最近和朋友们聊卖房的话题，一水的叫苦连连。

身边卖房的主要目的就是置换。

生了孩子原来的房子功能性不足、孩子要上学，需要好的学区房，这些看似合理的诉求，现在却很难满足，因为换房得先卖房，现在卖房是地狱级难度，房东们都是一肚子苦水。

有的房东在网上挂了几个月也没人来看房，有的甚至一年都没人来出价。

只要是想卖房或换房的人都知道，现在是房价下降周期，是买房的好机会，但人心都是贪婪的，大家都是追涨不追跌，既不想错过机会，又想买到最低点。

因为大家都是抱着这样的心态在等待，即使房东大降价也不一定能吸引到买房客，所以房东们都很焦虑。

除了要照顾到买方的心里，还要给中介示好，有的房东给带看的中介小哥准备了点心和水，甚至还要时不时的给中介发发红包，刷刷存在感......

愁卖的不只是普通的房子，豪宅业主也都加入到内卷的行列中，之前网上看到有豪宅业主为了推销自己豪宅，专门带着自己制作的精美PPT到中介会场介绍房子的卖点。

豪宅都如此，何况其他的房子呢，可想而知房东们有多难。

以前是卖房市场，房东都比较强势，买家可能还价几万，卖家就不卖了。现在卖家如果不先自砍一刀，都吸引不到买家来看房，而有人来看房只是第一步，后面会有多轮砍价，一来二去可能就要再降低几万，甚至几十万，而大幅降价也不一定能换来最终的成交。

拉锯的过程中也拉长了交易的时间，时间越长，影响成交的因素就会越多，再加上房价普遍下降的加持，买家反悔的可能性又大大增加。

虽说二手房的价格和交易量整体在下降，但在一线和强二线核心区域房子还是比较坚挺，比如成都前段时间金融城区域的文儒德成交单价仍在8-9万/平方米。

像这样的房子价值不能否定，而且还有足够的成交样本做支持，成交套数和成交价格都是清晰可见的，这就给后面的买卖双方一定的参照基础，也就是市场价格就是这样，房东卖房时挂牌价不会太高，买家买房时砍价也不会离谱。

但除此之外的非核心、远郊、老破小、老破大和三四线城市的房子都是量价齐跌，又因为交易量下降，该区域的房子要面临一个很难的问题--定价系统混乱，没了成交价的参考，房东在卖房时难以确定合理的挂牌价。

买房在确定购买区域后，会选择该区域内合适的小区，然后对比同样户型的价格，其中会有装修、楼层等因素影响价格，但整体量级不会差太多，如果房东因为没有好的参照，给出了不合理的挂牌价，不用等买家否定，中介都会嫌弃你的报价，而不带客户去看房，时间拉长，可能几个月都没有带看，那就更不用说成交的可能。

有的房东不得不卑微应对，降价的同时精心包装房子，但仍然难以成功出售。

定价系统混乱的时候，中介在定价中扮演重要角色，但由于市场供需失衡，房东常被要求多次降价。这里面难免会有中介PUA房东的可能，他们利用市场下行的现状，让房东接受唯有降价才能出售的事实，导致房东之间形成降价内卷的风气。

本来量价齐跌的背景下，中介的日子不说不好过，起码不能向市场向好的时候那样赚的多，可去年头部的中介公司却实现了业绩逆势增长，赚的盆满钵满，这里少不了中介通过技巧和策略完成的成交。

根据财报显示，去年绿色中介公司的业绩就有爆发性增长：

2023年的财报，数据显示全年总交易额达到3.1万亿元，同比增长20.4%，公司总收入达到778亿元，同比增长28.2%，全年调整后的净利润高达50多亿，暴增5倍。

当然上述现象可能只是部分现象，只要不太过分，中介靠着技巧成交无可厚非。

房价失真对房东肯定是不公平的，但买家也需要谨慎判断，不要因为卖房多次降价和中介的频繁催促就急于下手。

房价的成交价已经变得不透明，买卖双方很难判断房价的真实情况，毕竟涉及的金额比较高，动辄几百万上下，一个不小心就出现被市场精准收割的风险，这也是现在很多二手房迟迟未成交的原因之一。

总体来说，房地产市场正处于调整期，卖房困难已经是普遍现象，房东们还是要多观察市场变化，谨慎定价，如果非要房价跌出30%，甚至更多才能促成成交，那还不如干脆摆烂躺平，暂停换房的计划。