧，二期稍好点。

一期的北面是复式，总高5楼，有电梯，可看世纪公园。

二期有独栋别墅组团，私密性较高，可以看到世纪公园的全景。

二期因为户型较大，227平方米的四室大户型是主流户型，

预算在2500万左右可以购买到自住房，居住起来也相当舒适。

出门就是公园、地铁、健身房、幼儿园、购物中心，对口的初中较弱。

花木绿城锦绣兰庭

单价13.6万一平，小区是2014年的次新小区，

绿城物业在管理，连带着旁边的富荟广场也是绿城物业。

地暖中央空调带新风系统，人车分流，物业口碑好，这是它的优点；

缺点是没有会所，对口学区一般，周边也都是楼梯房包围，

离地铁也要走一段距离，大多数人会买，就是买它的优点。

海桐小学（樱花校区）对口的老小区

这一类的小区有金桂小区、海桐小区、海桐苑、樱花小区等，

挂牌单价目前在8万-9万之间，45平米左右的一房总价在400万左右。

但是一房的挂牌量偏少，挂牌最多的是800万左右的三房为主。

写在最后，

如果你是500万左右的刚需客，

喜欢安静和便利的交通地段，

想贴着内环买的上车人群，

对学校要求不高，花木的老破小值得考虑，

够用的商业、二梯队的学区、四通八达的地铁线。

但是刚需上车得小心，容易买到多年不涨的老房子。

像总价相对友好的培花片区，配套环境稍差一点，

8年前的5万单价，至今还是5万，买培花就别想保值升值。

在花木板块，基本上要在1500万起，才能买到好一些的房子。