当今的楼市里，很多大型房企，没能扛下去，走向爆雷的深渊。
虽然已经进入了全面救市阶段，但目前楼市的信心并没有完全修复。
楼市里的地产优等生万科，也遭遇到市场的质疑。
2024年到期的面值1美元的债券，利息为4.2%，已经跌到了77.2美分。
换种方式理解，你现在用77.2美分买一张，等到赎回日的时候，如果万科还健康的话，能拿到1.042美元。
当这种情绪价值蔓延到A股的时候，即使地产板块是在涨，万科的股票最高跌了3.28%，21万科02这只债券下跌了17.62%（数据截止到10月31日）。
前言
图片来源于网络
万科相关负责人，在第一时间在交易所互动平台上传递出积极的信号，说基本面没问题，主要是市场的波动所导致的。
10月17日，惠誉下调内房万科企业(02202)长期外币发行人违约评级，以及万科全资子公司的万科香港的高级无抵押评级和已发行优先票据评级，由“BBB+”降至“BBB”。IDR 展望为“稳定”。
评级机构下调评级，主要是资本市场对于万科未来的业绩没那么看好，毕竟今年万科第三季度的财报不容乐观：
万科第三季度实现营业收入894.2 亿元，同比下降31.6%；实现归属于上市公司股东的净利润37.5亿元，同比下降22.5%。
在楼市没有完全回暖的大背景下，各大房企的日子都不好过，即使是头部房企，也会遇到一系列的困难。
PART 1
图片来源于中介
一个不怎么销售荆溪板块的中介，在朋友圈突然为城市花园摇旗呐喊，有钱能使鬼推磨嘛，大家心里都有杆秤。
事实上，位于荆溪板块的万科城市花园也大幅度降价了！
在幸福里APP上显示，万科城市花园的销售单价为1.4万起步，而现在宣传图中，城市花园已经有9千多单价的房源，在十几楼的房源单价也不过是1.17万。
从幸福里数据上看到，这个楼盘的交房时间为今年10月31日，也就是说，卖到现房了。
从网签数据上看，城市花园的1号楼和6号楼还有一大堆房源未网签。
现在闽侯的开发商，有诚意卖房的，都是骨折式降价，显然城市花园并没有接受闽侯现在的行情。
荆溪主要是作为鼓楼的刚需外溢，现在还想卖到一万左右的价格，不会观察一下现在市场的行情吗？
现在的城市花园，看似比之前卖的价格低了很多，但就目前的市场行情来说，并没有什么诚意。
PART 2
图片为实地拍摄
关于福州西三环板块的城市之光，未来何去何从，可能是福州购房者比较关心的话题。
万科城市之光之前没有开分销，最近已经开始靠高佣金来卖房了，这也在侧面证明了这个楼盘的不易之处。
关于这个楼盘的讨论，其主要是价格和地段的匹配度：西三环边上，卖到2.9万左右的价格。
可能外地人对于福州的金山认知有限，以为金山是福州发展比较成熟的板块。
但实际上，金山也是分为多个片区的，相对繁华的地段是位于浦上大道和金山大道之间。
在金山大道以北的城市之光，周边非常荒凉，城市界面也比较弱，附近的更没有优质是教育资源加持。
作为城市之光的卖点之一，4号线在过江隧道上也遇到了阻力。
换个角度理解，作为地铁首发站，一般都是比较偏僻的板块，比如1号线的三江口和象峰，2号线的苏洋和未来东段，5号线的火车南站和荆溪。
那么作为4号线，帝封江站的荒凉程度人尽皆知，半洲站也是比较边缘的板块。
PART 3
图片为实地拍摄
如果只看万科的网签数据，相对是比较完美的，推出的1920套（还未推出所有房源）房源中，只有370套处于可售状态。
但是关于这份网签的含金量，有福州头部视频号大V作出了这样的解释：
万科的网签数据很多人觉得不错，但其实很多房子是拿去给包销商做佣抵房，这些房子并不是真的卖给了购房者，到最后，这些房子可能还是会流入市场的。
只不过，现在这些话题的探讨只能停留在理论上的，关于城市之光实际卖了多少套，未来会不会出现以及网签过的房子继续销售，只有他们自己知道。
但是，可以从其他楼盘看出一些端倪，比如南三环板块的一个楼盘，大平层的房源在销售数据上显示已经全部网签，令人觉得诡异。
因为这个楼盘从开盘至今，也未看到关于大平层的宣传，现在网签了，却动员中介销售大平层，表示还有不少房源。
当然，你可以质疑城市之光的销量，但不可否认的是，在付出高佣金之后，中介确实也帮忙消化了不少。
小结
图片为实地拍摄
其实，从房企实力上看，万科是唯一一个穿越了三轮房地产周期的企业。
说万科会爆雷，难免会有点危言耸听，只看负债不看实际资产显然是非常不切实际的。
虽然说万科的总负债约为1.24万亿，但实际上万科在一二线城市还是有很多优质资产。
万科的负责人在交易所互动平台上发声，截止到三季度末，手里的现金有1037亿，是短期债务总额的2.2倍。
关于美元债，今年万科没有债务了，明年有三笔到期，总额折合人民币为110亿，公司足以应付。
其实，对于万科的产品，能不能交房，大多数人还是保持比较乐观的心态。
毕竟和恒大，碧桂园相比，万科并没有激进扩张，且万科是有国资血统的混合所有制企业。
但回到万科的楼盘能不能买的话题，可以进一步讨论。
其实，万科是相对比较稳健的企业，不过，也因为如此，对比起其他楼盘，万科的打折力度并没有诚意。
无论城市花园还是城市之光，都已经超过板块应该有的价值。
城市之光主打是社区好，精装交付，那未来能不能做到呢？或许只有时间才能回答这个问题吧！
