转自大胡子看深圳

昨天，深圳举行了2024年的第一次土拍！

龙年的首宗宅地（A808-0025宗地），由中建三局旗下子公司——

中建壹品投资发展有限公司，与湖北文旅园区建设发展集团有限公司联合竞得。

地块最终成交价51.79亿元！相比最低挂牌起始价，溢价1000万成交！

详细了解一下这块地吧。

A808-0025宗地位于龙华民治街道，华南路西侧。

根据地图显示，项目原为华南国际物流中心用地的01-20-06、02-20-07地块。

南侧为民治水库，西侧邻近深国际万科和风轩，东侧则有龙岸花园小区。

龙华A808-0025地块现场图

项目主要规划为商品房住宅，另有商业、教育等配套。

项目住宅约20.29万㎡，商业3500㎡，12班幼儿园5700㎡，托育机构600㎡。

目前地块周边在售的住宅新房有两个：

龙岸花园（龙岸·君粼），备案均价约8.06万/㎡；

溪山君樾，均价约7.89万/㎡。

配套方面，目前距离项目最近的地铁站是10号线南坑站、光雅园站，步行距离均在700米左右。

而在项目西侧和西北侧，还有民治体育公园、行知实验小学、深圳市第二儿童医院、深圳市文化馆新馆等市政配套。

值得一提的是，这个地块的和2023年12月出让的龙华观澜A925-1146宗地一样，没有明确写明商品房销售最高限制均价！

只不过在申请确认竞买资格时，竞买申请人需要提供《关于普通商品住房销售价格的承诺函》。

也就是说拿下的这块地，可以由开发商定价，最后卖多少钱政府没有给限制。

只需要在拿地前给一个承诺函给政府，告知一下最后的售价，后续严格按照承诺函里的价格出售就ok了。

不过话说回来，现在市场成交还是处于低谷，就算是开发商有了自主定价权，价格也不敢定太高，因为定高价一定是卖不出去的。

大概这个地块最后的定价也会和周边的新盘差不多，在7-8万/㎡之间。

当然，也不排除开发商为了快速出货把价格压低的可能性。

万一把价格定到7万/㎡以下，那么整个区域的定价逻辑就会被打乱。

实际上，当下深圳就有不少新房和二手房的定价极低，低于同地段的房价至少10%甚至20%。

说回这次土拍，今年的第一次土拍，有几个亮点是值得大家关注的：

1、地块继续不限售价

去年的土拍中，龙华观澜的地块以及深超总的地块都是执行不限售价的新政策。

但是当时深圳没有官方文件说明深圳会取消新房土拍限价，所以很多人都猜测着这两个地块不限价只是深圳官方试一下水，不会永久执行。

而今年第一次土拍的地块执行的模式和去年的两个地块差不多——

官方不定限售价格，开发商自己定，定完之后给个承诺函，后续按照承诺执行

这个模式实际上和彻底放开售价没有什么区别，虽然名义上还是会有一个限定的价格，但是最后的定价权会给到开发商。

限价的金箍又松动了一点点，也给开发商缓一口气，对双方都有好处。

我觉得日后的新房土拍，大概率还会按照现在这个模式执行。

2、国企、央企依然是深圳土拍的主力

这一回土拍竞争的房企只有两家，还全都是国企。

一方是竞价胜利方——中建壹品+湖北文旅

一听就知道是央企国企性质的开发商。

另一方竞价失败的开发商是招商，也是国企央企性质

说明今年的第一次土拍，还是国企央企的天下

民营房企的活跃程度是市场热度的一个侧面。

民企还没有回归深圳土拍，说明市场行情还没有彻底恢复。

3、土拍热度并不算高

这一次土拍只有一块地、两家开发商参与，市场讨论度也不算高，土拍热度确实是蛮低的。

客观地说，龙华这个地块的地段位置并不算差，位置在梅林关，是最靠近福田的板块，过去放在土拍市场上也不会太差的。

但这一回只有两个国企竞争，看得出来即便最近行情有回暖的苗头，但是开发商现在的兴致还是不够高。

深圳的土拍，往往是行情的试金石。

土拍热度未回归，说明当下深圳的行情回暖才刚刚开始，远远未达到预期的目标。

除了土拍热度之外，观察市场行情还有一个很关键的指标——

二手房的业主报价和成交价

业主报价只要出现一定规模的回调，行情彻底回暖的几率就会更大。