近日,国家税务总局广西壮族自治区税务局在官网上,发布了北海市税务局“关于修改有关税收政策的公告(征求意见稿)”。
其中涉及个人出租房屋税收政策的重要调整(下图):
最引人瞩目的是:
第一,个人出租住房,按照租金收入的4%缴纳房产税;
第二,个人出租商铺或其他房产的,按照租金收入的12%征收房产税。(下图)
北海似乎不是孤例,在朋友圈还流传着南宁也发布了相关政策变化公示的截图:
但在官方网站上,没有能查到南宁的公告原文,只是一些网站上查到了转发的全文。其核心修订条款,就是上面红框里的内容。
国家税务总局南宁市税务局是否发布了上述“征求意见稿”,尚不能确定(或许发了,又撤回修改),但在其获得认证的“南宁税务服务号”上,可以查到今年2月的一篇政策吹风稿:
这篇文章告诉大家:出租房屋是要交房产税的,税率是两档:12%和4%。
征税的依据是:1986年9月15日国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。
看到这里,估计70%的读者很懵逼:房产税?不是还没有立法吗,连试点都没有搞第二轮,怎么就开始征收了?
这里需要普及一个常识:房产税,咱们早就有,一直在征收。
根据财政部官网数据,今年1到4月,在很多税种收入下滑的情况下,全国房产税征收了1529亿元,同比增长20.5%。
我们正在立法,或者准备搞第二轮试点的,是房地产税。多了一个“地”字,概念就不一样了。
大家之所以不熟悉房产税,是因为这个税种一直对绝大多数人免税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条,下列房产免纳房产税:
1、国家机关、人民团体、军队自用的房产;
2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;
3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;
4、个人所有非营业用的房产;
5、经财政部批准免税的其他房产。
也就是说,个人自用的房子,是免房产税的。
根据条例,需要交税的房子,按照两种方式计算房产税:
第一种,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%。征税的基数,则是“依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。”
第二种,依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。
也就是说,按照国家规定,你对外出租房屋,就是要按照12%的税率来交税。计算方式是“房屋租金×12%”。
后来,国家为了鼓励房地产的发展,支持大家买房,在2008年出台了《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》,其中规定:对个人出租住房,不区分用途,……,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。”
于是,住房对外出租(包括用作办公、商铺),也可以按照4%的税率缴纳。
还有人会疑惑:我有几套房子出租,怎么不知道房产税?
这可能是三种情况:
第一种,你的租户没有要求开票,你也没有主动纳税,所以你不知道。
第二种,你去开票交税了,人家按照一个综合核定税率征收的,你没有仔细研究这个税率是怎样计算出来的,其实里面含有房地产税。
第三种情况是:在很长一段时间里,各地事实对个人住房出租免征了房产税——采用了多个税种合并核定征收的方式。
我在国家税务总局天津税务局网站上,也查到了出租房屋12%税率的说法,时间是2022年5月。
种种迹象显示,当房地产市场出现拐点,地方卖地收入大减,地方债压力不断加大的情况下,之前允许征收、但没有征收(或没有征收到位)的税,开始浮出水面了!
修订后,在北海出租房屋至少需要缴纳房产税和个人所得税。
如果你出租的是住宅,月收入5000元,则需要缴纳4%的房产税、1%的个人所得税,一共是250月/月。
如果你出租的是商铺(或者写字楼等),月租金收入是2万元,则需要缴纳12%的房产税和1.5%的个人所得税,一共是2700元/月。
个人出租房屋,尤其是非住房的税收压力陡然加大!
这时候,业主可以把税收成本转嫁给租户吗?
恐怕比较难。
因为现在的租赁市场不是“卖方市场”,业主一方很难强势。尤其是商铺、写字楼,各地空置率非常高,12%的房产税率很难完全转嫁出去。
下图是戴德梁行公布的,截至2022年末主要城市的甲级写字楼空置率:
主要城市的甲级写字楼空置率(除台北外)都偏高,南宁更是21个城市里最高的,空置率接近42%。在这种情况下,如果南宁真的落地按照租金的12%征收房产税的政策,可以想见当地写字楼业主的收入一定会显著下降。
上图是粤开证券整理的,各地2022年末的地方政府债务率(规范地方债÷当地综合财力),广西名列第十,接近150%。需要注意的是,这个债务率的统计没有包含地方城投债。
至于北海市,根据其“2022年预算执行情况和2023年预算草案的报告”,2022年全市一般公共预算总支出209.54亿元,其中一般公共预算收入只有67.65亿元,其他主要靠上级补助(106.28亿元)、地方债等收入。
广西各城市的财政自给率都不高,普遍需要中央转移支付的支持,在当前房地产和经济形势下,财政增收的压力自然比较大。
如果北海、南宁都出台类似政策(非住房出租按照租金的12%征收房产税),这很大几率不是一个省区的政策,可能是一次普遍的调整。
这是否意味着,在房地产税立法遥遥无期的情况下,房产税这个老税种,将发挥一定程度的替代作用?
今年前四个月,全国一共征收了房产税1529亿元,同比增长20.5%;这个增幅,在主要税种里仅次于增值税位居第二。如果政策真的全面调整,房产税今年的增幅还会进一步加大!
由于此前针对住房的4%房产税率,一直在执行或减免不多(各地有差异)。所以,此次新政的增长点主要在非住房的12%税率。
这对于出租商铺、写字楼的业主,构成较大压力。
但相对于普通人来说,这些人属于富裕阶层,在遇到经济困难的时候,减少其纳税优惠有合理性。
但如果这个12%的税率在全国推广,写字楼、商铺的去库存难度将进一步加大,开发商恐怕只能进一步降价促销。
打击实体新措施?[笑着哭]
慢慢的房产税肯定会出来的,毕竟地已经开始卖不动了,慧泊这些证明地方财政已经吃几十年以后得饭了。
房东傻马!还不是加给租客!
快征,房子更卖不出去
继续倒闭
有球用,空置税才牛逼。按房间数和家庭户口本人数算[点赞]
这是要搞死实体的节奏
租客→本不富裕的生活又雪上加霜[呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]
开发商恐怕只能进一步降价促销,开发商降价促销不会被罚款吗?[笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭]
重复收费,买套房加利息都不得了,然后告诉你还得交税,租房的房东难道不涨租金?
买单的最终还是老百姓,应该出指导价
房子都租不起了!生活更加困难!
这个房产税有经过老百姓同意吗?这么严肃的问题是谁在研究。
以后放个屁都开始要交税了
老百姓太难了
租房的12%的税点一直都有,另外还要交所得税[得瑟]
实体已经快死光了,你们是真心疼老百姓
要点脸吧
有个屁用,房东立马涨房租,最终都落到租客头上!
最后不是租客买单?
水涨船高这是铁定的,把手都伸到工薪阶层去了,要废了。
只要有这税的风声,基本上都不买房了,看你能宰几个!
重复征税
我的房贷30年,我真怕我还不完房贷,银行就倒闭了。
老百姓难啊
那么问题来了,最后是落到租户头上呢还是落到房东头上?[得瑟]
[得瑟]进一步打击实体经济,这是要干嘛
12有点少啊,不利于安定的环境。建议47以上
不错了 只是收税 现在很多热门的地方是先用各种条例搞的你做不下去 然后国资来做
商铺租不出去,政府有补贴吗
收房产税可以啊,先把烂尾楼解决呗,买的房子还没交付付个屁的税
整天谋算怎么收钱
租房者又要倒霉了。。无语了,打工人真不容易。能不能别让已经很贫困的人,雪上加霜了。
收呗,收完了房租也涨了,然后工资又少了
租不起就睡天桥底下吧,实在不行就到城郊荒地自己去搭个棚子吧,至少不用给谁缴税了[得瑟]
房东说,个位房客下月涨租10%。水电加2%
这算哪门子房产税,只能算是营业税的一种。房产税是固定的,不管你有没有收入
死道友不死贫道!我先保住自己收入,崩不崩的关我啥事,儿女已经卧底去了[得瑟]
房子买来成本就够高了,税费也交了,这是要重复收,会转到租户头上的!在本不好的环境下雪上加霜[笑着哭]。相对来说空置税才是解决关键
全面普及房产税是迟早的事,一条勒在脖子上的绳子会越勒越紧
这个税容易转嫁给他人
5 6年前就有这个租房缴税的事了
这只能是租房税,要按房产总价的12%才是房产税
最最后还是消费者买单
百分百转嫁到租房着身上,因为不关空置率多少,加不加税收,有多少人足是不变的
12%,这也太多啦些。
房产税一出,马上房价就撑不住了
最后还不是加到租金上
现在早餐想吃饱点差不多10几元了,再加租恐怕翻倍了。
太少了,既然要打击实体,那就搞到50%的税,一步到位通通搞死,空置了就没有商业行为了不收税
不做就不会死
羊毛出在羊身上
完全没必要搞这个租金税,脱了裤子放屁,最终落在租客身上,在转嫁在对应的商品,东西贵了又长租金。完全是恶性循环
租金要涨价
商业用房12%税费,这有会增加实体店的成本,最终还是会转嫁到消费者头上,物价又要上涨了,而且是全面上涨,大家做好准备吧
羊毛出在羊身上
呵呵
什么税我都愿意交,但要像其他税收国家一样的福利待遇
没事他们收税咱就涨房租,这是变相要钱
涨房租,每月租金不如自己买房买住[加油][加油][加油]涨吧涨吧房价快点涨涨。。。[笑着哭]穷的只剩房子了
然后征收的税,加到房租里,爱租不租?逼死实体经济?
反正最后都压到租客头上
又是专家的主意。有本事收空置税啊
慧泊延续版[呲牙笑]
怕啥,反正最后租客买单
放心,租户饿死之前房主是不会死的,踏实先首套上车就心安了
房产税再法理上无法自圆其说所以百迟迟不来,本身房子你只有居住权,且土地使用70面,并在购房时已经交付了土地使用金,等于你给租你车的司机收取了一次性买车还高的费用,然后告诉他这个车在你不需要的时候可以用你造好车开始计算的70年,但是如果你需要就要收回,给予70年剩下时间的折算补偿,平时也要交管理费,现在想想觉得车子可以再收一次费用,关键怎么张口 刘邦都没有这么厚脸皮吧……刘备看了都流泪吧……
租户买单
[笑着哭]
还月月交的[鼓掌],感觉中介还是非常友好的
可怜了租客
再不收房产税,地方财政非得要饭不可!
[得瑟]反正都是租客付,随便整
广东收房人发财了
出租房早就应该收税 那是经营性质的
房租敢涨12个点,物价就涨20个点,就是工资不涨
投资商铺的傻眼啦[笑着哭]
这方式可以,比我预想的好很多!
本来租10万的,合同只租1万;本来出租的,合同签成联营!
不是应该征空置房的税吗,这样12个点的税还不把实体店铺都搞垮了,不然所有东西都要涨价,还不是要普通人民买单?
哗众取宠
交税有啥福利?有对应学位吗?
来就来吧没有过不了的坎
然后逼得房东涨房租?工资不涨,房租涨,苦的还不是打工人。
租金大涨。网商开心!!!
这不叫房产税,房产税是见房就收。空置也要收税,毕竟占用了公共资源。而不是从租金里收。除了业主自愿或租客举报,谁知道房子是租了还是没租呢?
这是往死里干实体
房产税应该增加的是房产持有成本,出租税率反而该优惠,租金收税还不全是落下租客身上,租客已经够难了。
黑社会
最后还不是租房人来当韭菜被割,真的能收到房东吗?
饭又涨价了
税收归宿这个问题,其实貌似是收房东的,实际起码一半在租客身上
少了,50%我也不介意的
实体经济感觉更难了[笑着哭]
快征,反正没有!
应收空置费,把闲置的房子发挥出作用来
加12%价格
芜湖!只会给房东涨价,一点不慌!
太低了、真的!
羊毛出在羊身上,以后房租要涨价的[捂嘴巴]