这几天，关于万科的瓜一个接着一个，很多人议论的焦点是，楼市下行周期中，非国字号房企生存压力巨大，不排除任何一个大规模房企倒下的可能。
回想2017年的楼市，正处于高光时刻，当时地产四强为碧桂园，恒大，万科，融创，销售金额分别为5807.7亿，5104亿，5016.5亿，3600亿。
现在的情况是，恒大早早出局了，融创也爆雷了，碧桂园也深陷危机，唯有万科还能喘息，尽管年前有传出负面，但最终还是挺过来了。
PART 1
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2月9日，领展房产基金(00823.HK)公告，拟收购上海物业七宝万科广场的余下50%权益，收购估计基础价款23.838亿元。
七宝广场是万科持有的非常优质的资产，被万科打折出售，该资产估值为人民币70.60亿元，万科此次以折让约26.3%的价格出售。
除此之外，万科全资子公司还把高新投6.16%的股份卖给了深圳国企。
去年12月万科卖了3家悦榕庄酒店的股权获得4.8亿，万科回应：非主动剥离非核心业务，属正常商业交易。
其实，可以看出万科所出售的资产是非常优质的，不到万不得已，是不会主动忍痛割爱的。
资本的市场更加敏感，在2024年2月21日，YY评级就下调万科的主体评级至5，主因公司销售下滑、2024年到期债券规模较大以及流动性压力下公司资产变现难度较大等。
坊间传闻，前段时间传闻万科和新华资产等机构谈判债务延期的相关事宜，但后来新华资产在3月3日的时候出来辟谣。
但第二天，万科出现了股债双杀，似乎一切都在朝着不好的方向发展，万科遇到了前所未有的挑战。
PART 2
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在这个敏感的时刻，有人担心万科会不会像碧桂园那样出现债务危机，更有甚者认为龙头房企都会恒大化。
首先，从架构上看，万科和碧桂园，恒大有本质的区别，万科最大股东是深圳地铁，占比为27.18%。
碧桂园是典型的深耕三四线的龙头房企，恒大有过之而无不及，除了三四线房产外，还多元化经营，所加的杠杆比碧桂园还要高。
万科相对比那些高周转的房企而言，是一家相当稳健的房企，对于地产有超出普通房企的认知。
在2018年很多房企都还在加杠杆拿地的时候，万科就喊出活下去的口号了，在那个时间点没有寻求高速扩张，而是未雨绸缪。
像碧桂园这样做下沉市场的房企，之所以遇到资金链问题，主要原因就是房子不好卖了。
在楼市进入新的周期中，三四线人口外流，大量的库存难以消化，房子卖不动，资金持有成本高，经营难度大。
同样是龙头房企，万科布局资金主要在一二线城市，即使遇上地产寒流，想变现的话，最起码还能走上以价换量之路。
PART 3
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据相关统计数据指出，万科2024年共有3笔境外到期债务，共计26.75亿美元。最近的一期就在3月11日，6.3亿美元也就是约45亿人民币的债务到期。
紧接着4月和5月，万科合计有近200亿债务到期，一年内到期的境内外债务约500亿。
关于债务问题，万科也做出了回应：美元债VNKRLE 5.35（5476.HK）所有资金已经到位，偿债工作在有序铺排中。
其实在去年9月30日的时候，万科账面上资金为1036.8亿，即使有不可动的资金，但万科偿还债务的能力还是有的。
在销售上，今年前两个月，万科销售金额为334.5亿元，排在市场第二位，说明其还是有造血能力的。
据克而瑞拿地排行榜，万科前两月，万科仅仅排名第23位，拿地金额是48.9亿，这种和房企自身规模不对称的拿地，除了稳健外，也说明确实会有资金端的压力。
其实万科在房企里面算是优等生了，如果真的出问题了，那就不仅仅是一个企业的问题，整个地产界都会掀起不小的波澜。
房企真正的回血模式并不是变卖资产，而是通过卖房回笼资金，但是目前来看，至少前两个月还略显疲态。
话说回来，如果班级里一两个差生考试不及格属于常态，那如果班级里的优等生也不及格的话，能是不是该思考下试卷的问题呢？
但无论如何，现在利好政策不断出台，希望3月以后的小阳春能让楼市更加健康，做到稳楼市，稳预期。
编后语
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聊了这么多，大家关心的是，万科的期房还能不能买吧！
或许万科从某种程度上说是遇到了一定的危机，抛开爆雷房企不谈，即使对比普通的民营小开发商来说，万科应该是更安全。
目前相关部门对于资金监管账户的管理非常到位，保交楼关系到民生，所以就单从交付上看，相信交房是没有问题的。
不过，考虑到万科的营销团队非常强大，他们对外输出的观点难免夸张，一个三流的地段都能吹成市中心，这个要学会辨别。
万科所售卖的楼盘中，很多是带装修交付的，目前来看，他们所谓的精装交付，实际交房的时候就知道和样板间的差距了。
当有的房企想节约成本时，会做一定的“开源节流”，至于万科的精装房到时候会不会有所缩水，就问一下万科的老业主吧。
购房者还要思考一点，万科现在连自己的奶牛都愿意低价出售了，那么遇到高库存楼盘，建议可以再观察一下，看看会不会在价格上做一定的调整。
