11月18日，福州四城区第六次土拍，由于有较多热门地块，引发不少人的关注。
保利拿下鼓楼屏西两个地块，41号地块以25.42亿拿下，楼面价约为28677元/㎡，42号地块以7.04亿接连拿下，楼面价为23962元/㎡。
建发拿下宗地40的高工地块，被厦门建发以23.74亿夺得，楼面价高达38524元/㎡，宗地43的汽车南站地块也被建发以12.8亿拿下，楼面价28734元/㎡。
从数据上看，高工地块是近年来的地王，在福州土拍史上也仅次于2016年的五一地块，但如果看溢价率的话，汽车南站地块才是地王。
因为在这几年中土拍溢价最高是15%，然后就是摇号产生买家，看似各安天命，也产生了不少马甲。
而这次土拍的规则有变，价高者得，未来的售价更多是由市场决定的，没有太多束缚。
汽车南站地块约为39.76亩，竞拍次数高达75轮，溢价率达到了41%，从溢价程度上看是后楼市时代的地王。
PART 1
图片为实地拍摄
建发在汽车南站地块的项目推广名为瑞云，如果想看地段以及周边配套可以去汽车南站，上海西的建发璞云因为有实景示范区，也做为营销中心。
建发这几年在福州布子多个楼盘，其高工地块推广名为云启紫宸，另外一个和守正的合作项目推广名为建发灏云。
从地段上说，位于五一中路和国货中路交界处的西北侧，是传统意义上的市中心，因为对于某些老福州人来说：鼓台之外皆郊区。
整体来说，这边的城市界面还算过得去，只是周边的房龄比较老旧，早些年由于在此有汽车南站，人流比较复杂，现在已经成为历史了。
从二三十年前，甚至更早，这里的商业配套就已经趋于成熟了，只是近年来没有新的突破，人们对于汽车南站的印象可能还停留走向夕阳的大利嘉城。
对于宣传上，说是地铁3号线和8号线在此交汇，但因为是第三期规划，即使一切顺利的话，也要等上五六年，或者更长时间。
现在的地铁线路和该地块都没有太直接的联系，但位于市中心板块，对于地铁的依赖度并不像刚需板块那样高。
教育配套上看，临近国货小和福八中，开发商不会承诺教育配套，只能参考周边楼盘，但现在对于购买划片国货小的二手房，需要提前三年。
台江没有太多优质的教育资源，在台江区内国货小对口福八中还算比较优质，但实际上和鼓楼区以及仓山烟台山板块还是有比较大的差距。
既然是改善型楼盘，必须聊一下休闲配套，附近有茶亭公园和南公园等，在市中心地段有这些公园配套也是比较难得的。
PART 2
图片为实地拍摄
该楼盘的容积率在土拍的时候要求大于1.0且小于2.0，实际容积率为1.99。
这个容积率的居住体验感对比其他市中心楼盘居住体验感算是比较好的，可以对比上海西两个地块分别是3.0和3.2。
户型主要是传统的大平层，按照他们的说法，在闹市区盖第四代生态住宅的话，临近主干道会有较多粉尘污染。
1号楼总层高为20层，东西户皆为186平米的大平层，2号楼为总层高13层236平米的户型，是这个楼盘的楼王。
3号楼总层高20层，东西户皆为219平米的大平层，5号楼为16层高的小高层，西端头为149平米，东段他为172平米。
6号楼和7号楼总层高为33层，前者东西端头均为是169平米，后者东西端头为149平米。
如果对比建发璞云这个项目的话，可能瑞云会更有优势。
首先，在容积率上看，1.99和3.0对比，对于改善群体来说，居住体验感能提高很多。
因为容积率关系，瑞云最大楼间距能达到71米左右，最小楼间距也有40多米，而璞云最小楼间距只有30多米，甚至左右楼栋之间的距离都极为狭小。
目前为止，户型图并没有流出，但大概率的主力户型为四房以上，这个户型段基本也没有什么太多槽点。
PART 3
图片为实地拍摄
提到建发的产品，很多人是看中园林景观，起源于泰禾的新中新园林景观近年来一直被多个开发商模仿。
客观说，这种园林景观可能需要一定的成本，但很多名不见经传的小开发都会，闽侯就有几个类似楼盘。
开发商的说法：脉承苏杭造园经验，师法拙政园。
这种描述是否有些夸张呢？可能对于拙政园不太了解的人不好下判断，但个人认为这只是个说法而已，毕竟拙政园根本没办法完整模仿。
图片为实地拍摄
拙政园名字本身就有其寓意的，世人皆知唐伯虎才华横溢，而拙政园的主人王献臣并不亚于唐伯虎。
二者年龄相差一岁，唐伯虎28岁中举，而王献臣中举为24岁，只不过在官场屡遭不顺，之所以如此命名，来自：拙者之，为政也。
拙政园的江南韵味十足，是江南四大才子之一的文征明设计的，亭台轩楼阁错落有致，还能借景500多年的北寺塔。
其实，最主要的是，明朝的时候没有计算容积率的说法，因为楼栋建筑基本都是以一到两层的为主，其真实容积率接近于0了。
建发所谓的师法拙政园，应该只是模仿拙政园的部分景观，只不过这么说，更能体现出自身的卖点。
客观来说，建发很多楼盘声称是江南园林景观，但如果你真的去过江南，看过那些有特色的江南园林，就明白这些说法是否靠得住了。
但话说回来，买房的人未必真的需要原汁原味的江南园林景观，反正他们觉得自己的小区是，和别人吹的时候，可以这么说，就足够了。
PART 4
图片为实地拍摄
脱离价格，去谈楼盘的话一切皆为幻象。
在市中心地段，这种会造大门，会像泰禾那样，做新中式园林景观的楼盘到底能值多少钱呢？
这个地块其实和上海西有的一比，同样是位于市中心，但根据传统老福州人的经验来说，会觉得汽车南站的地段更好。
不过，从发展的眼光来说，上海西靠近苏万宝商圈，也未必就处于下风，周边的建筑比南站地块会更养眼一点。
那么如果汽车南站的建发瑞云均价卖到5万的话，接受度会高吗？
当两个楼盘地段差不多的时候，其实可以对比一下具体细节，比如瑞云的容积率为1.99，璞云的容积率为3.0.
璞云是第四代生态住宅，瑞云则是传统的大平层，但到现在为止，福州没有人能说出第四代生态住宅的真实居住体验。
综上对比，如果瑞云卖5万均价的话，可能从居住体验上会更占上风，受众群体可能会更多一些。
小结
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王献臣最初建筑拙政园的初衷是什么呢？
古代人和现在一样，也分城里和乡下，既向往都市的繁华，又对田园生活充满向往。
那么要同时满足这两个条件，最好的办法就是在闹市区修建一座自己的园林。
住在闹市区的园林里，开门即是万丈红尘，关门山水之间。
建发这几年的项目在选址和项目打造上，也基本遵循这一规则，但有一说一，大多数的楼盘容积率太高，搭配所谓的“江南园林”景观似乎有点牵强。
建发瑞云在容积率上还算说得过去，但愿在园林景观打造上，多增加一些拙政园的元素。
一套总价七八百万甚至上千万的产品，其实购买群体已经不适合用常规的楼市规则来衡量，主要是看建发能否取悦于福州的高净值群体。
