买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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2023年青岛的经济数据，出乎意料的惊艳——

根据市级生产总值统一核算结果，2023年全年青岛市生产总值15760.34亿元，按不变价格计算，比上年增长5.9%。

青岛与天津之间的GDP差距缩小到千亿元以内，为976.96亿元。

制造业投资和战略性新兴产业投资领域一直保持两位数增长，作为传统旅游城市的消费、北方良港的外贸进出口优势，都让青岛成为二线城市中，北方最靓的那个仔。

青岛这份亮眼的成绩单上，让我们感到不满意的是固定资产投资增速，从2019年的21.6%，下滑到2023年的5%。

每一个生活在这个城市中的人，都能感受到房地产的冷清和低迷。

作为北方经济形势一路向好的城市，作为北方房地产开发利润最高的城市，作为北方宜居第一城，为什么青岛楼市失宠了？

找到这个问题的答案，我们也就找到了补短板和救市的方法。

“散装”的青岛短板凸显

从济南，到西安，再到成都，一路走去，我们很容易发现青岛最大的问题所在：

在城市扩张的过程中，青岛没有形成真正意义上的高新产业中心。

从2023年的排名中我们可以清晰看到：青岛高新区在二线城市中，基本是垫底的存在。

别说看不到苏州、杭州、成都、武汉们的背影，就是与西安、合肥、长沙也有很大的差距。

比方说老王刚刚调研的西安。2023年,西安高新区生产总值(GDP)预计突破3400亿元,近3年实现GDP净增1000亿元,全社会研究与试验发展(R&D)经费支出占GDP比重达到8%。

用一个望尘莫及，不为过吧？

有实实在在的高新技术产业的支撑，就会有大量高收入人才的聚集，他们的首置、改善需求就会成为房地产下行趋势下，最强有力的支撑。所以，如果2018年你在西安高新区有幸买到高品质的住宅，那么到现在还是能获得接近翻番的收益。

当下的楼市，最重要的是什么？

是板块向上的引领力之下，房产依然会稳健增值的信心。

西安市场也是在深度分化，2020年卖1,8万元/平方米的房子，现在1.1万元/平方米甩卖的例子也能找出很多。但是因为有高新区这个“神话”的存在，西安的楼市稳住了，最好的开发商也在向高新区周边聚集。

户型卷到头的第四代住宅，在西安高新区已经全面开花。

市场好，有产业新贵们的支撑，越秀们才敢一掷千金拿地，这是一个正循环。

济南楼市比青岛好，一个重要的原因也是聚焦，集中手里所有的优质筹码往东发展，才能让华润、建发们坚定落子。

没有“强省会”资源的加持，这是青岛高新区可以找的借口，但是更多的问题还是处在内部。

从2007年毕业后在市区定居，老王从来没看到这座城市能够拧成一股绳，合力去发展一个区域。

上面想发展高新区，城阳则在东边打起了白云山的小算盘；

上面想发展蓝色硅谷，即墨则主推一个没有山海资源的创智新区；

李沧区搞什么院士港，胶州市弄个上合示范区割韭菜……

就如同一根根在夏天旺盛生长的茅草，全都经不起凛冽北风的横扫。

如何凝神聚力发展好高新区，成为青岛高新产业的心核，在老王看来是青岛破局的关键。

东片区，在央企的持续深耕之下，软硬件和核心配套都已经渐入佳境，青岛方特梦幻王国-青岛科技馆-东方伊甸园-青岛之眼-明月山海间，依托这条文旅线，如何做好公共交通的配套，将是高新区东片区破局的关键。

高新西片区，一直是老王非常看好的一个板块，一方面核心配套上有红岛高铁站、地铁M8号线、会展中心的加持，另一方面康复大学、足篮球学院、医疗中心逐步兑现，“底子”打得非常好，就看未来如何建“高楼”了。

2024-2034，青岛楼市如果还想破局，需要一个有产业支撑的“尖锥”板块的崛起。

开发失速与监管缺位的口碑打击

青岛楼市低迷的源头，还在于领头羊熄火。

虽然从网签量上去看，一年卖了37000多套房子的西海岸数据还不错。但是真实的市场，却远非一个惨字可以概括。

青岛楼市所有的问题，在西海岸都有着最为经典的体现。

其中，对青岛口碑影响最大的两大因素：一个是供应的失速，一个监管的不利。我们看一下过去十年青岛新房供应量：

海洋活力区、西客站、藏马山、中德生态园……如果西海岸在产业和人口没有跟上的情况下，没有把摊子铺得这么大、这么急，而是集中精力，精琢唐岛湾到灵山湾一线呢?

可惜，没有如果。

同质化的低端刚需房，因为严重超发而迅速贬值，从而打击了整个板块的信心。不仅仅是两河以西，今年西海岸唐岛湾板块同样很惨淡。

2017-2021年，西海岸地卖得爽，开发商房子卖得也爽。以融创为代表的激进派四处出击，在淄博、临沂等城市设置了大量的拓客点，吸引了一批又一批希望通过买房暴富的三线城市人来青岛远郊填坑。

开发商赚钱没问题，画饼也没问题，你得监督开发商把“饼”做熟啊。

但是，很遗憾，监管失位了。

佳源海玥府、蓝光雍锦半岛等销售火爆的楼盘都能出现交付问题，中铁博览城、中建锦绣城等质量问题不断，还有融创房子卖得很火，但是承诺的配套都随着房企的暴雷灰飞烟灭。

坑的是千千万万对青岛满怀希望的买房人，败坏的是青岛这座城市的口碑。

此外，还有物业问题。西海岸之外，高新区、城阳是一个典型的代表。

高新区生态环境、核心配套现在都不错，但是物业问题却成为影响居民幸福指数的一大问题。

房子跌价我认了，我自己装一装住还不行吗？但当你想装修的时候，你发现很多小区如果不用指定的装修队，那么你沙子、水泥这些建材进小区会很艰难，即使进来了，装修过程中也会有很多奇葩的事儿让你哭笑不得。

物业公司，除了内外勾结竭尽全力从你兜里掏钱外，几乎什么都不管……

干啥啥不行，敛财第一名！

最关键的是，你还没地方说理去！

从成都、西安这些走出独立行情的城市来看，没有一个城市的楼市是单靠内生刚需支撑的。包括刚刚全面放开限购的广州，都希冀依靠城市之外的购买力，促进楼市的健康发展。

问题是，青岛的口碑被这么败坏下去，省内有限的购买力都往青岛市区挤，青岛楼市会进入良性轨道吗？

青岛楼市要振兴，近郊板块刮骨疗毒，势在必行。

放下傲慢才会有转变

头部房企聚焦核心城市、各大城市放开土拍价格、一线城市放开限购……这一系列变化告诉我们，楼市普涨的时代结束了，房地产行业将告别疯狂增长的时代，而进入一个总量萎缩、精致迭新的时代。

如果选择留在核心城市的市中心，中产及以上的圈层，才有资产更新的能力和实力。

青岛第三个问题就是对于潜在购买力，青年才俊态度和政策都不够友好，也不够聪明。

1992年青岛市政府东迁之前，青岛至今为止最杰出的领导者，曾经在全市建设会议上,公开批评青岛得了“红瓦绿树综合征”。

很遗憾，这么多年过去了，有些人的“红瓦绿树综合征”没有好，反而更加重了。

这个问题集中体现在人才保障体系的建立上。

如果我们仔细研究青岛这些年的人才房建设，会发现规则制定者是以一种施舍的姿态去做这项工作的。

我把大量的保障房建在远郊，却没有同步建立公共交通保障体系……

市区内的保障房要么临路，要么是最后一排严重挡光，四个字概括就是边边角角……

我不管你商品房迭代到什么档次，保障性住房的户型，我就是怎么别扭怎么来……

杭州、苏州等优秀城市呢？拿出一批好房子来低价摇号，人才你摇到了，你就如同中了一二百万的彩票。

除了薪资收益可观之外，还能通过摇号的方式享受城市发展的红利并且获得一流的居住品质，你是人才你会去哪个城市?

企业的普通员工向往这份红利，企业的决策者同样对这样的红利心动，那么他们会把企业落在哪里？

第一次买房享受到了城市的政策红利，他们再买改善房的时候，会去其它城市吗？

青岛现在核心区整出点土地来，脑子里全是我怎么赚大钱，怎么卖高溢价，而没有一个让利人才，长久发展的理念，把人才当韭菜，当接盘侠。

问题是，时代变了，人才们不是傻瓜，也要看城市的综合性价比啊。

在聚焦为主流的2024年，许多头部房企只给了10到15个城市的城市公司拿地指标，青岛不论从任何角度去分析，都没有老本可以吃了。

要想不沦为地产界的三流城市，唯有改变，唯有奋起直追了。

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