过往,天河新盘一直都被视作“大熊猫”般的存在。
但这两年,广州调整供地方向,减少外围区域供地,增加中心区供地。
天河不仅变得不稀缺了,反而成了“内卷之王”,新盘数量激增。
据不完全统计,2024年天河将超20个新盘厮杀!
一场大战,即将响起!
众所周知,去年广州楼市行情并不太好,开发商也放缓了拿地的速度。
因此,广州便多次派出最佳选手出场,用天河的优质宅地来带旺土地市场。
据克而瑞数据显示,2023年天河区宅地成交9宗,成交建面103.77万㎡,是全市唯一宅地成交规模超百万方的区域,同比大增98%。
员村地块、天河梅花园地块、吉山仓地块、世界大观地块等都是去年成功出让的天河优质宅地。
宅地成交数量增多,2023年天河新房供应也随之上涨。
去年,天河共供应4986套新房,虽然在全市11区中并不能排到前列,但供求比却高达1.82,位列全市第二位。
拉长时间线来看,可以发现,近五年天河新房供应数量都在逐年增长。特别是去年,新房供应套数同比上涨近38%。
但需求端方面,虽然2023年天河新房成交有所回温,却明显弱于2020-2021年。
短期内供应上涨,购房需求却没有跟上,因此导致供求比较高,出现供大于求的情况。
不过,在今年春节前,广州二度放松限购。
“卖一买一、租一买一”,以及120㎡以上户型不再限购等利好政策,将推动改善需求适时入市。
而天河最近推出的新盘,基本都是改善高端盘,广州目前最新的限购政策有助于天河消化库存。
作为广州“龙头大哥”,天河一向都是改善型客群最偏爱的区域。
因此,天河区新盘打造的基本都是大户型产品,大部分都能磕到“120㎡以上户型不限购”的糖。
据不完全统计,目前天河总共有17个盘拥有120㎡以上户型,竞争十分激烈。
这还没完,近日广州规划局公布了天河多宗地块的控规批前公示,将新增多宗宅地。
要是未来能顺利挂牌,天河将有更多“参赛选手”入场,竞争愈发激烈。
以前,天河一有新盘面世,都会被打上“稀缺”的标签。
购房者没得选,再加上前几年行情好,天河的新盘压根就不愁卖。
当时还流行一句solgan:“是天河,就购了!”
但现在供应量上来了,购房者也逐渐理性,只有地段可不够,天河新盘都得卷起来了。
像准备在元宵节开放的越秀·观樾,最高实用率达到117%,还配有独立电梯间,建面约140㎡的户型整得像160㎡+的大平层一样。
而且项目公区设计十分用心,耗费数千万打造湖区,在小区里就能享受到公园配套。
越秀·观樾湖景实拍图
卷产品之余,还有卷价格的。
前天拿下吉山仓二期地块的华润,流出了最新价格,天河润府499万起就能买到南向大三房,实用率超100%。
华润置地·天河润府效果图
各个新盘都在暗中角力,赠送面积多一点,配套完善一点,折扣再多一点......
一场无声的硝烟战,已经打响了。
新盘市场的“内卷”,还有一群无辜的受害者,就是想要卖房的二手业主。
特别是天河东,一个接一个新盘涌出,二手业主们更是苦不堪言。
其中,牛奶厂的业主,便最先受到冲击。
金地天河公馆在上个月成交了两套建面约80㎡+的户型,单价仅5字头。
而同样的户型,在2020-2021年期间,卖6-7万元/㎡完全没有问题。
2024年出手的两个业主,房产证还没“满五”,刚好就是高峰时期入手的。
几年时间过去,房价不涨反跌,还得贴进去房贷利息、装修费用等......
华润天合1月成交了一套单价5.77万元/㎡的小三房户型,价格直接打回三四年前。
讲真,二手房在产品上和新房根本没得比。
前几年的楼盘得房率基本只有8成左右,而现在则高达100%,甚至110%,同样的建面,使用面积却差了20个方左右。
还有大阳台、高交标、独立电梯间等加分项,无论是哪一点,新产品都完胜以前的旧产品。
所以,拼不了硬件也就只能拼价格了,降价换成交将会成为主流。
在新盘集中涌现的2024年,天河二手房业主也将被迫加入到这场无声的硝烟战中。